מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
בקומדיה הישראלית "זוהי סדום" מבקש מלך סדום מיועציו לבחון דרכים לכיסוי גירעונות הראוותנות והבזבוז. תחילה נבחנת האפשרות לצבוע את המדרכות באדום לבן, כדי שמי שמחנה את הגמל שלו יקבל קנס, שישלח לכתובת שגויה כדי שיהיה כפל קנס.
ליועץ המלך ששמו ארנון יש רעיון אחר והוא שואל את השאלה הבאה: "מדוע שלא נטיל סתם מס?"
מלך סדום משיב לו: "יפה מאוד ארנון, נקרא לזה ארנונה, על שמך".
והנה, התברכנו בהרבה מאוד מלכי סדום לאחרונה, לאחר שבעשור האחרון הותקנו עשרות חוקי עזר לשטחים ציבוריים פתוחים הנקראים בקיצור – שצפי"ם. הרעיון העומד כביכול מאחורי חוקי העזר הללו, לגבות היטלי פיתוח למימון פארקים וגני משחקים, כך שניתן יהיה להטילם במסגרת חוקי עזר ומבלי להידרש לאישורים חריגים כפי שמטילים תוספת ארנונה. בפועל משמש היטל השצ"פ ככלי נוסף להטלת ארנונה שזולגת, כמו כל היטלי הפיתוח, מהתקציב הבלתי רגיל לתקציב השוטף ומיועדת, אם תרצו ובהקצנה, לזיקוקים ביום העצמאות. במקרים מסוימים היטל השצ"פ משמש לעבודות פיתוח מסוגים אחרים שאין להם קשר לשצ"פ.
הדבר מקומם במיוחד נוכח העובדה ששצפי"ם מומנו (וממומנים עד היום) בחלק גדול מהרשויות המקומיות באמצעות היטלי סלילה והיטלי השבחה.
ואיך עובדת השיטה? הרשות מזמינה חוות דעת כלכלית – המכונה "תחשיב" – כאשר עורך התחשיב מתבקש לייצר תעריפים ממוצעים לכל מטר רבוע קרקע ומטר רבוע של בניה. לאחר מכן, מוטמעים התעריפים בחוק עזר שמנוסח באופן דומה ברוב הרשויות. בחוקי העזר נקבע, בין היתר, כי בעת ביצוע שצ"פ כלשהו ברובע בו מצוי הנכס, או בעת תוספת בניה מקום בו הוקם שצ"פ – יוטל היטל שצ"פ.
מי שאמור לספק את התשתית החוקית להטלת ההיטל הוא מהנדס העיר, שצריך לאשר בנוסף את חלוקת העיר לאזורים (הנקראים "רובעים"). ואולם, החיוב אינו מוטל באופן שיוויוני על כל תושבי הרובע, שכן מהלך שכזה, הכולל לעיתים חיוב של עשרות אלפי ש"ח למשק בית, עשוי להוביל למחאה ציבורית ולהדחה של ראש הרשות. לכן, ההיטל נגבה בעיקר ממי שנתפס בעיני הרשות המקומית ככיס עמוק: מפעלים, משרדי ממשלה, קופות חולים, מוסדות פיננסיים, בנייני משרדים, קניונים וכיוצאה באלה. בכדי ליצור מראית עין של שוויון, יש רשויות הדורשות את ההיטל ממשקי הבית במקרה של תוספת בניה ובעת מכירת הנכס.
ההתמודדות עם היטל שצ"פ היא מורכבת, אולם הניסיון מלמד שניתן להפחית את הדרישה עד כדי ביטולה המוחלט. בין היתר ניתן לטעון כנגד היטל השצ"פ את הטענות הבאות:
- אין הצדקה להטלת ההיטל, משום שחלק מהעבודות הנכללות בו הן עבודות סלילה הממומנות באמצעות חוק העזר לסלילה והיטלי השבחה, ואף במסגרת מטלות או תשלומים מכוח התכנית החלה על המקרקעין.
- אין הכרזת המהנדס על רובעים או שצ"פ, אין פרסום כנדרש, וההוראה המתירה למהנדס להכריז על אזורים ושצפי"ם סותרת הנחיה של משרד המשפטים. במידה ויש פרסום, ניתן לתקוף את סבירותו.
- בבית המשפט העליון מתבררת סוגיית ההנאה והקשר שבין שצפי"ם לבין נכסים מרוחקים ממרכזי הערים, כגון אזורי תעשיה או מתחמים אוטונומיים (קמפוסים).עד שסוגיה זו תוכרע, ניתן לטעון לניתוק הזיקה בין השצ"פ לנכס.
- תחשיב חוק העזר פגום, או שנוסח חוק העזר אינו תואם את התחשיב. מניסיון שהצטבר במשרדנו מדובר בתופעה נפוצה למדי.
- ההיטל אינו אמור להיות מוטל על בניה קיימת בעת חקיקתו לראשונה. טענה זו ניתנת לחילוץ מהתחשיב ולעיתים אף מפרוטוקולים או דברי הסבר שנלווים לאישור חוק העזר.
- ההיטל מוטל באופן מפלה ומשמש בפועל למטרות אחרות – חלק מרכיביה של טענה זו דורשים השקעת משאבים ניכרים לצורך הוכחתם, אולם שכרה של עבודה זו בצידה.
לסיכום, היינו ממליצים בחום ללקוחותינו שלא להיבהל עם קבלת דרישה לתשלום היטל שצ"פ, לבחון אותה היטב ולהחליט כיצד להתמודד איתה. דרישה שמגיעה עם בקשת אישור להעברת זכויות (אישור לטאבו) יוצרת סיטואציה מורכבת יותר, שכן בבסיסה עומד ניצול ציני של הצורך מצידו של המוכר להעביר את הזכויות לקונה בטרם יקלע להפרת חוזה. מדובר באחד מתשלומי החובה השערורייתיים שבאו לחיינו על-ידי השלטון המקומי בעשורים האחרונים.