מאת עורכי הדין עידן שרון וסלעית קולר
מוסקוביץ, אזרואל – עורכי-דין
פרויקט המטרו הוא הפרויקט הגדול ביותר בתשתיות שנועד לפטור את בעיות העומס שנובע מהגידול באוכלוסיה באזור המרכז. מימון פרויקט המטרו הוטל על 24 רשויות מקומיות בגוש דן שמסלול המטרו מתוכנן לעבור בהן. סכום ההשתתפות של השלטון המקומי מגיע לכ- 5 מיליארד ש"ח. בשנת 2022 שר האוצר קבע בצו את סכומי ההשתתפות השנתית של כל רשות מקומית, ובצדם משך תקופת תשלום הוצאות המטרו בהתאם למספר התחנות שתוקמנה בכל עיר לפי תוכניות המטרו. כך למשל, בעיר תל אביב מתוכננות 26 תחנות מטרו ואף יותר, כך שצו שר האוצר מטיל על עיריית תל-אביב חובת השתתפות בהוצאות מטרו בהיקף שנתי של כ-110 מיליון ש"ח למשך 17 שנים, ובסך הכול כ-1.87 מיליארד ש"ח (כל הסכומים נומינליים).
עקב כך, חלק מהרשויות ביקשו משרי הפנים והאוצר להעלות את תעריפי הארנונה למגורים או שבכוונתן להעלותם, כדי שיהיה בידן לשאת בעלות זו.
לאחרונה פרסם משרד הפנים פרסם הודעה באתר האינטרנט תחת הכותרת "בשורה לרשויות המקומיות ולתושבים", שבה הוא מתיר לרשויות המקומיות לכלול בתחשיבי היטל הסלילה (כביש ומדרכה) את הוצאות המטרו שנקבעו בצו שר האוצר. כמשרד העוסק בנושא היטלי פיתוח במשך שנים רבות, נציין כי הוראה זו בעייתית כשלעצמה, בהיותה סותרת את העקרון של חקיקת ההיטלים לפיו המשתמש הוא המשלם – בעוד שבניית מערכת המטרו נועדה לשרת את כלל התושבים בתחום הרשות המקומית, יישום ההחלטה יביא להכללת הוצאות והעמסת עלויות רק על הבניה החדשה שתוקם ביישוב. בעלי נכסים ישנים, שלרוב הם בעלי זכות לבחור את ראש העיריה ומועצת העיריה, לא ישלמו, זאת מאחר והיטל הסלילה מוטל בדרך כלל בעת סלילת רחוב גובל ראשון או תוספת בניה.
הוראה זו תיצור, לדעתנו, קשיים משפטיים וכלכליים ובעיות מהותיות רבות. כידוע, היטלי פיתוח הם היטלים שהרשות רשאית לגבות לצורך הקמת תשתיות עירוניות, כגון כבישים ומדרכות (היטלי סלילה), מערכות תיעול וניקוז (היטל תיעול) ושטחים ציבוריים פתוחים (היטל שצ"פ). גביית ההיטלים היא חד פעמית ומתבצעת בדרך כלל בעת תחילת ביצוע עבודות פיתוח (עילת חיוב ראשונית) או בעת אישור בקשה להיתר בנייה (עילת חיוב משלימה). חישוב היטלי הסלילה לוקח בחשבון את העלויות לסלילת כבישים ומדרכות ומחלק אותן באופן שוויוני בין כל זכויות הבניה בתוכניות המאושרות ברשות. על פי הוראות משרד הפנים, החישוב צריך להתעדכן אחת לחמש שנים.
ואולם, מערכת המטרו נועדה לשימוש של כלל תושבי הרשות. עד היום עלויות מימון המטרו לא נלקחו בחשבון בעת חישוב היטל הסלילה. הכנסת ההוצאות הללו לחישוב תעריפי היטל הסלילה, שישולם מעתה ואילך, מביאה לכך שלמעשה בעלי הנכסים שכבר שילמו בעבר היטלי סלילה לא ידרשו לשלם על מרכיב הוצאות ה"סלילה" החדש, זאת לאור עיקרון חד פעמיות ההיטל. יוצא שבעלי נכסים עתידיים יממנו את חלקה של הרשות המקומית בבניית מערכת המטרו עבור כל תושבי הרשות.
זאת ועוד, חלק מאותם קבלנים ובעלי העסקים שיישאו במרכיב הוצאות ה"סלילה" החדשה, אשר פועלים במתחמי ההשפעה שיוכרזו ע"י מנהל רשות המטרו, כבר עתידים לשאת בעלויות כבדות בדמות מיסים ייעודיים שהוטלו עליהם במסגרת חוק המטרו, כגון מס השבחת מטרו (לצד היטל השבחה מופחת) והיטל מימון מטרו (מס שנתי למשך 30 שנים שיגבה כמו מס הכנסה), שיחולו על בעלי מקרקעין המצויים במתחמי השפעה, או אף מחוצה לה בהתקיים תנאים מסוימים, ולכך מתווספת גם גזירת היטלי סלילה זו.
אמת, מבחינת הרשות המקומית מדובר ב"בשורה", אך מבחינת חברות היזמות והבניה ובעלי העסקים מדובר בגזירה כפולה ומשולשת, תוך שהמדינה שוב מאפשרת גבייה ומימון מבעלי נכסים חדשים. ייקור היטלי הסלילה באופן רוחבי ובשוק משוכלל יחסית של ענף הבניה יגרור בהכרח את התייקרות הדירות החדשות למגורים – דבר שדומה שאיש אינו רוצה בו. היטל המטרו יגולגל כמעט באופן מלא אל כיסם של משקי הבית שממילא מתקשים לרכוש כיום דירת מגורים.
קושי נוסף שיוצר המתווה המוצע נוגע לכך שחלק גדול מן הרשויות המקומיות הרלבנטיות עדכנו ממש לאחרונה את תעריפי היטלי הפיתוח והעלו אותם באחוזים ניכרים ולעיתים אף דרמטיים (כגון פתח תקוה ולוד). כעת, במתווה הנוכחי, הרשויות אמורות לתכנן ולהכין מחדש תחשיבי היטלי סלילה שייקחו בחשבון את תשלומי השתתפותן בהוצאות המטרו, דבר העשוי להוביל בהכרח לעיוותים בחישוב התעריפים שיתעצמו למימדים לא פרופורציונליים. כל עדכון של התחשיב גורם להתייקרותו – ובמקרים רבים גם ללא כל הצדקה עניינית.
שוק הנדל"ן נמצא, גם כך, במשבר והאטה, כך שהוצאת "הבשורה" מהכוח אל הפועל עלולה להעמיק את המשבר הנוכחי. ההחלטה של משרד הפנים להתיר לרשויות המקומיות לגבות את הכספים באמצעות היטלי סלילה יוצרת אפוא אי-צדק כפול ומשולש: ראשית, אפליה בין נכסים ותיקים לנכסים חדשים; שנית, הטלת הנטל בעיקר על חברות היזמות והבניה והעסקים שכבר נושאים בתשלומים ייעודיים לפי חוק המטרו, דבר שיתגלגל בסופו של דבר לכיסו של הצרכן וליוקר המחיה; לבסוף, יצירת מנגנון שעלול לשמש כפתח להעלאות מחירים שרירותיות.
משרדנו עוקב מקרוב אחר ההתפתחויות בתחום היטלי הפיתוח ומסים, היטלים והפקעות מכוח חוק המטרו, ומזמינים אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי בהתאמה לנסיבות הספציפיות של הפרויקט שלכם