ההגזמה של עיריית תל אביב והאדישות של בית המשפט העליון: ארנונה בשיעור של 100% עבור 0% שימוש
עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
בפסק דין שתוצאותיו עלולות להיות קשות מאוד, קיבל לאחרונה בית המשפט העליון ערעור של עיריית תל אביב על פסק דינו של בית משפט המחוזי, אשר בצדק קבע שנכס שעומד ריק ולא נעשה בו כל שימוש יחויב בסיווג "בית תוכנה". בית המשפט העליון קבע שיש לחייב את הנכס לפי התעריף המירבי של "משרדים, שירותים ומסחר". זוהי תוצאה קשה ובלתי-מתקבלת על הדעת, וקיימים כלים אפקטיביים להתמודד עמה ולהפחית את הארנונה.
בצוק העיתים ובשל מצוקתו הגוברת של ענף ההי-טק, כמו גם מעבר משמעותי לעבודה מהבית, הולכים ומתרבים שטחי משרדים העומדים ריקים למשך תקופות ממושכות. הנזק לבעל הנכס הוא גדול, ומשתקף בין היתר באבדן דמי שכירות משמעותיים של כ-400 ש"ח למ"ר לחודש, ותשלום דמי ניהול או ועד בית בהיעדר הכנסה. אם העסקה בה נרכש הנכס על ידי בעליו ממונפת בהלוואה, אזי הנזק הכלכלי מאמיר לממדים מכבידים למדי.
הפתרון של בתי המשפט לסיטואציה זו נקבע בפסיקה שלפיה נכס ריק יחויב בסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על פי דין. הרשויות המקומיות ניסו "לנגוס" בקביעה זו במהלך השנים, ועיריית תל אביב עלתה על כולן. תחילה ביקשה העירייה לצמצם את מנעד השימושים המותרים על פי דין לאלה המנויים בהיתר הבניה. משגישתה זו צלחה את בית המשפט העליון, המשיכה וביקשה לצמצם עוד יותר את מנעד השימושים, כך שסיווג "בתי תוכנה" וסיווגים נוספים לא יחולו, כאשר לשיטתה הם סיווגים תלויי שימוש בפועל. ניסיון זה אושר לאחרונה בעליון (בר"מ 8267/20), אולם נקבע כי סיווגים תלויי שימוש שאינם בתי תוכנה יבחנו לגופם ועל פי תכליתם. בית המשפט העליון עמד אמנם על הצורך להקל על בעליו של נכס שעומד ריק, אולם חזר על קביעה קודמת ולפיה "נדרש כי אי-הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום בהשוואה למצב דברים שבו היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה".
כתוצאה מקביעה זו יחול למעשה על הנכס התעריף המירבי שניתן להטיל על נכס – כל נכס – שאינו בנק, וזאת למרות שמדובר בנכס שאין בו שימוש כלל והוא אף אינו צורך שירותים מוניציפאליים (בניגוד לנכס בשימוש). יותר מכך, נוצר מצב שנכס שלא נעשה בו שימוש יחויב במקרים רבים בתעריף שגבוה לאין שיעור מזה של נכס בשימוש. כל זאת בעוד שמדרג תעריפי הארנונה לפי החוק הוא במובהק לפי איכות השימוש, כלומר נכסים עם שימושים פחות רווחיים (בממוצע) מחויבים בארנונה נמוכה יחסית (למשל מלאכה), ואילו נכסים בשימוש רווחי מחויבים בארנונה גבוהה (סניפי בנק).
תוצאת פסק הדין היא אבסורדית ואין הדעת סובלתה. בנכסים שיש קושי אובייקטיבי לעשות בהם שימוש תקופה ארוכה (למשל מניעות תכנונית ואפילו עבודות רכבת), מדובר למעשה במצב חמור יותר מהפקעה, בה אדם "משתחרר" מהנכס ומהחיובים השוטפים החלים עליו. קשה גם לקבל את קביעתו של בית המשפט העליון כאילו היעדר שימוש יכול להוות "רווח" או שהארנונה מהווה תמריץ לעשיית שימוש בנכסים. אמירה זו, בכל הכבוד, מנותקת מהמציאות הכלכלית של שוק הנכסים המניבים – אשר התמריץ להשכרתם והפעלתם גבוה עשרות מונים מארנונה, יקרה ככל שתהיה.
הבשורה המעודדת היא שלא נאמרה עדיין המילה האחרונה בעניין, לא רק משום שהוגשה לבית המשפט בקשה לקיים דיון נוסף, אלא גם משום שקיימים כלים נוספים אשר יכולים לגרום להפחתת החיוב: ראשית, קיימים עוד סיווגים בעלי תעריף זול יותר שניתן להחיל על נכסים ריקים לאחר מיצוי הפטור החד-פעמי לנכס הריק, הניתן לתקופה של 6 חודשים. שנית, אם התוצאה הבלתי-סבירה תיוותר על כנה, הדבר יאפשר שימוש בכלים משפטיים שונים לתקיפת צו הארנונה של עיריית תל אביב, כמו גם צווי ארנונה של רשויות מקומיות אחרות. שלישית, קיימות פעולות שניתן לעשות באופן פרטני כדי להוציא את הנכס הריק ממעגל החיובים או להפחית את הארנונה המוטלת עליו.
אין להשלים בשום אופן עם המצב שבו נכס ריק יחויב בארנונה מרבית – זהו מצב העומד בסתירה מוחלטת לדיני הארנונה והוא מעודד את הנישום להזניח את הנכס ולהפוך אותו לפיל לבן, שאינו ראוי לשימוש ואינו משלם ארנונה כלל.
בר"מ 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' שובל ניהול והשקעות בע"מ (24.4.23)