עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
כידוע הארנונה בשנת 2025 עומדת לזנק בשיעור של 5.2% מן הגבוהים שידענו.
בחלק מהרשויות היא תועלה בשיעור גבוה מזה, בשל בקשות להעלאות חריגות בארנונה שמוגשות ממש בימים אלה לאישור משרד הפנים.
בעת הזו, בה גם הרשויות המקומיות מצויות בגירעונות בין היתר כהשפעה מן המצב הבטחוני, שר הפנים מעודד את הבקשות הללו ואף הכריז בכנסת שהוא נוטה לקבל אותן.
בנסיבות אלה וכחלק מהערכות לשנת כספים קשה ומורכבת, אולי אף יותר מהנוכחית, מצאנו לנכון להזכיר ולהעלות על הכתב את הכלים הבסיסיים לבדיקת חיובי הארנונה והפחתתם, כפי שאנו מסכמים אותם.
כידוע, חיוב הנכס בארנונה כללית נקבע לפי שטח הנכס ולפי הסווג בו. הסווג נקבע לפי השימוש בנכס ולצידו של כל סווג/שימוש נקבע תעריף בהתאם לצו הארנונה של אותה רשות מקומית. למעט תעריפי מינימום ומקסימום אליהן כבולות הרשויות המקומיות כחלק מהוראות חקיקת ההסדרים, צווי הארנונה של כל רשות מקומית הם שונים ומשתנים ובהם סווגים שונים ושיטות שונות לחישוב שטח הנכס לצורך חיוב הארנונה.
לכן, כנקודת מוצא בסיסית חשוב מאד להכיר את צו הארנונה של הרשות המקומית בה מצוי הנכס שלכם. הצו נקבע מידי שנה, ובאופן עקרוני, לרשות המקומית אסור לעשות בו שינויים משנה לשנה, למעט עדכון התעריפים השנתי המותר על פי דין ושינויים שאושרו ע"י השרים לבקשות חריגות שהוגשו בפניהם.
לכן, כאשר אתם מקבלים חיוב ארנונה שנתי, השוו אותו בראש ובראשונה לחיוב שקיבלתם בשנה קודמת. אם איתרתם שינויים בחיוב מעבר לעדכון התעריף המותר, יש לבצע בדיקה מקיפה שלו לבחינת חוקיות השינויים שבוצעו. כמו כן בדקו את שטח הנכס המופיע בחיוב ואת סווג הנכס לחיוב אל מול צו הארנונה של הרשות המקומית. יש לבדוק האם הסווג לפיו אתם מחויבים תואם את השימוש בנכס. כמו כן מומלץ לעבור על הסיווגים השונים בצו ולראות האם קיים בצו סווג אחר שמתאים לשימוש שלכם. אם וככל שקיים סווג כזה שהוא בעל תעריף מופחת מן התעריף בו אתם מחויבים, אז ככל הנראה קיימת עילה ראשונית לתקוף את החיוב ומומלץ להתייעץ לצורך הגשת השגה.
שימו לב שלפני הגשת השגה בטענת סיווג יש להתייעץ כדי להימנע ממצב ששינוי הסווג דווקא יגדיל את חיוב הארנונה, סיטואציה שיש להימנע ממנה ככל האפשר והיא עשויה לגרור גם שינוי סווג לאחור ולהעמיד אתכם בסיכונים מיותרים.
בנוסף, יש לתת את הדעת לשטח הנכס המופיע על שובר החיוב השנתי שקיבלתם: השוו אותו להסכם השכירות שלכם, או להסכם המכר לפיו נקבעו הזכויות שלכם בנכס. כמובן שאם יש בידכם מדידה עדכנית של הנכס, יש לערוך השוואה בין המדידה לבין השטחים לחיוב. אם מצאתם פער בין השטח המחויב לשטח המוחזק בפועל, יש לערוך בדיקה יסודית בעניין. בנוסף, אם מצאתם שינוי בשטח הנכס לחיוב במסגרת החיובים השוטפים או השנתיים, הדבר מחייב את תשומת ליבכם ואת בדיקתכם.
אם הוספתם בפועל שטח לנכס, ככל הנראה קיימת הצדקה לתוספת השטחים. ואולם, אם שטח הנכס שלכם לא השתנה בפועל, ולעומת זאת השטח לחיוב הוגדל או הופחת יש לבצע בדיקה יסודית של הדברים.
באופן עקרוני חל איסור על הרשות המקומית לשנות שיטת חישוב נכס לצורך חיוב בארנונה והדברים יכולים להצדיק פעמים רבות הגשת השגה או במקרים המתאימים אף תביעות השבה כספיות או עתירה מנהלית לביטול השינוי. גם כאן מומלץ להתייעץ לפני כל פעולה מול הרשות כדי להימנע ממימוש סיכונים והגדלת שטחים בשל שיטות שונות ומגוונות הקיימות בצו הארנונה של הרשויות המקומיות השונות.
חשוב מאד לשים לב למבנה החיוב – האם הוא בנוי באופן אחיד בו קרי כל השטח מחויב לפי תעריף אחיד או שהוא מפוצל לחיובים שונים. הפיצול יכול לבוא לידי ביטוי בשטחים, ואף יכול לבוא לידי ביטוי בסיווגים.
לעיתים פיצול שטח נכס לשטחים קטנים במספר חשבוניות, עשוי להגדיל או להפחית את החיוב שלכם משמעותית ויש לבדוק שהחיוב בפועל לא נעשה באופן מלאכותי כדי להגדיל את החיוב.
הדברים נכונים גם ביחס לפיצול שטחים לפי סווגים שונים – במקרים רבים פיצול נכס לתכליות שונות עשוי להוביל להפחתה דרמטית בחיובו בארנונה ולהפך, איחודו יוביל להפחתה משמעותית.
חשוב מאד להיות ערים לפטורים והנחות שמגיעים לכם ולנצל אותם נכון באופן אשר ממקסם את זכויותיכם: יש לבצע תכנון מראש של הפטורים לפי התקופות השונות, שהראשונה בהן היא תקופה שהנכס לא עונה כלל להגדרת מבנה, לאחריה תקופת הפטור לפי הוראת סעיף 330 לפק' העיריות (נכס לא ראוי לשימוש) ורק לאחר מכן להידרש לפטורים לפי תקנות ההנחה, ביניהן פטור נכס ריק, אשר ניתן פעם אחת בחיי נכס וחבל לבזבז אותו שלא לצורך אם ניתן לקבל פטור אחר שאינו מוגבל בזמן.
שימו לב שאם הנכס שלכם ממשיך ועומד ריק גם לאחר מיצוי הפטורים המגיעים, יש מה לעשות כדי להפחית את חיובו בארנונה. לפי הפסיקה יש להחיל עליו את התעריף הזול ביותר מבין השימושים המותרים בהיתר הבנייה. גם בדיקה זו היא בדיקה חשובה שמערבת סוגיות תכנוניות/הנדסיות ויש לערוך אותה בזהירות רבה ולקבל ייעוץ וליווי בעניין.
תשומת ליבכם, החל מן המועד בו קיבלתם את החיוב מתחילים לרוץ שני מועדים לתקיפתו: האחד, מועד להגשת השגה בגין החיוב בטענות טכניות של שטח סווג ומחזיק. את ההשגה ניתן להגיש תוך 90 ימים (זכות שבד"כ רשומה על גבי החיוב עצמו). המועד השני, קצר בהרבה מהראשון, הגשת עתירה מנהלית בטענות הנוגעות לחוקיות החיוב (שינוי סווג, שינוי שיטת מדידה, חיוב נוגד הסכם, חיוב רטרואקטיבי וכו') אותה יש להגיש תוך 45 ימים.
מדובר בתקופה קצרה מאד לבדיקת החיובים ואיתור הטענות שרובכם כלל לא מודעים לה. אי הגשת עתירה מינהלית בטענה שמצויה בסמכות בית המשפט, מובילה בהכרח לאובדן זכויות בקשר אליה ולכן חשוב מאד לתת את הדעת להליך זה.
כלקוחות משרדנו, אנו מזמינים אתכם להעביר את חיובי הארנונה שלכם לבדיקה ראשונית ולהיערך מראש לשנת הכספים 2025 הקרבה בצעדי ענק, וצפוי בה גל סוער מאד של העלאות חריגות ותוספות ארנונה שיהיה צורך להתמודד איתן.