מאת עוה"ד טל יצחק אזרואל ועדי מוסקוביץ
מוסקוביץ אזרואל, משרד עורכי דין
לאחרונה חלה תפנית של ממש ביחס לפטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"דים, כאשר שתי החלטות, בוועדת ערר ובבית המשפט, מצמצמות את יכולתן של הרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה על שטחי מרחבים מוגנים. הכיוון המסתמן בערכאות השיפוטיות הוא עקבי וברור, והן מעניקות פרשנות רחבה לפטור שקבע המחוקק תוך סירוב לאפשר לוועדות המקומיות לרוקן אותו מתוכן.
סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה פוטר מעניק פטור מהיטל השבחה "בשל בניית מרחב מוגן". מדובר בתיקון שנחקק בשנת 2007 על רקע הצורך הביטחוני החיוני במיגון דירתי. כפי שהסביר יו"ר ועדת הפנים דאז, ח"כ אופיר פינס-פז בדיון במליאה, הפטור נועד לצמצם את עלות הבנייה של מרחבים מוגנים כך שבנייתם לא תיחשב השבחה אלא שמירה על חיים. הפטור חל על שטח שאינו עולה על כ- 9 מ"ר נטו בתוספת קירות, כפי שנקבע בתקנות הג"א.
למרות התכלית הברורה, ועדות מקומיות רבות ניסו לצמצם את הפטור בטענה שהוא חל רק במימוש בדרך של קבלת היתר בנייה לממ"ד ולא במימוש בדרך של מכר. לפי גישה מצמצמת זו, אם בעל דירה מוכר את הנכס לפני שבנה את הממ"ד בפועל, עליו לשלם היטל השבחה מלא על זכויות הבנייה לממ"ד.
אולם, בינואר 2026 ניתן פסק דין בבית המשפט לעניינים מנהליים בעניין ועדה מקומית תל אביב נגד סיגייט נדל"ן בע"מ שהרחיב את המונח "בניית מרחב מוגן" וקבע כי הוא חל גם בטרם הוצאת היתר בנייה לבניית הממ"ד, ובנסיבות בהן טרם המכירה ניתן היתר דיפון. באותו ענין נמכרו זכויות ספציפיות ב-85 דירות (מתוך 230) במתחם שעתיד היה לקום, כאשר במועד המכירה ניתן רק היתר דיפון לחפירה וטרם הוצא היתר בנייה למתחם כולו, ברם וההיתר לבניית הדירות כבר היה מונח על שולחן הועדה המקומית, ובהסכם המכר היה תיאור מדויק של הדירות שנמכרו כולל שטחי הממ"ד. הועדה המקומית דרשה היטל השבחה בגין תוספת הזכויות להקמת ממ"דים ואילו בית המשפט המחוזי (בדומה לועדת הערר) הרחיב את המונח "בניית מרחב מוגן" וקבע שהליך הרישוי כבר החל במועד המכירה על ידי הוצאת היתר דיפון ולכן מדובר במכר לאחר היתר בנייה.
בית המשפט ציין כי המטרה בקביעת הפטור הינה לעודד ולהקל על בניית ממ"דים ותוצאת פסק הדין תואמת לפרשנות תכליתית זו של הוראת הפטור.
נדבך נוסף ומשמעותי למגמה זו ניתן למצוא בהחלטת ועדת הערר במחוז המרכז מדצמבר 2025, בעניין זילונקה נגד ועדה מקומית ראשון לציון, שקדמה לפסק הדין בעניין סיגייט והניחה תשתית משפטית רחבה עוד יותר. באותו מקרה נדונה עסקת קומבינציה שבה בעלי זכויות מכרו חלק מהמגרש ליזם בתמורה לבניית דירותיהם החדשות, וועדת הערר בראשות עו"ד עמית אופק קבעה שני נימוקים חלופיים משמעותיים לביטול ההיטל.
הנימוק העיקרי והתקדימי קבע כי שטחי ממ"ד מוקנים מכוח סעיף 151(ג)(1) לחוק התכנון והבנייה כזכות גורפת להוספת שטחי שירות בכל מצב תכנוני. מכאן הסיקה הוועדה ששטח הממ"דים המינימלי אינו מהווה השבחה מלכתחילה, שכן מדובר בזכות סטטוטורית שאינה נובעת מאישור תוכנית ספציפית אלא מהחוק עצמו. כנימוק חלופי, נקבע כי גם אם נניח שקיימת השבחה, הפטור חל גם בעסקת קומבינציה היוצרת קשר ישיר ובלתי ניתן להפרדה בין המכר לבין הבנייה העתידית, ובכך משרתת את תכלית הפטור לעידוד בניית ממ"דים.
אם הנימוק העיקרי בעניין זילונקה, לפיו בניית ממ"ד אינה מהווה השבחה כלל, יעמוד בביקורת שיפוטית בערעור שהוגש, הפטור בגין ממ"דים יהפוך לכמעט אוטומטי ומוחלט ללא תלות בזהות המממש או בדרך המימוש.
שתי הפסיקות מעבירות מסר לגופי התכנון המקומיים שלא לנקוט ביד קפוצה בבחינת בקשות לפטור מהיטל השבחה בגין שטחי ממ"ד, ולהעניק את הפטור גם בשלבים מוקדים למתן היתר לבניית הממ"ד בפועל. בימים אלה בפרט, גישה זו נראית יותר ראויה ותואמת לצורך האקוטי במיגון יחידות הדיור במדינת ישראל, וברתימת דיני המס להשגת המטרה החשובה הזו.