התיישנות בהיטלי פיתוח- יש דבר כזה?

עו"ד עדי מוסקוביץ

בית המשפט המחוזי בחיפה, כב' השופט סוקול, קבע כי הרשות המקומית רשאית להוציא הודעת חיוב שנים לאחר ביצוע העבודות, גם כאשר מושא החיוב אינו תוספת בניה. האמנם?!

כאשר מדובר בהיטלי פיתוח חובה לזהות את האירוע המפעיל ("אירוע המס") שהוליד את החיוב. מדובר בנתון קריטי שעשוי ללמד על קיומה או העדרה של עצם החבות, זהות החייב והיקף החוב. פשיטא שכאשר החיוב מתגבש, נדרשת הרשות המקומית לפעול לגבייתו ללא דיחוי. כאן יש להבדיל בין התגבשות עילת החיוב לבין התגבשות החיוב עצמו, שכן בשיטה הנוהגת יש היטלים שהחבות בגינם מתגבשת בעת מימוש זכויות (תוספת בניה או העברת זכויות), אולם החבות הרעיונית בגינם נולדת במועד מוקדם יותר. דוגמאות מובהקות לכך הם היטלי ההשבחה והיטל פיתוח על תוספת בניה למקרקעין מפותחים, שם עשויים לחלוף עשורים רבים עד שהרשות המקומית נפגשת עם הכסף. ויושם לב: האירועים שמפעילים את החבות בהיטלי פיתוח הם הנחה של תשתית ראשונה (אשר מגבשת חבות על כל שטחי הקרקע ובניה באותו מועד), או תוספת בניה לאחר שכבר הונחה תשתית ראשונה (אשר מגבשת חבות על שטח הבניה הנוסף בלבד). סדר הדברים ברור וידוע ואלמלא רצונן של הרשויות המקומיות לבלבל את בתי המשפט- היקף המחלוקת היה מצומצם באופן משמעותי.

ואכן, פרשת עע"מ 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ [פורסם בנבו] (ניתן ביום 24/6/12) מיישמת את העיקרון המופשט והמתבקש של הטלת החבות בסמוך למועד גיבושו. בית המשפט העליון קבע בפסק דין זה כי החבות הרעיונית בגין שטח שלא נבנה נולדת אמנם עם סלילתו הראשונה של הכביש, אולם מועד התשלום נדחה למועד מימוש הזכויות, הלא הוא מועד מתן היתר הבניה. נפסק כי מתן פטור לשטחים שנבנו שנים רבות לאחר סלילת הכבישים אינו מתיישב עם עקרונות הבסיס של השיטה ההיטלית ובכך יש משום פגיעה בחלוקה שיווניות של הנטל בין כל בעלי הנכסים.

אלא שבית המשפט המחוזי החליט לקחת את פסק הדין בעניין אשבד צעד אחד קדימה (עת"מ 3411-05-12טכנולוגית להבים בע"מ נ' עיריית נהריה, ניתן ביום 20.3.13). לשיטתו, העיקרון של דחיית החבות אינו חייב להיות צמוד לאירוע מפעיל של תוספת בניה. נקבע בלי היסוס שהרשות יכולה להמתין עם החיוב שנים רבות לאחר הנחת התשתית ולהטילו על שטח שכבר בנוי וסביבתו מפותחת להפליא. גישה זו מרחיקת לכת אף יותר מגישתן של הרשויות המקומיות עצמן, אשר בהיותן מודעות לקושי שבהשתה מאוחרת של חיוב בהיטלי פיתוח שהתיישנו – הן מבקשות לראות בביצוע עבודות פיתוח חוזרות ונשנות כסדרה אינסופית של אירועים מפעילים ("אירועי מס"). על-פי גישה בעייתית זו, הרשות המקומית אינה חייבת להטיל את ההיטל עם ההנחה הראשונה של התשתית מושא החיוב והיא יכולה לבחור לה, על-פי שיקול דעתה, חוליה כלשהי בשרשרת האינסופית של עבודות הפיתוח ולהצמיד אליה הודעת חיוב מטרידה.

פסק הדין בעניין טכנולוגיית להבים מהווה החלטה מסוכנת מאוד המכניסה את רוב בעלי הנכסים למעגל הנפגעים הפוטנציאליים מהיטלי הפיתוח. מאחר ובתיקי הבניין של הרשויות המקומיות אין מסד נתונים מסודר, והיות ואלה האחרונות מחזיקות בידיהן את המידע בגין היטלים ששולמו (כמו גם את הכוח להסתירו), הרי שמכאן ועד הפקת חיוב שכותרתו "היטל שנשכח" קצרה הדרך.

ולמי שהיה ספק מדובר, בכל הכבוד, בפסק דין שגוי מיסודו:

ראשית, פסק הדין אינו מתיישב עם פסקי דין קודמים, לרבות של בית המשפט העליון, בדבר החובה הבסיסית להשית חיוב במועד התגבשותו;

שנית, פסק הדין אינו מתיישב עם ההלכות שנועדו להגן על אינטרס ההסתמכות של הנישום. הלכות אלה חלחלו אל דיני היטלי הפיתוח מתוך דיני הארנונה;

שלישית, מתן אפשרות לתמרן את החיוב למועד רחוק ממעוד התגבשותו מעמיד את הנישום במצב של נזק ראייתי, שבו אין בידיו ראיות להוכיח כי החבות סולקה לפני שנים רבות. גם התחשיבים של חוקי העזר מניחים כי באזורים מפותחים סולקה החבות בגין אחוזי בניה שמומשו. ויושם לב כי הטענה לנזקים ראייתים אינה עניין תיאורטי, שהרי רוב עבודות הפיתוח הוסדרו בהסכמי פיתוח ובמצב דברים זה ברור שבתיקי הבניין לא יהיו קבלות המוכיחות שההיטלים סולקו בעבר. לא אחת מצליח עורך הדין ועוזריו לאתר קבלות במחסן נידח, רגע לפני שבית המשפט נתן את פסק דינו ולעיתים אף לאחר מכן;

רביעית, מאחר ותעריפי היטלי הפיתוח גדלים בטור גיאומטרי עם השנים, הרי שדחיית החבות משמעה הגדלת ההיטל במאות או אלפי אחוזים;

חמישית, במשך חייו של נכס עשויים להתחלף בעליו. במקרה כזה לא ניתן להטיל את החבות על מי שנהיה בעלים לאחר שהחבות התגבשה (רע"א 3746/05 אהוד לרר נ' עיריית הרצליה [נבו]). אמנם, הרשות המקומית נותנת אישור לטאבו ולכן ניתן להטיל עליה את האשם אם לא גבתה את המגיע לה במועד העברת הבעלות, אולם "בעל" כהגדרתו בחוקי עזר מוניציפאליים מתחלף פעמים רבות מבלי שהוא נדרש לקבל אישור לטאבו. כך למשל בהליכי פירוק, כינוס או פשיטת רגל וכך כשמדובר בסיומה של חכירה לדורות;

שישית, לשון חוקי העזר עצמם ותכליתם הכלכלית להקטין את הוצאות המימון של הרשות המקומית, מלמדים כי את ההיטל יש לגבות בסמוך למועד התגבשותו;

שביעית, מתן סמכות לדחות את התשלום היא פתח לשחיתות ולריבוי מחלוקות. זוהי פגיעה מובנית בעיקרון השוויון בין בעלי נכסים שמועד החבות שלהם, וכפועל יוצא מכך גם היקפו הריאלי, נתון לגחמות הרשות המקומית והוא נעדר כל קריטריון אובייקטיבי;

שמינית והחשוב מכל, אין בפסק הדין בעניין אשבד ולו רמז המאפשר לבית המשפט להגיע אל התוצאה שאליה הגיע. עיון בפסק הדין ובעמדת היועץ המשפטי לממשלה שקדמה לו, מגלה כי הוא עוסק אך ורק בסיטואציה של תוספת בניה לאחר עבודות פיתוח. אין ולא ניתן להקיש מפסק דין בעניין אשבד על "שיק פתוח" שבו הרשות המקומית ממלאת את התאריך והסכום כאוות נפשה.

הבשורה הטובה היא שככל הנראה יהיה ערעור על פסק הדין וכי הוא ממילא סוטה מן השורה. ספק אם בתי משפט נוספים ילכו בעקבותיו. הבשורה הרעה היא שמי שקיבל חיוב בהיטלי פיתוח בנסיבות של התיישנות, חייב לשקול היטב את צעדיו ולעשות כל שביכולתו להדוף את החיוב בחזית רחבה יותר מהעלאת טענת התיישנות פשוטה.