כיצד יחויב בארנונה נכס שלא נעשה בו שימוש?

עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ

לא אחת מוצא עצמו מחזיק נכס, במצב בו הנכס שבחזקתו עומד ריק וללא שימוש. נכס כזה, הפנוי מכל אדם וחפץ, זכאי לפטור מארנונה המוגבל בזמן וניתן בדרך כלל לתקופה של 6 חודשים. הפטור בגין נכס ריק הוא זכות של בעל הנכס אך ניתן למימוש גם ע"י שוכר והוא ניתן פעם אחת בחייו של הנכס, כל עוד לא שונתה הבעלות בו.

שאלה חשובה אשר מתעוררת בנושא זה היא מהו הדין החל ביחס לתקופה שלאחר קבלת הפטור? האם בתקופה זו, ובמקרה בו הנכס עדיין אינו בשימוש, רשאית הרשות המקומית לחייבו בשעורי הארנונה הרגילים, על אף שלמעשה הוא לא מניב כל תועלת כלכלית למחזיקו?

בפסיקה חלו בשנים האחרונות שינויים רבים בנושא זה. בשל העובדה שבנכס לא נעשה שימוש, קיים קושי בקביעת סווגו לצורך ארנונה, אשר נקבעת מלכתחילה לפי השימוש בפועל.

בעבר נהגה הפסיקה לנקוט במבחנים שונים אשר בניהם ניתן למנות את מבחן הייעוד (לפי התעריף היקר) ומבחן השימוש האחרון שנעשה בנכס. בפסק דין שניתן ע"י בית המשפט העליון בעניין מלק סלומון דחה בית המשפט ניסיון של הרשות המקומית לחייב את הנכס ע"פ שימוש שנעשה בו בעבר בניגוד לייעודו (בר"מ 5045/02 מלק סלומון נגד עירית חדרה). זו היתה יריית הפתיחה לשינוי המצב הבעייתי ששרר עד אותה עת.

מבחנים אלה אינם נהוגים עוד, בעיקר נוכח חוסר ההיגיון שהיה טמון בהם, אשר לעיתים הוביל למצב אבסורדי ולפיו נכס ללא שימוש חויב בסיווג ובתעריף גבוה מזה שהיה מחויב לו היה בשימוש (למשל נכס ששימש בעבר כבית תוכנה ובעת הפסקת השימוש בו חויב כמשרד לפי מבחן הייעוד התכנוני). גם מבחן השימוש האחרון הוביל לתוצאה בלתי סבירה ביחס לחיובו של הנכס בארנונה, במיוחד מקום בו דובר בשימוש אחרון של "בנק" שתעריפו עשוי להגיע ליותר מאלף ש"ח למ"ר לשנה.

בשורה של פסקי דין שניתנו בסוגיה, תיקנה הפסיקה את המעוות בקביעה עקרונית ולפיה ראוי לחייב נכס שלא נעשה בו שימוש לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על-פי דין. פסיקה זו רבת חשיבות ולא תמיד נישומים ערים לקיומה. מיותר לציין כי במקרים רבים הרשות המקומית אף מתקשה לקבלה או ליישמה.

בנסיבות אלה חשוב להיות ערניים ביחס לחיוב. חשיבות גדולה קיימת בבדיקת תכנית המתאר החלה על הנכס. במקרים רבים הדבר עשוי להוביל להקלה משמעותית בחיוב הארנונה. בדיקת התכנית אינה עניין של מה בכך ורצוי שתעשה באופן יסודי ומקצועי להשגת התוצאה המיטבית, שכן הדברים אינם פשוטים כלל ועיקר.

כך לדוגמא במקרה שבו היתר הבניה צמצם את השימושים המותרים על-פי תכנית המתאר. במקרה כזה טוענת הרשות המקומית שפוטנציאל השימושים ממנו יגזרו הסיווגים והתעריפים הוא זה הנקוב בהיתר הבניה ולא זה שבתכנית המתאר. דוגמא נוספת היא מקום בו ישנם שימושים נלווים לייעוד, אשר לפי הפסיקה נקבע שהם שימושים מותרים (לדוגמא: מסעדת פועלים באזור תעשיה אינה מהווה שימוש חורג). גם במקרה כזה עלולה הרשות המקומית לסרב לסווג את הנכס לפי הייעוד האפשרי בנימוק שהוא סותר לכאורה את תכנית המתאר. ניתן לציין גם מקרים בהם ניתן לעשות בנכס מגוון שימושים לפי תכנית המתאר, אולם הרשות המקומית טוענת כי החלוקה הפנימית של הנכס והאזור בו הוא נמצא מצביעים על פוטנציאל שימוש מצומצם יותר מזה שמתיר המצב התכנוני גרידא. ניתן להתמודד עם טענות אלה של הרשות המקומית ויש בידנו כלים משפטים טובים לכך.

על אף השינויים שחלו בפסיקת בית המשפט בעניין זה, עדיין הפסיקה הכירה במקרים רבים בפרשנות מצמצמת של "הייעוד האפשרי". כך לדוגמא נקבע בפסיקת בית המשפט המחוזי כי אופי הנכס מתאים לשימוש של משרדים בלבד, למרות שניתן תיאורטית לעשות בו שימוש אחר, ולפיכך הוא יסווג לפי השימוש התואם את אופיו וחלוקתו הפנימית. במקרה אחר פסק בית המשפט המחוזי כי התעריף הזול לבית תכנה מהווה "הנחה" ולכן לא ניתן לסווג את הנכס על בסיס שימוש שלא נעשה בפועל ואשר נועד להקנות "הנחה" (עמ"נ 203/05 אלרוב נגד עירית תל-אביב).

לדעתנו, פרשנות מצמצמת זו אינה עולה בקנה אחד עם שורת ההיגיון, באשר הארנונה מיסודה מכוונת להטלת מס על ההנאה מהנכס בשל השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית. פשיטא כי נכס ללא שימוש אינו נהנה מכל השירותים המוניציפאליים והוא אף מסב נזק למחזיק בו. בפסיקה הובעה בעבר הדעה כי חיוב נכס ללא שימוש בתעריף זהה לנכס בו נעשה שימוש עשוי להיחשב כבלתי סביר (עמנ (חי') 417/01 שירותי בריאות כללית נ' מנהל הארנונה המועצה המקומית שבי ציון). נוסיף לעניין זה כי החוק מורה לחייב את הנכס לפי סוג הנכס, מקומו ושימושו. נכס ללא שימוש מחייב לטעמנו קביעת סיווג מיוחד, זאת ככל שהסיווג הזול מבין השימושים המותרים על-פי דין אינו נמוך מספיק. כך או כך, מפסיקת בית המשפט העליון בעניין עעמ 8804/10 ‏חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו ניתן ללמוד בברור על תכלית החוק להקל על הנטל של מי שמחזיק בנכס שלא נעשה בו שימוש. פסיקה זו מאוחרת לפסיקה המחוזית המצמצמת את האפשרות לתת תעריפים מוזלים לנכס ללא שימוש ונראה לנו כי היא למעשה מבטלת את הרציו של פסקי הדין השנויים במחלוקת של חלק מבתי המשפט המחוזיים.

במקרים מסוימים אנו ממליצים לשקול תכנון מס לגיטימי באמצעות שימוש זמני בנכס. כך לדוגמא, נכס אשר שימושו האחרון היה משרד, וייעודו נקבע כמשרד, יחויב בארנונה לפי תעריף גבוה של משרדים, גם אם יעמוד ללא שימוש. מאידך הפיכתו של השטח למחסן עשויה להוביל להפחתה משמעותית בחיובו, לעיתים אף ביותר ממחצית החיוב.

חשוב אם כך לבדוק בעניין זה תכנית המתאר החלה על הנכס, את צו הארנונה החוקי הרלבנטי, את היתרי הבניה ופוטנציאל השימושים האמיתי שניתן לעשות בנכס. תוך כך יש לבחון את האלטרנטיבות הקיימות למקסום החיסכון. חשוב מאד להתייעץ בעניין תכנון מס אפשרי שיוביל להפחתת הארנונה, הכל בהתאם לעובדות הספציפיות המתקיימות בנכס וצו המיסים של הרשות המקומית.