פטור נכס לא ראוי לשימוש –   פעולה "פשוטה וזניחה" או  "צעדים סבירים"?

מאת עו"ד טל יצחק אזרואל, עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד יוני נוס

סעיף 330 לפק' העיריות קובע פטור לנכס אשר אינו בשימוש ושניזוק במידה שלא ניתן לעשות בו שימוש ("לא ראוי לשימוש"). הפסיקה דנה לא אחת בשאלה כיצד ומתי יוגדר נכס ככזה שאינו ראוי לשימוש.  אחד מפסקי הדין החשובים והעקרוניים בסוגיית תחולת הפטור ניתן בעניין בר"ם 5711/06, המגרש המוצלח נ' עיריית תל אביב,

עד למתן פסק הדין נהגו רשויות מקומיות רבות לדרוש מאת מבקש הפטור לפי הוראת הסעיף, להמציא חוות דעת כלכלית ולפיה אין לבעל הנכס כדאיות כלכלית בשיפוצו של הנכס. כמו כן נהגו רשויות מקומיות רבות להגביל את מתן הפטור בזמן ולבטלו לאחר תקופה בה בעל הנכס לא נקט פעולות בכדי להשמישו. גישה זו קיבלה עיגון במספר פסקי דין מחוזיים שניתנו בעניין ובתי המשפט קבעו לא פעם את התנאי של כדאיות כלכלית כמבחן למתן הפטור למרות שהוא לא נקבע כלל בהוראת סעיף 330 לפקודה.

בפסק דין המגרש המוצלח ביטל בית המשפט העליון את מבחן הכדאיות הכלכלית כתנאי למתן הפטור. בית המשפט קבע כי השאלה העיקרית לצורך תחולת הפטור הינה מצבו הנוכחי של הנכס ולא האם כדאי לבעליו להביא לשינוי במצבו. בית המשפט אימץ את המבחן הפיזי-אובייקטיבי של מראה עיניים וקבע כי אין כל רלבנטיות לנסיבות אשר הובילו למצבו של הנכס, כאשר גם אם מדובר בהזנחת הנכס ע"י בעליו או אי נקיטת פעולות כדי להשמישו – יוענק לו הפטור. בית המשפט מוסיף כי העובדה שהנישום יכול לנקוט ב"צעדים סבירים" שישנו את מצבו של הנכס כגון שיפוצו, אין בה בכדי למנוע את הפטור שלפי סעיף 330. בית המשפט העליון קובע כי כל עוד נישום, מסיבותיו הוא, אינו נוקט בצעדים להשמישו ומצבו של הבניין נותר בלתי ראוי לשימוש – אין לחייבו בארנונה. בכך אף ביטל בית המשפט העליון את הנוהג של רשויות מקומיות רבות להגביל את מתן הפטור בזמן.

היקף התחולה של ההלכה שנקבעה בפסק דין המגרש המוצלח הורחב בפסק דין שניתן ע"י בית המשפט העליון בבר"ם 42/12 עיריית הרצליה נגד גב ים.

בעמ"נ 8846-05-11 גב ים לקרקעות נגד עיריית הרצליה, קבע בית המשפט כי ההלכה שנקבעה במגרש המוצלח רלבנטית גם לצורך פרשנותו של המונח בניין שבסעיף 269 לפק' העיריות שעוסק בשאלה מתי הבניין הושלם (להבדיל מעניין המגרש המוצלח העוסק בשאלה מתי נהרס). גם בעניין זה קובע בית המשפט כי הדרך לבחון אם בנייתו של הבניין הושלמה הינה אך ורק באמצעות המבחן האובייקטיבי, קרי ע"י מתן מענה לשאלה האם במצבו הפיזי ראוי הנכס לשימוש? (יצוין כי בפסיקה נקבע שהדבר ניתן להיעשות באמצעות חוות דעת הנדסית ותמונות הממחישות את מצבו של הנכס).

רוצה לומר, לשאלה האם יכול המחזיק בנכס להשמיש את הנכס בעלות סבירה אין אפוא משמעות מבחינת דיני הארנונה. לפיכך יכול המחזיק לבחור להמשיך להותיר את הנכס במצב בו הוא אינו ראוי לשימוש – וכל עוד יעשה כן לא יחויב בארנונה בגינו. בית המשפט המחוזי בעניין גב ים מרחיב וקובע כי ניתן לפצל נכס כך שחלקו יחויב בארנונה וחלקו לא יחויב, בהיותו לא ראוי לשימוש (או שאינו נופל להגדרת בניין, כמו למשל של שלד או מעטפת). לפיכך אין נפקות לשאלה אם חלקים אחרים בבניין מחויבים בארנונה אם לאו, וככל שמדובר בנכס שלגביו נטען כי בנייתו טרם הושלמה הוא יזכה למתן פטור. פסק הדין אושר במסגרת הערעור שהגישה כאמור עיריית הרצליה בבר"ם 42/12 הנ"ל, תוך שבית המשפט העליון החיל את הלכת המגרש המוצלח.

הנה כי כן, דין נכס שטרם הושלמה בנייתו כדין נכס שנהרס וניזוק עד שלא ניתן לעשות בו שימוש. לצורך הוכחת קיומם של שני הסעיפים נדרש מענה על המבחן הפיזי אובייקטיבי, והנישום יכול להחליט אם ומתי להשמיש את הנכס ומבחינה זו אין מגבלת זמן (יצוין כי ההבדל בין סעיף 269 וסעיף 330 הוא כמובן בשאלה על מי מוטל נטל ההוכחה הראשוני להוכיח את התקיימות הסעיף הרלבנטי, כאשר בסעיף 269 הנטל על הרשות ואילו בסעיף 330 הנטל על הנישום).

משבאנו לכאן נציין כי הלכת המגרש המוצלח קבעה כי הפטור לפי סעיף 330 אינו מוגבל בזמן, עם זאת ביום 02/08/2012 פורסם תיקון לסעיף 330 לפיו הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש יוגבל למשך תקופה של שלוש שנים, לאחריהן יחוייב הנכס במשך חמש שנים בסכום המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים לסוג הנכס המתאים לבנין על פי השימוש האחרון שנעשה בו. בחלוף חמש שנים, ובכפוף לכך שמצב הנכס לא השתנה, ימסור המחזיק הודעה על כך לרשות המקומית שלאחריה יזכה לפטור מארנונה ללא הגבלת זמן. התיקון נכנס לתוקף ביום 01/01/2013.

ניתן לסכם את עקרי הדברים עד כאן כדלקמן:

המבחן הקובע לצורך תחולת הוראת סעיף 330 לפק' העיריות הוא מצבו הפיזי של הנכס.

      אין להחיל את מבחן הכדאיות הכלכלית ואין לדרוש מנישום להרים את הנטל בעניין זה לצורך תחולת הפטור.

      גם נישום שהזניח את הנכס ושלא נקט פעולות דרושות להשמישו יזכה בפטור (גם אם מדובר בפעולות "סבירות").

      מבחנים אלה תקפים ורלבנטים גם לקביעת מועד היווצרותו או השלמתו של בניין לצורך חיוב בארנונה.

       ניתן לקבוע פטור לחלק מבניין ואין נפקות לשאלה אם חלקים אחרים של הבניין מחויבים בארנונה אם לאו.

      נראה אם כן כי הדברים ברורים המה ומדברים בעד עצמם, אך בדיני ארנונה כמו בדיני ארנונה – אף פעם לא נאמרת המילה האחרונה.

בפסק דין של בית משפט מחוזי בעניין עת"מ 29631-10-13, שמחה פרץ נגד עיריית נשר (22.5.14), נקבע ע"י כב' השופטת למלשטריך לטר מספר קביעות, אשר ספק אם הן עומדות בקנה אחד עם פסקי הדין של המגרש המוצלח וגב-ים, ובכל מקרה מותירות שוב שאלות אשר עלולות להוביל לערפול המבחנים שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון.

לא נדרש לסוגיות הנוספות אשר התעוררו בפסק דין זה לרבות אפליה במתן הפטור, אלא נתמקד בסוגיות נשוא מאמרנו זה. לצורך הקביעה אם מחזיק הנכס זכאי לקבל פטור בגין נכס לא ראוי לשימוש, קובע בית המשפט כי כשמדובר בפעולה פשוטה וזניחה שהמחזיק בנכס יכול לעשותה כדי להשמיש את הנכס (כגון חיבור נכסו לרשת החשמל מקום בו כל הבניין מחובר), כי אז לא יזכה המחזיק בפטור הקבוע בסעיף. ע"פ קביעת בית המשפט מדובר בפעולה פשוטה וזניחה שהמחזיק בנכס עושה בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום ארנונה. יש לשרטט, כך קובע בית המשפט, את קו הגבול בין נכס שהוא פיזית אינו ראוי לשימוש לבין נכס שהדייר ביוזמתו ובשליטתו מונע ממנו פרט זניח ומבקש לראות בו כנכס פטור. הנישום לא יכול להימנע מפעולה פשוטה וזניחה בנכסו על מנת לעצור את חיובו בארנונה מטעמי כדאיות כלכלית. בית המשפט נותן משקל אף למימד הזמן ולעובדה כי הבניין נבנה כבר לפני 14 שנה ואף נותן משקל לכך שחלקים אחרים של המבנה מחויבים בארנונה.

לדעתנו פסק דין זה אינו עומד בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון כפי שהוזכרה במאמרנו ובכל מקרה הוא קובע גבול של "פעולה פשוטה וזניחה" או "פרט זניח", אשר נתון כשלעצמו לפרשנות, שעלול להוביל למדרון חלקלק ולרוקן את פסיקת בית המשפט העליון מכל תוכן.

לא ברור היכן עובר קו הגבול בין "פעולה סבירה" לבין "פעולה פשוטה וזניחה" ובכל מקרה גם בעניין גב ים דובר במבנה קיים אשר חלקים ממנו חויבו בארנונה ואילו קומה אחת לא חויבה בהעדר חיבור למערכת החשמל. דומה אם כך כי בית המשפט המחוזי, אשר הסתמך כביכול על פסיקת בית המשפט העליון בעניין המגרש המוצלח וגב ים, מכניס בדלת האחורית את מבחן הכדאיות הכלכלית בהשמשת הנכס, דבר אשר בית המשפט העליון פסק שיש להימנע ממנו. ניתן היה אולי להסכים עם התוצאה אליה הגיע בית המשפט לו היה נפסק בעניין המגרש המוצלח שנכס שנדרשת פעולה פשוטה כדי להשתמש בו, נחשב לנכס ראוי לשימוש מבחינה אובייקטיבית; אלא שבית המשפט העליון פסל את מבחן הכדאיות הכלכלית והעניק מרחב בחירה לנישום, וכל זאת ללא יוצא מן הכלל.