אישור לטאבו, התיישנות ומה שביניהם
מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
אם מכרת לאחרונה את דירת המגורים שלך או נכס אחר שבבעלותך, בוודאי נדרשת להמציא לידי הקונה אישור על העדר חובות, הידוע גם בכינוי "אישור לטאבו" או "אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות".
אמת, כדי להשלים את ביצועה של כל עסקת מכר במקרקעין ולבצע את רישומה בטאבו, נדרש המוכר להמציא אישור מאת הרשות המקומית לפיו לא רובץ על הנכס חוב מכל מין וסוג שהוא. ללא אישור זה לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
בעת מימוש זכויות נדרש תשלום היטל השבחה לרשות המקומית אם וככל שקיימת תכנית משביחה החלה עליו. היטל ההשבחה חל בדרך כלל על המוכר הנושא בתשלומו ביחס לתוכניות משביחות אשר אושרו עד למועד חתימת ההסכם המכר (אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים). ואולם, לעיתים קרובות, שלאחרונה הפכו להיות אף קרובות ביותר, "שולפת" הרשות המקומית בעת בקשת האישור המיוחל, "חובות" נוספים המתייחסים לתשלומי ארנונה והיטלי פיתוח, ומתנה את מתן האישור בתשלומם. יתרה מכך, לאחרונה נתקלנו במקרים רבים מאד בהם מדובר בחובות שלבעל הנכס נודע עליהם לראשונה בעת בקשת האישור, ואף חובות שנוצרו לכאורה שנים רבות לפני הבקשה ובמועד הגשתה התיישנו זה מכבר.
כך, הלכה למעשה, עושה הרשות המקומית שימוש בהוראת סעיף 324 לפקודת העיריות כאמצעי לגבייה פאסיבית של חובות אשר הנישום כלל לא ידע על קיומם, וחובות אשר דומה כי התיישנו זה מכבר ולא ניתן עוד לגבותם מאת הנישום.
מטבע הדברים המוכר ממהר לשלם את חובותיו נוכח התחייבותו להעביר את הזכויות על שם הקונה. במאמרנו זה, נטעים ונדגיש – יש מה לעשות וחשוב לפנות ולהתייעץ, ככל האפשר עוד בטרם ביצוע התשלום.
ראשית, הפסיקה קבעה באופן ברור וחד משמעי כי רשות מקומית מנועה מגבייתם של חובות אשר הנישום לא ידע עליהם, ונודע לו לראשונה דבר קיומם בעת מימוש הנכס. בעת"מ (חי') 33240-12-10 מיכאל סתו נ' עירית חיפה נפסק, כי כאשר ההודעה על קיומו של חוב נמסרת לאדם לראשונה כשהוא נזקק לתעודה לפי הוראת סעיף 324, לאחר ששינה מצבו לרעה והתקשר בהסכם למכירת הנכס, הרי שדרישת החוב אינה כדין ואין לקיים את סירוב הרשות להעניק את התעודה. כך קובע בית המשפט כי חובות שדבר קיומם אינו ידוע לאזרח, ועל אחת כמה וכמה כאלה שהרשות נמנעה במשך זמן רב לפעול לגבייתם, אינם יכולים להיות בני אכיפה לפי סעיף 324.
שנית, הפסיקה הגדילה וקבעה כי אין הרשות רשאית לסרב להעניק את התעודה במקרה של חובות שהתיישנו.
נציין בקצרה – טענת ההתיישנות היא טענה דיונית. הווה אומר, היא מונעת הגשת הליך משפטי בגין חוב נטען אך לא פוגעת בעצם קיומו של החוב ולא פוגמת בזכות המהותית. משום כך, עד לאחרונה הדעה הרווחת בפסיקה הייתה כי אמנם הרשות מקומית אינה יכולה להגיש תביעה משפטית בגין חוב שהתיישן, אך היא יכולה לגבות אותו בדרכים אחרות לרבות גביה מנהלית, וגבייה באמצעות "גביה פאסיבית" כגון סירוב להוציא אישור לטאבו או סירוב לתת היתרי בניה.
בשנים האחרונות חל שינוי מהותי ברוח הפסיקה בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין נעמה נסייר שאסר הפעלת הליכי גבייה מנהליים בגין חובות שהתיישנו (רע"א 187/05). בעקבות כך, בתי המשפט קבעו באופן ברור כי הרשות המקומית אינה רשאית למנוע מתן אישור לטאבו לפי הוראות סעיף 324 לפקודה בגין חובות שנוצרו 7 שנים לפני בקשת האישור ואשר הרשות המקומית לא נקפה אצבע לגבייתם (עת"מ (ת"א) 2064-09 אהרון מתנה נ' עירית אור יהודה (פורסם בנבו) ועת"מ (ת"א) 1710-02-10 מאיר ניר נ' עיריית אור יהודה , רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית).
אין זה אומר שהרשויות המקומיות לא מנסות ואנו נתקלים בניסיונות מסוג זה חדשות לבקרים. חשוב אם כך להתייעץ ולטפל ככל האפשר עוד לפני התשלום. יצוין בהקשר זה כי הנישום יכול לעשות טעויות קריטיות כשהוא פועל ללא ייעוץ מעו"ד המתמחה בתחום זה באופן ספציפי. כך למשל, מי שיבקש הנחה או מי שלא יטען שהחוב התיישן "בהזדמנות הראשונה", עלול למצוא עצמו כמי שאיבד את זכותו לטעון טענת התיישנות.
הדברים נוגעים גם להיטל ההשבחה אשר מאז תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה הפך להיות מורכב וחשוב לפעול לתקיפתו בהליך הנכון כדי להימנע מאובדן זכויות (בעניין זה נפנה למאמרנו "היטל השבחה – עניין לשמאי או לעורך דין?"). לאחרונה אנו מוצאים נישומים רבים שנדרשים לשלם עבור השבחות שנעשו בתקופה בה הם לא היו בעלים של הנכס. מדובר בטענה משפטית מובהקת שרק עורך דין רשאי ויכול להעלותה.