מאת עו"ד עידן שרון
ממשרד מוסקוביץ, אזרואל – עורכי-דין
חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026 נועד להיות "המסלול הירוק" שיאפשר ליזמים ולחברות בניה לשקם במהירות וביעילות את המרחב העירוני הפגוע במלחמות "עם כלביא" ו"שאגת הארי". אולם, בחינה מעמיקה בחוק מגלה עיוות משפטי ושמאי מטריד העלול לעלות ליזמים ולבעלי דירות מיליוני שקלים.
מוקד הבעיה נעוץ במפגש הטעון שבין הגדרת "בניין הרוס" שבסעיף 2(א) לחוק לבין מנגנון נטרול הנזק לבניין הרוס בשומת הוועדה שבסעיף 30(ו) לחוק.
סעיף 30(ו) קובע הוראה מהפכנית: בעת חישוב שווי הבניין ב"מצב הקודם" לצרכי היטל השבחה, יש להעמיד בניין שאירע בו נזק מלחמה כאילו לא אירע בו נזק כאמור. במילים פשוטות, השמאי נדרש להניח שהבניין עומד על תילו ותקין, כמו טרם אירוע נזק המלחמה, כדי למנוע מצב שבו היזם ובעלי הדירות "ייענשו" על ירידת ערך שגרמה פעולת המלחמה. בכך, מצטמצם ההפרש בשווי הבניין בין "המצב הקודם" לבין "המצב החדש", דבר המקטין דרמטית את היטל ההשבחה.
אלא שכאן טמון המלכוד. הטבה זו "נעולה" מאחורי הגדרת "בניין הרוס" שבסעיף 2 לחוק. כדי ליהנות מנטרול הנזק, על הנכס לעמוד בשני תנאים מצטברים: הראשון, "נזק מלחמה", שהינו "נזק שנגרם לגופו של נכס עקב פעולות מלחמה […]", היינו קשר סיבתי בין אירוע הנזק הפיזי שנגרם לבניין לבין פעולות המלחמה; והשני ,ואולי המשמעותי ביותר, קביעת מהנדס הרשות המקומית, כי יש להרוס את הבניין.
מכאן נובעת השאלה המתבקשת: מה קורה לבניינים שנכללו בפרויקט מכוח סעיפים 3(ב) ו-4 לחוק לצורך רצף תכנוני או שיקום תשתיות מתחמי, אך לא זכו ל"חותמת" המהנדס כבניינים להריסה?
לכאורה, הדבר עשוי ליצור "פער השבחה" (Betterment Gap) מקומם. הבניין שנהרס ישירות מפעולות מלחמה נהנה מ"מצב קודם" גבוה יותר באופן המוביל לקביעת סכום היטל השבחה מופחת יותר מאשר לו היו מתחשבים בפגיעה שנגרמה עקב המלחמה. לעומת זאת, בניין שנפגע פגיעה תשתיתית או ביציבות הבניין, שניתנת לשיקום הנדסי נקודתי אך בעלת משמעות כלכלית גבוהה, עשוי להיות מוערך לפי מצבו הפיזי הירוד והפגוע ביום אישור התוכנית כך שיחושב שווי "מצב קודם" נמוך, אשר יוביל לסכום היטל השבחה גבוה יותר.
מטבע הדברים שאי-בהירות זו באופן חישוב שווי הבניין ב"מצב הקודם" עשויה ליצור מחלוקות בין יזמים ובעלי דירות לבין הרשויות המקומיות באשר לגובה היטל ההשבחה. בדומה למתחמי פינוי בינוי, החוק קובע ברירת מחדל לחיוב בהיטל השבחה בסך 25% מההשבחה, בעוד שהרשות המקומית רשאית לקבוע מתחם שבו יושת חיוב לפי 50% מההשבחה או אף תעניק למתחם פטור מלא מהיטל השבחה.
לעמדתנו, ניתן וצריך לצמצם מחלוקות אלו בעת עריכת "תכנית לשיקום והתחדשות" שבה יוגדר המונח "אזור לשיקום" כך שיכלול גם מבנים שנפגעו, גם באופן נקודתי, מפעולות מלחמה ונוצר נזק לתשתיות, זעזוע יסודות או ירידת ערך סביבתית וכדומה. הרציונל פשוט: הרשות המקומית אינה יכולה "להתעשר" מאותו נזק פיזי שנגרם לבניין עקב המלחמה על-ידי חישוב חסר בשוויו ב"מצב הקודם" לצרכי היטל השבחה.
הפרשנות הדווקנית, לפיה רק בניין ש"זכה" להריסה פיזית יזכה לנטרול הנזק, חוטאת לעקרון השוויון המהותי בין נישומים. לא ייתכן שהחוק, שנועד לרפא את נזקי המלחמה, יהפוך למכשיר המפלה בין שכן לשכן רק בשל זווית פגיעת הטיל וההשלכות הפיזיות שנגרמו בעטיה לבניינים הסמוכים זה לזה.
החוק יוצר הבחנה בין "זכאות תכנונית" שחלה על כל המתחם מכוח סעיפים 3 ו-4 לחוק, לבין "חסינות פיסקאלית" המוענקת רק לנפגעי נזק המוביל להריסה מוחלטת של הבניין מכוח סעיף 30(ו) בשילוב סעיף 2 לחוק.
מכאן, נוצר חוסר שוויון מובנה: הבניין שלא נפגע בצורה בלתי הפיכה כתוצאה מנזק המלחמה "נענש" פעמיים – פעם אחת על-ידי הכללתו הכפויה בתוכנית אינטנסיבית, ופעם שניה על-ידי אי-הכרה בנזקיו הפיזיים או במצבו הפיזי הירוד לצורך "הקפאת" שווי "המצב הקודם "ערב אירוע הנזק. חוסר השוויון האמור מעמיד בניין שכזה בעמדת נחיתות כלכלית משמעותית מול הבניינים ה"הרוסים" באותו פרויקט ממש.
דומה, כי המקרה הנדון, הכמעט "קפקאי", יכול שייפתר על-ידי אימוץ פרשנות תכליתית המבקשת ליתן יחס שוויוני בין השווים, שהינם כלל הבניינים שנפגעו פיזית עקב פעולות מלחמה, תוך אימוץ מבחן "אלמלא" קרות פעולת המלחמה (מבחן השכל הישר), ואשר נכללו ב"אזור לשיקום והתחדשות" בתוכנית כאמור. הווי אומר, החלת מנגנון נטרול הנזק על כל הבניינים שבתחום התוכנית ערב פעולת המלחמה.
אנו קוראים לוועדות המקומיות ולשמאים המכריעים לאמץ פרשנות תכליתית שמטרתה השוואת מעמדם של כלל המבנים ב"אזור לשיקום והתחדשות" ונטרול השפעות המלחמה על ה"מצב הקודם" של כולם באופן גורף. כל פרשנות אחרת תהפוך את חוק השיקום לחוק המעמיק את הנזק הכלכלי של אלו ששרדו את האש, אך ייכוו מאש הבירוקרטיה המיסויית.