רכבת הכסף

מאת אוהד כרמי, עו"ד

מוסקוביץ, אזרואל משרד עורכי דין

לא מדובר בסדרת טלוויזיה של נטפליקס, אלא בהיטל (מס) חדש שיוטל על בעלי נכסים הסמוכים לקו המטרו שיעבור בין 24 רשויות מקומיות (במקביל) והמקביל לארנונה המוטלת על בעלי נכסים אלה.

בחודש אוגוסט האחרון חוקק תיקון לחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021 המטיל היטל למימון פרויקט המטרו על בעלי נכסים שאינם למגורים ושאינם זכאים לפטור לפי פקודת הפיטורין, היינו נכסים המשמשים לעסקים, לצורך מימון פרויקט המטרו. כמובן, רשויות מקומיות, חברות עירוניות ותאגידים עירוניים פטורים מחובת תשלום היטל זה.

קווי המטרו מתוכננים לעבור בכ-109 תחנות ולאורך כ-145 קילומטרים אשר ישרתו 24 רשויות מקומיות במרכז הארץ – מתל אביב במערב ועד פתח תקווה במזרח, מרעננה בצפון ועד לרחובות בדרום. עלות הפרויקט נאמדת בכ-150 מיליארד שקל, שחלקו כאמור, ימומן על ידי אותם בעלי נכסים הגובלים בקווי המטרו.

הרציונל העומד בבסיס ההיטל הוא רצון המדינה למסות את עליית שוויים של הנכסים העסקיים הממוקמים בסביבת קו המטרו, באזורים שנקראים "מתחם ההשפעה" של המטרו, והם ייקבעו במסגרת תמ"א 70 אשר נדונה בימים אלה במועצה הארצית לתכנון ובניה.

ההיטל יוטל בפועל על ידי רשות המיסים, והוא ייגבה בדרך שבה נגבה מס ההכנסה (אך ללא ההטבות הנובעות מאופן חישוב מס ההכנסה) ויחושב בדרך שבה מחושבת הארנונה, כלומר לפי שטח הנכס הרשום בספרי הרשות המקומית. מכאן שלגודל הנכס הרשום בספרי הארנונה תהיה חשיבות מכרעת לגבי גובה החיוב.

ההיטל ישולם אחת לשנה, לאורך 30 שנה, מהראשון בינואר שלאחר המועד שבו הוכרז על ידי מנהל רשות המטרו על תחילת פעילות המטרו ב"מתחם ההשפעה" הספציפי שבו ממוקם הנכס. כלומר מועד תחילת הגבייה של ההיטל יהיה עוד בטרם החלו העבודות במתחם.

ההיטל יחושב כך ששטח הנכס כפי שמופיע בספרי העירייה, יוכפל במקדם המגלם פערי שיטות חישוב ארנונה (ברוטו או נטו) ובמקדם "מדרג עירוני" המשקף פערי מחירי שכירות ברשויות המקומיות.

הרשות המקומית תעביר את נתוני פרטי הבעלים/המחזיקים ושטחי הנכסים לצרכי ארנונה לרשות המיסים אשר תעשה בהם שימוש לצורך חישוב ההיטל, אולם ככל שיהיה שינוי בגודל השטח במהלך שנת המס, בעקבות הליכים מול הרשות המקומית, ניתן לבקש לתקן את החיוב בהתאם ובתנאי שמדובר בהחלטה חלוטה שלא ניתן עוד לערער עליה.

ניתן להגיש השגה וערעור על גובה החיוב לרשות המיסים, בתוך 30 יום ממועד קבלת השומה כדין,  במספר טענות בלבד:

– השטח לא במתחם ההשפעה

– השטח בבעלות רשות מקומית או תאגיד מטעמה

– מי שעל שמו החיוב איננו הבעלים של הנכס, או בעלים רק חלק מהתקופה בהודעת החיוב

– טעות בחלוקה יחסית בין בעלי שטח משותפים

– טעות חשבון בחיוב

– השטח שמופיע בחיוב שונה מהשטח בשומת הארנונה

עוד נקבע כי קבלת אישור לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) מאת רשות המיסים יותנה בתשלום ההיטל.

רשות המיסים תשלח את הודעת החיוב לבעלי הנכסים במתחם ההשפעה לפי המידע שיתקבל מרשם המקרקעין, והרשות המקומית תשלח הודעה על עצם החובה לשלם את ההיטל לכתובת הנכס, אולם בכל מקרה החבות לתשלום של בעל הנכס איננה מותנית בקבלת ההודעה על החבות. יתרה מכך, המחזיק אינו מחויב למסור את ההודעה לבעל הנכס החב בהיטל. לצורך כך, רשות המטרו – או חברה ממונה (חברה ממשלתית או חברת בת ממשלתית) – תפעיל ותתחזק אתר אינטרנט ייעודי שבו בעלי נכסים יוכלו לבדוק אם חלה עליהם חבות בהיטל זה.

הואיל וגם הרשויות תאלצנה להשתתף במימון הפרויקט, ומדובר בסכומים לא מבוטלים, כבר משנת 2025, ברי כי הן לא יהססו לעשות שימוש בכל האמצעים על מנת להגדיל את הכנסותיהן ולממן הוצאה זו, ומטבע הדברים הן לא יחסכו במאמצים להעמקת גביית הארנונה.

למה זה חשוב לכם?

שטח הנכס הרשום הוא המפתח לגובה החיוב, ולכן חשוב לפעול כבר עכשיו כדי להפחית את חיוב הארנונה. כמו כן, ל"טופס הטיולים" בתהליך קבלת אישור לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) בעסקאות מקרקעין נוספה "תחנה" נוספת והיא אישור רשות המיסים על תשלום ההיטל.

חשוב להבין כי בנכסים שכורים, בעל הנכס, אשר עד היום היה לכאורה אדיש לגודל הנכס מאחר ולא נשא בתשלומי הארנונה, הופך להיות בעל אינטרס ולאחר שיקבל את החיוב יכול לבצע בדיקות ושינויים בארנונה מיוזמתו.

מה זה אומר עבורכם?

לא נעמוד כאן על הבעיות והכשלים שהיטל זה עלול להציף על אותם בעלי נכסים גובלים לתוואי המטרו המתוכנן, אך ההמלצה היא "לא לפספס את הרכבת" ולהקדים את בדיקת הארנונה על מנת לנסות לצמצם בכל דרך חוקית את חיוב הארנונה: להפחית כל מ"ר שאין הצדקה לחייבו, לשנות כל סיווג/תעריף יקר, ולמצות כל פטור או הנחה המגיעה לכם בדין ויפה שעה אחת קודם.

שלא תופתעו!