"אחרי החגים יתחדש הכל, יתחדשו וישובו ימי החול" (נעמי שמר)

   מה התחדש בתחום המוניציפלי?

  מאת: עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ

אחרי החגים הוא צירוף מילים מוכר ושימושי המשתייך למשפחה של משפטים כמו: "יהיה בסדר", "נדבר על זה",  "יש זמן" "אטפל שאתפנה".

בפועל, ההכרעות המשמעותיות ביותר שלנו נופלות אחרי החגים. אז הנה, "אחרי החגים" כבר כאן והמשימות שדחיתם משנה שעברה או בכלל הצטברו ומונחות על שולחנכם.  כבר אין סיבה לדחות אפילו אם רוצים.

אז במסגרת זו, בהעדר עילה מוצדקת לדחיית ההכרעות החשובות, מצאנו לנכון לעדכן אתכם במספר חידושים בתחום שלנו, אשר יהפכו את החלטות שלכם לטובות וחסכוניות יותר, שהרי ההתחדשות והידע הם המפתח להצלחה ולחיסכון.

תחום הארנונה:

ü   בעניין שיעור העלאת הארנונה לשנת 2016 כבר עסקנו, לא נוסיף אלא הערה אחת. 115 רשויות מקומיות הגישו בפני השרים בקשות להעלאות והפחתות חריגות מעבר לשיעורים שהותרו ע"פ חוק. בקשות אלה מתייחסות לתעריפים וסוגי נכסים שונים, ועשויות להיות להן השלכות כבדות משקל ביחס לחיובים שלכם. בימים אלה ממש שוקד משרדנו על ניתוח כל הבקשות שהוגשו ובחינת נושאים ספציפיים העולים מהן. אנו ממליצים להיות עמנו בקשר במהלך החודש הקרוב לבחינת הרלבנטיות של הבקשות לחיובים שלכם. הדבר חשוב, גם בשל העובדה כי עדיין ניתן להגיש התנגדויות לבקשות אלה, הליך שבדרך כלל נישומים אינם מודעים לו ועשויה להיות לו משמעות רבה שתטיב עמכם. לכן, צרו עמנו קשר ואף עקבו באתר שלנו, אשר מתעתד לפרסם בקרוב מאד את ניתוח הבקשות. כך תוכלו להיערך להן בצורה ובדרך הנכונה.

ü    צווי הארנונה לשנת 2016 בפתח וחשוב לעקוב אחר ניסוחי הצווים ולבחון שינויים שנערכו בהם העשויים להשפיע על החיובים שלכם. שינויים אלה יכולים שלא למצוא ביטוי בבקשות, שכן הם תלויים במידה רבה (ושלא כדין) בפרשנות הרשות המקומית לגבי הצורך שלה באישור השרים. פעמים רבות רשויות מקומיות מפרשות את השינוי ככזה שאינו דורש אישור, דבר שבמקרים רבים אינו נכון.

ü   תקופת ההתחדשות של הרשויות המקומיות באה באופן פרדוקסלי דווקא בסוף שנת הכספים. בעת הזו, מאיצות הרשויות המקומיות את הגבייה, הן בדרך של אכיפה אקטיבית או פאסיבית של חובות ישנים, והן על-ידי סגירת הסכמים עם הנישומים ביחס לחובות או טענות שהועלו בהליכים. מחד, יש להתמודד כראוי כנגד הליכי האכיפה של חובות אלה, ומאידך זו הזדמנות טובה לסיים את המחלוקת עם הרשות המקומית בהסכם טוב.

ü    אם  לא הגשתם השגה על החיובים שלכם בתחילת השנה ובכל זאת אתם רוצים לנסות "להציל" את שנת המס החולפת, ולו באופן חלקי, כדאי לנצל את החודשים הקרובים כדי לעשות כן. עדיף להתמודד עם טענת איחור בהגשת ההשגה, מאשר עם טענה לפיה לא הוגשה כלל השגה באותה שנת מס.

ü    הפסיקה בנושא ארנונה הולכת ומתרחבת ותוכלו להתעדכן בה באתר שלנו המציג מדי חודש בחודשו עדכונים בנושא.

 

תחום היטלי המים והביוב:

ü   החידוש העיקרי בנושא חיובי המים והביוב הינו ביטול ההיטלים והמרתם לחיובי דמי הקמהבהתאם לכללי תאגידי המים והביוב (דמי הקמה למערכות מים וביוב).

ü   כללים אלה מקלים משמעותית עם הנישומים ומובילים להפחתה ניכרת בחיובים ביחס למצב ששרר קודם לכן.

ü   כאמור, בהתאם לכללים אלה, מדובר בתעריפים נמוכים משמעותית מאלה שהיו קבועים קודם לכן בחוקי העזר, אין חיובים בגין שטחי קרקע ויש פטור בגין מרתפי חנייה.

ü    גם בנושא המים חלה פריצת דרך בהפחתת התעריפים תוך שהוענקו הקלות משמעותיות לצרכן גדול (צריכה מעל 15,000 קוב לשנה במד מים בודד).  לאחרונה פרסמה רשות המים הבהרות לגבי צרכן גדול בעיקר ביחס למרכזי מסחר המאופיינים בריבוי עסקים קטנים. בהתאם להבהרות אלה, נקבע כי גם אם מרכז מסחרי נושא רק בהפרשי המדידה של המתחם במרכז בגין שטחים משותפים, עדיין ניתן להגדירו כצרכן גדול שכן דה פקטו הוא האחראי לכלל השטחים המשותפים.

ü    יש ליתן את הדעת גם לנושא אגרת הביוב -במקרים רבים אתם מחויבים בגין מים שאינם מגיעים למערכת הביוב ויש לפעול לשם קבלת פטור בגין כמות מים זו אשר נדרש בבדיקה מקצועית לאמוד אותה.

ü    יש להבהיר כי תחולת דמי ההקמה בהתאם לכללים הינה מיום 1.4.2015 ואולם נקבעה בכלליםהוראת מעבר המאפשרת במקרים מסוימים בהם קיבלתם את החיוב סמוך למועד התחולה, לבקש להמירו לדמי הקמה באופן שבדרך כלל יפחית את החיוב משמעותית.

תחום היטלי ההשבחה:

ü    הרשויות המקומיות אינן פוסחות על "ההתחדשות" גם בנושא היטלי השבחה. בעת האחרונה אנו עדים לתופעה של יצירתיות יתר גם בחיובים אלה.

ü    כך, נוהגות רשויות מקומיות לחייב בהיטל השבחה מבלי שחל אירוע מימוש ולמעשה ללא כל עילה. נדגיש כי אירוע מימוש הינו מכירת נכס, היתר בנייה, מתן הקלה ושימוש בפועל לפי תוכנית חדשה – זאת ותו לא. אם קיבלתם דרישה להיטל מבלי שהתקיים אירוע כזה, יש מה לעשות.

ü    גם היטל השבחה בגין שימוש חורג אינו סוף פסוק. קיימים מקרים רבים בהם הרשות המקומית מפרשת את השימוש שלכם כשימוש חורג, אך מניתוח תוכניות קיימות ומכוח שימוש רב שנים, יש בסיס איתן לטענה כי לא מדובר כלל בשימוש כזה.

ü    רשויות מקומיות רבות בוחרות להשית היטל השבחה על "רווח" במסגרת כניסה ממשית לכיסו של הנישום.  זכרו – היטל השבחה אינו מושת על הרווח שלכם מהעסק שאתם מפעילים אלא הוא מושת על השבחת הנכס כתוצאה מפעולה תכנונית גרידא.

ü    לאחרונה ניתנו פסיקות חדשניות של ועדות ערר לפיצויים והיטל השבחה מרכז וצפון לפיהן ועדה מקומית רשאית להגיע להסכם פשרה עם הנישום ביחס לגובה ההיטל. נציין בעניין זה את החלטת וועדת ערר מחוז צפון בערר 8045/14, גרינדלנד יוסף חיים נ' וועדה מקומית חיפה על בסיסו ניתנה החלטה נוספת מיום 8.6.2015 של ועדה זו לפיהן רשאית וועדת ערר לאשר הסדר בין הצדדים גם לאחר תיקון 84.   פסיקה זו חשובה עד מאד שכן היא פותחת פתח לפרשנות שניתנה עד כה לתיקון 84 אשר אוסר השגת הסכמים בין הצדדים. אמת נכון הדבר, ועדות הערר חלוקות בעניין זה והחלטות אלה הן כנגד דעתה החולקת של יו"ר וועדת מחוז תל אביב, ואולם נראה כי זו הדרך הנכונה, הכל במטרה למצוא את האיזון בין הוראות תיקון 84 לבין המציאות ההכרחית.

ü    חשוב להיות ערים להוראת סעיף 14 (ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה אשר מקנה ומאפשרת סמכות לוועדות המקומיות לערוך תיקון בשומה. מדובר בשלב מקדמי חשוב מאד, שבמקרים רבים עשוי לייתר את המחלוקת הארוכה והממושכת. תיקון לפי הסעיף יתאפשר כאשר חלה טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התוכניות החלות עליהםוהזכויות שיש לחייב במקרקעין.

ü    נחזור ונדגיש את שהדגשנו בפניכם פעמים רבות – חשוב לבחור בהליך הנכון לתקיפת החיוב! כאשר בידכם טענות הנוגעות לעצם החיוב, כגון העדר חבות או פטור, ההליך הנכון הוא הליך של ערר על השומה (ולא שמאי מכריע) תוך שמירה על הזכות לטענות שמאיות חלופיות וצרוף חוות דעת נגדית לערר. אמת, "ריצה" להליך  של מינוי שמאי מכריע היא מהירה יותר, ואולם לעיתים משמעותה ויתור על טענות מהותיות ולשם כך רצוי מאד להתייעץ.

תחום אגרות השילוט:

ü    משרדנו הוא מפורצי הדרך בתחום אגרות השילוט.

ü    השגנו הישגים מרשימים בין היתר ביחס לאיסור החל על הרשות המקומית לעגל שטחים לצורך חיוב באגרות שילוט. איסור זה מקבל משנה תוקף לדעתנו לאור פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין עמר אשר קבע כי לא ניתן לעגל שטחים בארנונה.

ü    הובלנו הליך מהותי ביחס לחיובים רטרואקטיביים של אגרות שילוט תוך שהרשות המקומית הודיעה על חדילתה והפסקתה מגביית אגרות אלה בשנה העוקבת אליה הן התייחסו.

ü    ערכנו מחקר פנימי מקצועי ביחס למנגנון הצמדת האגרות שבמקרים רבים נעשית על-ידי הרשות בניגוד לחוק העזר החל בתחומה ואשר מכוחו ורק מכוחו היא מוסמכת לגבות.

ü   הובלנו ואנו עדיין מובילים טענות ייחודיות ביחס לחיוב שלטים במרכזים סגורים כגון קניונים ומרכזים מסחריים.

אז כפי שאתם רואים אכן, אחרי החגים מתחדש הכול,

האוויר העפר המטר והאש,

הרשויות מתחדשות, לכן גם אתה תתחדש!