מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
סעיף 330 לפקודת העיריות מעניק פטור למחזיק נכס שנהרס וניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו ושאין משתמשים בו.
תחולת הסעיף עלתה לא אחת על המדוכה המשפטית והעלתה שאלות כבדות משקל ביחס לתקופת הפטור, לתנאי הענקתו ושאלות מורכבות אחרת נוספות. שאלות אלה הגיעו לפתחו של בית המשפט העליון בפסק דין המגרש המוצלח [בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה] אשר הוביל להבהרת המצב המשפטי ביחס להוראת הפטור.
בין היתר נקבע בפסק דין זה כי הפטור לפי הוראת סעיף 330 אינו מוגבל בזמן והרשות המקומית מחויבת להעניקו כל עוד הנכס נותר במצבו.
ואולם, בארנונה כמו בארנונה – הבשורה הייתה זמנית. דווקא פסיקה זו הביאה וגררה את היוזמה של הרשויות המקומיות לתקן את הוראת הסעיף והוא אכן תוקן במסגרת תיקון 131 לפקודת העיריות.
בקצירת האומר קבע התיקון, כי פטור לנכס לא ראוי לשימוש יוענק לתקופה של 3 שנים בלבד ממועד כניסתו לתוקף של התיקון (1.1.13). לאחר תקופת הפטור הראשונה, יהא בעל נכס חייב בתשלום ארנונה לתקופה של 5 שנים, ואם בסיומה הנכס נותר במצבו, ימסור בעל הנכס הודעה לעירייה, והנכס ייהנה מפטור מתשלום ארנונה ללא הגבלת זמן. חיוב הנכס בתקופת התשלום שהוגדרה בסעיף, יהיה לפי התעריף המזערי שייקבע בהתאם לשימוש האחרון שנעשה בו.
ואולם נראה כי גם בתיקון זה לא בא הקץ לחוסר הבהירות ביחס להוראת הסעיף. דוגמא לכך מהווה פסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, גם הוא בעניינה של חב' המגרש המוצלח (עת"מ 15095-10-16 המגרש המוצלח נ' עיריית תל אביב).
בפסק דין זה נקבעה דווקא עמדה עקרונית אשר לדעתנו מצמצמת במידה לא סבירה את הוראת הסעיף, לא רק ביחס למבנים לשימור, אלא גם ביחס לתקופת חיוב הנכס, בחמשת השנים לאחר הפטור. ביחס לתקופה זו קובע בית המשפט, כי השימוש האחרון כהגדרתו בסעיף מתייחס לשימוש מותר ע"פ דין ולא לשימוש בפועל.
ואולם, קביעה זו עומדת לכאורה בניגוד להוראת לשון הסעיף המתוקן המדברת על "שימוש אחרון". בית המשפט בקביעתו קבע כי לא ניתן לסבול מצב של החלת שימוש שאינו מותר ואינו אפשרי ע"פ דין, ועל כן קבע כי השימוש יקבע לפי שימוש תכנוני אפשרי. לדעתנו קביעה זו נוקשה מדי ועומדת בניגוד לבסיס הארנונה הכללית, אשר נקבעת לפי שימוש בפועל ולא לפי ייעוד או שימוש מותר. דומה כי היה מקום לקבוע, כי יש להשתמש בסיווג הזול מבין השימוש המותר על פי דין או השימוש האחרון, בדומה להלכה בדבר חיוב נכסים ריקים לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על פי דין. מסקנה זו מתחייבת מכך שמדובר בנכס שאינו בשימוש ונוכח תכלית ההוראה לתמרץ את השימוש בו, מתוך הנחה שקל יותר לקבל אישור לשימוש חורג (או לתקן תכנית כך שתתיר שימוש כאמור) שנהנה מתעריפים זולים יותר בצו הארנונה. מכל מקום, השאלה מהו התעריף המזערי לשימוש האחרון יכולה אף היא להיות נתונה במחלוקת ופסק הדין אף יוצר סדרה של מחלוקות ביחס לשימושים אחרונים שאינם תואמים להיתר הבניה (אולם תואמים לתכנית).
ומשבאנו לכאן נעמוד על סוגיה חשובה ומהותית אשר מתעוררת לא אחת בכל הקשור לתחולת הפטור המתוקן ונוגעת לנכסים המצויים במצב של מעטפת. רשויות מקומיות רבות נהגו משך שנים, להעניק לשטחים אלה פטור מארנונה לפי הוראת סעיף 330 הנ"ל. כך יוצא, שהיום הן מחילות גם על שטחים מסוג זה את התיקון, מגבילות את תקופת הפטור ומחייבות בארנונה בתקופת השימוש שקובעת ההוראה המתוקנת.
לדעתנו מדובר בטעות יסודית.
נכס הנמצא במצב מעטפת אינו עונה להגדרת בניין וככזה הוא לא מהווה כלל נכס בר חיוב בארנונה (כהגדרת בניין בפקודת העיריות). משלא ניתן לחייבו בארנונה, אין הוא נזקק כלל לפטור שבסעיף 330 לפקודה.
מטעם זה ולדעתנו, הרשות המקומית אינה רשאית להתחיל ולחייב את שטחי המעטפת בארנונה בהתאם להוראת התיקון, שכן הם כלל לא נכנסים לגדרה של הוראה זו. מנוסח הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות ניתן להיווכח בבירור כי אין הוא חל כמובן מאליו על נכסים שבנייתם טרם נסתיימה, שכן הסעיף עוסק ב"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה...". רוצה לומר, אין הוא חל כעיקרון על נכסים שאינם ברי חיוב בארנונה ושטרם הוחל לחייבם, מהטעם שטרם נסתיימה בנייתם וככאלה הם אינם מהווים נכס כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות. כדי שנכס יקבל פטור הוא צריך קודם כל להיות בר חיוב. אם הוא אינו בר חיוב מלכתחילה (קרי לא עונה להגדרת בניין), כי אז ממילא אין הוא נכנס בתחולת נכס פטור.
אם כך, סירובן של רשויות מקומיות רבות להכיר באי חיוב בארנונה לשטחי מעטפת, והסתמכותן לכאורה על תיקון הוראת סעיף 330 אינו עולה בקנה אחד עם הסעיף ועם הדין. כאמור סעיף 330 לפקודת העיריות עוסק בבניין שניזוק ונהרס, קרי שקודם היה בר חיוב, ונהרס במידה שהפכה אותו לפטור מתשלום.
יותר מכך, גם הוראת התיקון המתייחסת לתקופת החיוב לאחר הפטור, מתייחסת לשימוש אחרון ולמעשה מעידה כאלף עדים על כוונת המחוקק שלא לחייב כלל שטחי מעטפת שמלכתחילה לא נעשה בהם שימוש (שכן כאמור בנייתם לא הושלמה). שכן לא ניתן לחייב לפי "שימוש אחרון".
לכן לדעתנו, העירייה אינה רשאית להחיל את הוראת תיקון 330 ולחייב שטחי מעטפת בארנונה. דעתנו זו נתקלת בטיעוני נגד רבים ומגוונים ואולם אנו סבורים שהיא טענה חזקה ומבוססת והיא מחויבת נוכח ההגדרות הבסיסיות של נכסים ברי חיוב בארנונה כפי שמופיעות בפקודת העיריות.
ימים יגידו כיצד יתייחסו בתי המשפט לסוגיה זו.