בית המשפט המחוזי עושה סדר בהיטלי השבחה

מאת עו"ד עדי מוסקוביץ, עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד יהונתן נוס

 

בפסק דין מאלף קובע בית המשפט את היחס שבין תכנית פוגעת לתכנית משביחה ואת תוצאת המס הנגזרת מרצף תכניות שחלקן פוגעות וחלקן משביחות. בית המשפט עומד על הקשר שבין היטלי השבחה למיסוי רווחי הון וקובע כי לא ניתן לדרוש היטל השבחה מכוחה של תכנית מחוזית או ארצית, אלא רק מכוח תכנית מקומית או מפורטת(עמנ (חי') 59598-12-12‏ ‏הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' פז גז בע"מאח').   

 

בשנת 2000 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית למשק הגז. התכנית קבעה כי לא ניתן יהיה להפעיל את חוות הגז שבקרית אתא, המשמשת את חברת פזגז, אמישרגז וסופרגז, בתום שנה ממועד כניסת התכנית לתוקף. בשל תכנית זו הגישו חברות הגז תביעת פיצוי לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בשנת 2006 פורסמה תכנית מתאר ארצית נוספת שקבעה כי ניתן יהיה להמשיך ולהפעיל את חוות הגז לפרק זמן שלא נקבע בתכנית, בתנאים מסוימים. הוועדה המקומית סברה כי מדובר בתכנית משביחה וחייבה את חברות הגז בהיטלי השבחה עקב היתרי בניה; בשנת 2012 החליטה המועצה הארצית כי ניתן יהיה להפעיל את חוות הגז עד שנת 2029 או עד הקמתו של אתר חלופי, לפי המאוחר מבין שני אלה. כמהלך משלים שתום לב של ממש לא נודף ממנו, הוועדה המקומית ראתה גם בהחלטה זו כתכנית משביחה והוציאה לחברות הגז דרישה נוספת לתשלום היטלי השבחה.

סיפור המעשה עורר שורה של סוגיות שבית המשפט המחוזי, השופט סוקול, התמודד איתן היטב, כאשר הוא מפרק כראוי את הבעיה לגורמיה, מנתח אותה באופן מקיף ויסודי ומכריע בה לטובת חברות הגז. נפסק כי תביעה לפיצויים עקב ירידת ערך המקרקעין שכתוצאה מתכנית פוגעת אינה סימטרית מבחינת הדין לתכנית אשר משביחה את המקרקעין. השבחה וירידת ערך אינם צידיו של אותו מטבע ולפיכך תוצאת המס והפיצוי אינם אמורים לקזז זה את זה.  בית המשפט עומד על ההבדלים שבין תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת לבין היטלי השבחה כתוצאה מתכנית משביחה, כמו גם על חוסר העקביות שבפסיקת בית המשפט העליון בסוגיה הנדונה, ובין היתר:

(א) זכות הפיצוי מוענקת בגין פגיעה עקב אישורה של כל תכנית מתאר. החבות בהיטל השבחה מוגבלת להשבחה הנובעת מאישורה של תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת בלבד. אין חבות בהיטל בעקבות אישורן של תכניות אחרות;

(ב) הזכאים לפיצויים הינם כל מי שזכותו נפגעה בעקבות אישורה של התכנית ובתנאי שהפגיעה נעוצה בפגיעה במקרקעין. לעומת זאת, רק הבעלים או החוכר לדורות חייבים בתשלום היטל ובעלי הזכויות האחרות, גם אם התעשרו בשל אישורה של התכנית המשביחה, אינם חייבים בתשלום היטל וישתפו את הציבור בהתעשרותם רק במסגרת מיסוי על רווחי ההון;

(ג) הפיצוי המשולם בעקבות פגיעה במקרקעין הינו על מלוא הפגיעה. לעומת זאת, החייב בהיטל נושא רק בתשלום 50% מההשבחה. אחד הטעמים לדבר, כפי שהובהר לעיל, נעוץ בהנחה שגם בעל הזכויות תרם להשבחה;

(ד) ראינו כי במצבים מסוימים כאשר הפגיעה קטנה, פטורה הוועדה המקומית מתשלום הפיצויים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק. לעומת זאת, החבות בהיטל אינה מותנית בהיקף ההשבחה וגם בגין השבחה מזערית קיימת חובת תשלום;

(ה) עיתוי תשלום הפיצוי ועיתוי תשלום ההיטל אינם זהים. הזכות לפיצוי קמה מיד עם אישור התכנית הפוגעת. לעומת זאת, מועד תשלום ההיטל נדחה למועד המימוש;

(ו) התכליות שעומדות בבסיס חובת הפיצוי ובבסיס החבות בהיטל נלמדים ממקורות שונים לחלוטין. הזכות לפיצויים קשורה בטבורה לזכות הקניין, בעוד שהחבות בהיטל אינה אלא חבות בתשלום מס על התעשרות.

(ז) תביעה לפיצויים נתונה להתיישנות של 3 שנים כאמור בסעיף 197(ב). לעומת זאת, החובה לשלם היטל השבחה אינה מתיישנת וחבותו של החייב בהיטל נמשכת עד למועד המימוש (כפוף לאפשרות של העלאת טענת שיהוי ואולי גם התיישנות כאמור בפסק דין נסייר (רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עלית [פורסם בנבו] (20/6/10)).

העדר סימטריה בין ההסדרים, מחייבת התייחסות לשאלה מהי ההשפעה של תכנית משביחה שבאה בעקבות תכנית פוגעת ולהיפך, ובשאלה זו עסק בית המשפט. כאמור, נפסק כי יש להכריע בכל מחלוקת בפני עצמה וכי התביעות ההדדיות אינן מקזזות זו את זו במסגרת שומת השבחה או פיצויים הקובעת את שווי הקרקע לפני ואחרי רצף תכניות, שלעיתים פוגעות ולעיתים משביחות את הנכס. לא ניתן אפוא לקזז את החבות מהיטל השבחה בשל אישורה של תכנית פוגעת ולהיפך, אלא לאחר שתוצאת המס והפיצויים נקבעו באופן סופי ביחס לכל תכנית בנפרד. חשוב לציין כי פסק הדין לא עסק בקיומה של תכנית אחת שבו זמנית יש בה אלמנטים משביחים ופוגעים. לטעמנו סוגיה זו אינה מעוררת קושי, שכן יש לבחון את השפעת התכנית בכללותה כמעשה תכנוני אחד ואין לפרק את התכנית לרכיביה ולחלץ מהם תוצאות מס שונות ביחס להשבחה ולפגיעה תכנונית.

קביעה עקרונית וחשובה בפסק הדין היא הדרך השמאית לפיה יקבע שווי המקרקעין לפני תכנית פוגעת ולאחריה. נפסק כי יש להתייחס לכל המגבלות החלות על המקרקעין לפני הפגיעה התכנונית לשם הערכת שווים, ולא רק למגבלות תכנוניות. שווים של המקרקעין לאחר הפגיעה יתייחס אך ורק לפגיעה שכתוצאה מהמעשה התכנוני, כאשר "כל פגיעה בערך המקרקעין שאינה נובעת, שאינה קשורה סיבתית, לאישורה של התכנית, אינה מזכה בפיצויים". יוער ששיטה זו נראית כלא עקבית ובלתי הוגנת, משום שהיא אינה משקללת להערכת השווי מגבלות חוץ-תכנוניות לאחר אישור התכנית, אולם משקללת מגבלות כאמור להערכת השווי שלפני אישור התכנית. יתכן כי עקב אישורה של התכנית יוטלו בעקבותיה מגבלות (או הקלות) שישפיעו על שווין של המקרקעין ואשר הדעת נותנת שיש לפצות עליהן. גישה זו פוגעת בסופו של דבר בוועדות המקומיות, שכן אין כל אבחנה בין פיצויים להשבחה המצדיקה להחיל שיטת הערכת שווי שונה, ומאחר והוועדות המקומיות גובות יותר היטלי השבחה מאשר תשלומי פיצויים  – קופתן תמצא חסרה.

ולבסוף, בית המשפט פסק כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה מקום בו ההשבחה היא מכוח תכנית מתאר ארצית או מחוזית. נפסק כי רק תכנית מקומית או מפורטת מקימה חבות בהיטל השבחה. קביעה זו, אף אם אינה בגדר חידוש הלכה, היא בעלת השלכות לשומות רבות היוצאות תחת ידן של  הוועדות המקומיות.

פסק הדין סוקר את תורת ההיטלים בראי מדיניות המס בכללותה והוא מומלץ לקריאה. לחץ כאן לקישור לפסק הדין.