זהירות: שיטות להעלאת ארנונה שלא בדרך של סקר נכסים ושימושים

 

מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל

בשנים האחרונות מוצאות הרשויות המקומיות דרכים חדשות ויצירתיות להגדלת שומות הארנונה, זאת מעבר לשיטה הקלאסית של שינוי סיווגים והגדלת שטחים בעקבות סקר שימושים. מיפוי הטכניקות השונות להגדלת ארנונה יכול להקל על ההתמודדות.

נתאר אפוא בקצרה את מגוון השיטות הקיימות להגדלת הארנונה שלא בדרך של סקר נכסים, חלקן שיטות חדשות:

 

העלאה חריגה: רשות מקומית המבקשת לשנות את סיווגו של נכס לצרכי ארנונה מבלי שנעשה בו שינוי בשימוש, יכולה לעשות כן באמצעות פניה אל שרי הפנים והאוצר בבקשה לקבלת אישור להעלאה חריגה של תעריפים, מחיקת סיווגים או ביצוע שינויים בצו הארנונה, הגורמים להעלאה של החיוב מעבר לשיעורים שהותרו לכלל הרשויות.

יצוין כי שר הפנים הינו השר הממונה על הרשויות המקומיות והאינטרסים הכלכליים הרחבים אינם בראש סדר העדיפות שלו.  על כן נקבע, כי אישור העלאה חריגה מותנה גם בהסכמתו של שר האוצר, אשר אמור לבחון, מנקודת מבט אובייקטיבית, את ההשפעה על המדיניות המאקרו כלכלית ועל יציבות המחירים במשק.

הדרך להתמודד עם ההעלאות החריגות היא באמצעות הגשת התנגדות, מיד לאחר קבלת הודעה על כוונה לבצע העלאה חריגה. יצוין כי לפי חוק קיימת חובה למסור הודעה לנישום בטרם הגשת בקשה לביצוע שינוי חריג. בשנים האחרונות התנגדויות להעלאה חריגה היו מאוד אפקטיביות, במיוחד אם הן הוגשו באמצעות משרדי עורכי דין או ארגון יציג.

 

העלאה למינימום: בעקבות צמצום האישורים החריגים, החלו הרשויות המקומיות לסרוק את צווי הארנונה שלהן, למיין מחדש את הסיווג בהתאם לתעריפים המזעריים והמרביים שנקבעו בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז – 2007. שימוש בטכניקה זואינו מצריך את אישור שרי הפנים והאוצר ולכן הפך לנפוץ מאוד בשנים האחרונות. כך למשל, עירית תל-אביב החליטה שתעריף הסיווג "חניונים ללא תשלום" שבצו הארנונה שלה משתייך לקבוצה "משרדים שירותים ומסחר" בתקנות ההסדרים ולכן חל עליו תעריף מזערי של 65.66 ש"ח למ"ר, דבר המהווה העלאה של עשרות אחוזים לעומת התעריף שהיה נהוג עד היום. טכניקה דומה מתבצעת ביחס לתעריפים לחניות ומחסנים בדירות מגורים ושטחי עזר שנהנו מתעריפים נמוכים מאוד. ברוב המקרים ניתן לטעון שמדובר ב"נכס אחר" שלמעשה אין לו תעריף מירבי או מזערי ובכך להכשיל את שינוי התעריף.

לחצו כאן לקישור לתעריפים המרביים והמזעריים בשנת 2016.

הטלה ראשונה של ארנונה: גם שיטה זו הפכה לטכניקה מאוד מקובלת.  בעיקרו של דבר מדובר על נכס חדש שלא נקבע לו סיווג בעבר ולגביו רשאית כביכול הרשות המקומית להטיל "ארנונה לראשונה" בשיעור שלא יפחת מהתעריף המזערי ולא יעלה על התעריף המירבי, אשר נקבעו בתקנות ההסדרים לקבוצות האב של הנכסים מסוג מגורים, משרדים, חניון, תעשיה, קרקע תפוסה וכו' [ראו בקישור לעיל]. הרשויות מקומיות מנסות לעשות שימוש תכוף באמצעי זה, אולם לדעתנו השימוש בו הוא מוגבל ואף כמעט בלתי אפשרי מטעמים שקצרה היריעה מלפרט בשורות אלה ואשר לא הועלו עד כה בפני בית המשפט כאשר נדרש לסוגיה זו.

יצוין כי שאלת הטלה ראשונה של ארנונה נדונה בהרחבה בבית המשפט העליון במסגרת עע"ם 8635/05 עיריית יבנה נגד רונית ארנפרוינד כהן ואח', שם נקבע כי הטלה מסוג זה תהא אפשרית רק במקרה שצו הארנונה "שותק" ולא משתמע שמדובר בשינוי סיווג קיים או בשינוי שיטת חישוב.

 

שינוי מדיניות: מדובר במצב בו רשות מבקשת לתקן את התעריפים או הסיווגים בהתאם לצו הארנונה שלה, זאת בניגוד למדיניות אשר הייתה נהוגה אצלה בפועל לאורך שנים רבות. נוהג של רשות מקומית עשוי ליצור התחייבות שלטונית וציפייה לגיטימית המבססים אינטרס הסתמכות של הנישום הראוי להגנה, אולם בית המשפט העליון הכשיר תיקונים הנשענים של שינוי מדיניות המוצג כתיקון טעות. לדעתנו הדרך להתמודד עם שינוי כאמור היא באמצעות הצגת השינוי כשינוי פרשנות ולא כשינוי מדיניות.

שינוי פרשנות – זוהי למעשה תת קבוצה של שינוי מדיניות, אלא שמדובר בשינוי מדיניות המתייחסלפרשנות צו הארנונה. לטעמנו, אם צו הארנונה מאפשר מספר פרשנויות והרשות נקטה בפרשנות מסוימת לטובת הנישום, הן כמדיניות והן כעמדה אשר הוצגה על ידה בהליכים אחרים, הרי שלדעתנו היא מנועה מלשנות את פרשנותה ועליה ללכת בדרך המלך ולהגיש בקשה להעלאה חריגה.

תימוכין לגישתנו אנו מוציאים בפסיקה אשר יצרה "עוגן תעריפי", היינו קביעה של התעריף או הסיווג החוקי לנכס מסוים בדרך של התדיינות פרטנית מול נישום, בוועדת הערר או בהליך אחר. לאמור, התעריף אשר נקבע על ידי בית המשפט או ועדת הערר לנכס מסוים, הוא התעריף החוקי לכל הנכסים מסוג זה בכל תחומי הרשות המקומית, וכל עוד זו האחרונה לא ערערה על החלטות שיפוטיות אלה, אין היא יכולה לשנות את הסיווג, אלא לאחר קבלת אישור שר הפנים ושר האוצר (עע"ם 3874/02 עיריית חדרה נגד חברת שיקרצ'י תעשיות (1995), רע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח 1993 בע"מ נגד עיריית הרצליה).

 

שינוי שיטת חישוב – מדובר במדידה והכללה של שטחים אשר לא חויבו קודם לכן בארנונה, כגון: מעבר משיטת מדידה נטו לשיטת מדידה ברוטו, חישוב שטחי גגות או מעברים שלא חויבו בעבר וכיוצא בכך. תקנות ההסדרים אוסרות במפורש על שינוי שיטת חישוב שאינה בגדר תיקון טעות מובהק. בית המשפט העליון פסק בפרשת ארנפרוניד הנ"ל כי גם שרי הפנים והאוצר לא רשאים לאשר שינוי בשיטת החישוב. קיימת מחלוקת של ממש בשאלה מהו שינוי שיטת חישוב ואף קיימת עמדה של היועץ המשפטי לממשלה ביחס לסוגיות מסוימות שעניינן שינוי שיטת חישוב. חוות דעת זו אינה מכסה את כל המקרים ולדעתנו המבחן הקובע הוא מבחן טכני המתייחס לאופייה של ההגדרה בצו הארנונה ככזו הנוגעת לחישוב טכני ולא לצורך מתן פטור מהותי שהוא בלתי חוקי.

 

סיכום

הדרכים להגדלת שומות ארנונה הן רבות ומגוונות מעבר לדרך המקובלת של הוספת שטח או שינוי סיווג. השיטה של שינוי מדיניות והעלאות חריגות הן שיטות קלאסיות שלא אבד עליהן הקלח ויש להתמודד איתן בדרכים הקונבנציונאליות, בשים לב לבעיות הפרוצדוראליות, המשפטיות והטכניות שהן מעוררות. ההתמודדות עם השיטות החדשות להגדלות השומה היא מורכבת יותר ובתי המשפט טרם אמרו את דברם לגביהן. על כן, על מנת להתנגד לשיטות היצירתיות הללו, יש צורך לקבל בסיס נתונים רחב ככל האפשר לגבי כל רשות מקומית, כדי לדעת מהי המדיניות והפרשנות שנקטה הרשות המקומית כלפי נישומים בעבר, מהי תכלית המדיניות כפי שנומקה בהחלטות מועצת העיר, כיצד נוסחו בקשות לקבלת היתרים להעלאה חריגה בארנונה מהשרים, מה היו שיטות המדידה הנהוגות משך שנים ומהי העמדה שהוצגה על-ידי הרשות המקומית בהליכים משפטיים אחרים.