בית המשפט העליון: רמ"י רשאית להתנות את מתן הסכמתה בהבטחת תשלום חובות העבר של החוכר הקודם; התניה מעין זו סבירה 

מאת: עו"ד עידן שרון

מוסקוביץ אזרואל, משרד עו"ד

לאחרונה בית המשפט העליון, בהרכב השופטים גרוסקופף, אלרון ומלצר (המשנה לנשיאה) [ע"א 9838/16 רשות מקרקעי ישראל נ' נהורא מעליא בע"מ (פורסם בנבו, 14.01.2020)], פסק כי רמ"י רשאית להתנות את חתימתה על שטרי העברת זכות חכירה להבטחת פירעון חובות העבר של החוכרת הנוכחית, אף שכנגדה תלוי ועומד הליך חדלות פירעון מסוג פירוק חברה. פסק הדין בעצם העניק לרמ"י זכות "בדלת אחורית" לגביית חובות העבר של חוכרים, אף שהם מצויים בהליך פירוק [פר"ק (ב"ש) 10250-06-11] ולכאורה בניגוד לאיסור העדפת נושים הקבוע בדין.

השופט גרוסקופף הטיב לנסח את השאלה – "האם רשאי המחכיר להתנות את הסכמתו להעברת זכות החכירה במסגרת הליכי כינוס נכסים בכך שייפרעו חובות החוכר כלפיו?"

בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אשר נתן את פסק הדין עליו הוגש הערעור, פסק כי רמ"י אינה רשאית להתנות את העברת זכות החכירה במסגרת מימוש משכנתה באמצעות הליכי כינוס נכסים בכך שייפרעו חובות החוכר הנוכחי – דמי חכירה ודמי הסכמה – כלפיה. על פסק דינו זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

כאמור, בית המשפט העליון סבר אחרת, אך המחלוקת בין שופטי העליון נסובה סביב ההנמקה עליה מבוססת תוצאת פסק הדין. השופטים גרוסקופף ואלרון נותרו חלוקים באשר לבסיס המשפטי שעל פיו יש להעניק לרמ"י סמכות שבדין להתנות את הסכמתה להעברת זכות החכירה לאחר בתשלום חובות עבר של החוכרת-החייבת על ידי הבטחת פירעון חובותיה בידי הרוכשת בהליך כינוס נכסים במסגרת תיק הפירוק כאמור.

השופטים גרוסקופף ואלרון מיקדו את מחלוקתם לשאלה – האם התניית רמ"י להעברת זכות החכירה לטובת הרוכשת הייתה סבירה כאמור בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה? לאמור כי רמ"י מחכירה את קרקעות המדינה לאזרחיה למשך מעל 25 שנים, וכלשון החוק – "חכירה לדורות", שבמהותה היא זכות שכירות [סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969]. על כן רמ"י כפופה להוראות חוק השכירות והשאילה, בהיותה משכירה.

השופט גרוסקופף סבר, כי לפי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה (בנוסחו הקודם לתיקון מס' 1 משנת 2017), הקובע את חובת המשכיר לסרב להעברת זכות השכירות מטעמים או בתנאים סבירים, סירוב רמ"י היה סביר. השופט גרוסקופף ביסס את סירובה של רמ"י על זכותה לעמוד על מכלול תנאי הסכם החכירה העולה כדי "אכיפת זכויות מהותיות העומדות לה על פי דין." משכך, לטעמו, אין לראות באכיפת זכותה, כשלעצמה, משום התנגדות מטעמים בלתי סבירים. לפיכך דרישת רמ"י, כמחכירה, כי כתנאי להעברת זכות החכירה על שם הרוכשת בהליך כינוס נכסים, יש להבטיח את פירעון "דמי השכירות" (דמי החכירה ודמי ההסכמה) שטרם שולמו היא, ככלל, התניה מטעמים סבירים, ואין להתערב בה. מכאן השופט גרוסקופף הגיע לידי מסקנה כי זכויותיו של בעל משכון כלפי מחכיר אינן גוברות על זכויותיו של החוכר-הממשכן, ולכן אין בכוחו לטעון כי למחכיר אין זכות לפעול למימוש זכויותיו בהתאם לכוחות הנתונים לו על פי הסכם החכירה והדין.

מן העבר השני, השופט אלרון בחן אף הוא את נפקות סעיף 22 לחוק השכירות ומצא כי על רמ"י ליתן טעם סביר לסירובה להעברת זכות החכירה על שם הרוכשת. אולם, לטעמו, לזהות החייב בתשלום חוב דמי החכירה ולהיות החוכרת הנוכחית חברה בפירוק השלכות משמעותיות על סבירות הסירוב להעברת זכות החכירה. כך, לשיטת השופט אלרון, יש לבחון את סבירות תנאי רמ"י בהתאם לנסיבות המשתנות לכל אורך תקופת סירובה ולא במועד מכירה המקרקעין בלבד, שכן בכוחה להסיר את התנגדותה בכל שלב ולאשר את העברת זכות החכירה.

הינה כי כן, לשיטת השופט אלרון, ככל שחיובי הסכם החכירה הומחו לרוכשת יחד עם הזכויות הגלומות בו, הרי שרמ"י כבר אינה נושה של החוכרת הנוכחית לעניין חוב דמי החכירה, ולכן אין לראותה בהתנייתה ככזו המעניקה לה מעמד מיוחד במדרג הנשייה בהליך הפירוק. אם כך, לטעמו, מדובר ב"אכיפת זכויות מהותיות העומדות לה על פי דין" באופן המצדיק את סירובה – אותה מסקנה אליה הגיע השופט גרוסקופף.

אף על פי כן השופט אלרון הוסיף ונימק את מסקנתו על בסיס "תיקון מבהיר", שהרי המקרה דנא התרחש עובר לתיקון מס' 1 החל על סעיף 22 לחוק השכירות. כלומר, לסעיף זה בנוסחו הקודם חסרו המילים "וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות" כך שלא ניתן בנקל לומר כי העברת זכות השכירות (או החכירה) לאחר מטילה את חיוביו של השוכר-המעביר הלאה. אולם, לדעת השופט אלרון, יש בתיקון זה כדי להשפיע על פרשנות לשון סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה טרם תיקונו, ומכאן שיש לראותו באופן המאפשר לשוכר להעביר את זכויות הסכם החכירה וחיוביו לידי הרוכשת. אף נקבע בהסכם המכר בין החוכרת הנוכחית ובין הרוכשת כי חובות אלה יחולו על הרוכשת, ללמדנו כי זהו מקור סירובה הסביר של רמ"י להבטחת פירעון חובות העבר טרם העברת זכות החכירה לרוכשת.

תוצאה זו מעוררת קשיים מכמה אופנים: עקרון השוויון, הכולל את איסור העדפת נושים [ראו למשל סעיפים 220-219 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018]; עקרון חוקיות המינהל – קבלת סמכות מקום שבו המחוקק לא העניק לרמ"י במפורש. מלבד זאת, קשה לקבל את הניתוח המשפטי-הקנייני המתגלגל, ממנו נלמד על העברת חיובי החוכרת-החייבת לידי הרוכשת, שהרי עלינו לשים פעמינו להשלכות של פסיקה זו על נושה של החוכר-המוכר ועל הרוכש-החוכר העתידי, והן עלולות להיות כבדות משקל.

בכל הנוגע להליך חדלות פירעון, חל איסור גורף על העדפת נושים, קרי תשלום חובות לנושה מסוים, ולו בלבד, תוך קיפוח נושים אחרים. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בגביית חובות בעת שהם נכללים בקופת נכסי הנשייה במסגרת הליך חדלות פירעון. משכך, הדעת אינה נוחה נוכח פסיקה זו, משהיא עלולה לכרסם, שלא לומר לאיין, את זכותם של הנושים האחרים לשוויון. הדבר עלול להקשות על משכון זכויות ברמ"י, ומכאן להאטת ולהגדלת עלויות ביצוע עסקאות במשק – דבר שעלולות להיות לו השלכות על הכלכלה הישראלית.

כפועל יוצא מהפרת הזכות לשוויון, יש בפסיקה זו מתן עדיפות לרמ"י במדרג הנשייה במסגרת הליך חדלות הפירעון (פירוק או פש"ר), ותחת זאת רמ"י תוכל לגבות את חובות העבר האבודים של החוכר-החייב דרך הרוכש, על ידי התניית פירעון החובות האלה לשם מתן הסכמתה להעברת זכות החכירה על שמו. כך, רמ"י רכשה לעצמה סמכות שבדיעבד, אף שזו לא הוקנתה לה במפורש, אלא במשתמע אך מדיני השכירות, חרף תחולת דיני חדלות הפירעון, במקביל לרכישת המקרקעין בידי רוכש בהליך כינוס נכסים. השופט גרוסקופף ראה במקרה של "הליכי מימוש משכון המבוצעים נגד ממשכן המצוי בהליכי חדלות פירעון" כ'חריג אפשרי שני' למקרה שהובא לפניו בהתאם להוראות הדין הישן [סעיף 20(ב) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980; סעיף 350ח(ג) לחוק החברות, התשנ"ט-1999] ולהוראות הדין החדש [סעיפים 29(2) ו-250-243 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018] [ראו פסקה 26 לפסק דינו של השופט גרוסקופף]. ללמדנו כי יש להבחין בין הליך כינוס נכסים ובין הליך חדלות פירעון.

מכאן נוצר מצב אנומלי: כל אימת שמדובר בהליך כינוס נכסים, הרי שרמ"י תוכל להתנות את הסכמתה להעברת זכות החכירה לצד ג' כדרך לעקוף את מדרג הנשייה שיתרקם בהליך חדלות הפירעון; ומנגד, בהליך חדלות הפירעון הדין שונה, כי אז רמ"י לא תוכל להתנות את הסכמתה כאמור בפירעון חובות שאינם נהנים מדין קדימה. במה שונה אפוא מהותית, לענין זה, הליך כינוס נכסים מהליך חדלות פירעון?

על כך לא ניתנה תשובה בפסק דינו של השופט גרוסקופף. לטעמנו, הבחנה זו אינה מבוססת, היות שכאמור בחוק חדלות הפירעון החדש נקבע כי ההליך יחל עם מתן צו לפתיחתו, כי אז ימונה הנאמן בידי בית המשפט, וזה יכנס את נכסי קופת הנשייה [סעיף 224 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018]. אם כך, הייתכן כי רמ"י תקבל סמכות לעקוף את הנאמן ותגבה את חובות העבר של החוכר המצוי במרכז הליך חדלות הפירעון? נראה כי לפסיקה זו עוד טעונות הבהרות בהמשך, ולא בכדי השופט גרוסקופף העלה 'חריגים אפשריים' לכלל זה.

לבסוף, ההלכה החדשה הביאה את רמ"י למצב שבו היא תוכל להתנות את מתן הסכמתה להעברת זכות החכירה לאחר בתשלום חובות עבר של החוכר הנוכחי. ואולם, אין בה הבהרה באשר לסבירות הסירוב ככל שחובות אלו התיישנו או נגועים בשיהוי (אף כי המצב בפועל כיום, לפחות בחלק מהמקרים, שאין לנקוט הליכי גביה פסיביים בגין חובות כאמור). אמנם מדובר בהליך אזרחי, אך ענייננו נסוב סביב סבירות החלטת רמ"י אף כרשות ציבורית ולא רק כצד לחוזה חכירה. לפיכך טוב לו היה בית המשפט העליון מגדיר את מתחם הסבירות, שבמסגרתה יש בסמכות רמ"י להתנות את הסכמתה להעברת זכות החכירה לאחר בפירעון חובות העבר של החוכר הנוכחי.

על כל פנים ומשההלכה החדשה עוד לא יושמה בשטח, נראה כי ימים יגידו כיצד יש לנהוג במקרים כגון אלה, ובעיקר לאור כפיפות רמ"י לכללי המשפט המינהלי, ובכללם אלה התיישנות, שיהוי והחובה לנהוג בסבירות ובמידתיות.