מאת עו"ד עידן שרון
ממשרד מוסקוביץ, אזרואל – עורכי-דין
בקרב יישובים בארץ קיימות תוכניות בניין עיר ישנות שקבעו היקף זכויות בנייה ללא הבחנה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות בייעודי קרקע שונים (למשל, מלונאות), דבר אשר הוביל להתקנת תקנות חישוב שטחים בשנת 1992. תקנות אלו קבעו, כי אותן תוכניות ישנות, למעשה, קובעות זכויות בנייה לשטחים עיקריים בלבד, ואילו קביעת היקף שטחי השירות נתונה לסמכות הוועדות המקומיות ושיקול דעתן.
בית המשפט העליון בעניין ברקול (בר״מ 168/20) קבע, כי ועדות מקומיות היו מוסמכות, אף לפני תקנות חישוב שטחים, לקבוע את היקף שטחי השירות במסגרת זכויות הבנייה המוקנות מכוח תוכנית ישנה (שאושרה או הופקדה טרם 23.2.1992). בפסק דין זה נקבע, כי ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין עליית הערך הנובעת מהחלטת מליאת ועדה המאשרת תוספת שטחי שירות לתוכנית ישנה (המצב החדש), ובכך יצרה ודאות בשוק אשר לאחוז שטחי השירות שניתן לאשר.
לפני אישור התוכנית (המצב הקודם), בית המשפט העליון בעניין ברקול העלה שתי חלופות למצב הקודם: האחת, אחוז שטחי שירות מקובל ונדרש לצורך הקמת המבנה; והשנייה, קיומו של נוהג ברור בדבר אחוז שטחי השירות.
מכאן נובעת השאלה העקרונית – מקום שבו לא קיימים היתרי בנייה לייעוד המבוקש (למשל, מלונאות) כדי לבסס נוהג כאמור, כיצד ניתן לדעת מה אותו אחוז של שטחי שירות הוא המקובל והנדרש להקמת מבנה?
לאחרונה, ניתנה החלטת ועדת ערר במחוז צפון (ערר הה/8056/0925 ועדה מקומית לתכנון ובניה הגליל המזרחי נ׳ הו – מי מלונות בע״מ) שדחתה את ערר הוועדה המקומית ודרישתה לתוספת היטל השבחה וקיבלה את מסקנת השמאי המכריע לקביעת 15% שטחי שירות במצב קודם. שומתו התבססה, במידה רבה, על טבלת נתוני שטחי שירות המפורטת בסעיף 6 לקווים המנחים של השמאי הממשלתי ועל שומה מכרעת אחרת בתחום התוכנית שקבעה אחוז זהה. מדובר במקרה לא פשוט, שבו לא היו בנמצא נתונים על אודות בקשות להיתרי בנייה לייעוד מלונאות (או אחרים) בתחום התוכנית במגדל טרם החלטת מליאת הוועדה, כך שהיה קושי ממשי לבסס נוהג ברור במצב הקודם (אחת משתי החלופות בהלכת ברקול). מן העבר השני, השמאי המכריע שקל גם את התוכניות המאושרות למלונאות במגדל ובטבריה שבהן נקבעו שטחי שירות העולים בהרבה מעל 15%.
לבסוף, ועדת הערר אימצה את מסקנת השמאי המכריע שביססה את אחוז שטחי שירות מקובל ונדרש לצורך הקמת המבנה. בכך, ועדת הערר נתנה ביטוי להיגיון התכנוני פנימי-מעשי שנוצק בהלכת ברקול ולפיו לא ניתן להקים מבנה ללא שטחי שירות, ולו ברמה המינימלית וההכרחית (למשל, ממ״ד הפטור מהיטל השבחה), במצב הקודם.
בדרך זו, נשמר הקשר הסיבתי שבין עליית הערך לבין החלטת מליאת הוועדה (המצב החדש) שבאה אך להוסיף שטחי שירות מעבר לאלה שניתן היה לאשר ערב אישורה (המצב הקודם). במילים אחרות: לא ניתן לקבוע 0% שטחי שירות במצב קודם, כי אז בהכרח ניתק הקשר הסיבתי ההכרחי שנועד להבטיח כי היטל ההשבחה ישקף את תכלית החוק ולמנוע אפשרות של מיסוי כפול.
גילוי נאות, משרדנו ייצג את המשיבה בהליך הערר מושא ההחלטה.