מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
מוסקוביץ, אזרואל – עורכי-דין
חוות שרתים הוא תחום המתפתח בקצב מהיר בישראל. בשנת 2020 פעלו בישראל כ-10 חוות שרתים, כיום פועלות כבר 18 חוות, ועוד כ-27 נמצאות בשלבים שונים של תכנון ובנייה. ההקמה מחייבת שטחים גדולים מאוד, לרבות שטחי שירות ושטחים תפעוליים רבים, בדרך כלל מתחת לפני הקרקע, תוך השקעה גדולה במיוחד בתנאי האחסנה, במערכות חשמל ואספקת כוח, קירור השרתים, אבטחה, מערכות אחסון נתונים, ציוד רשת ותקשורת ועוד.
חוות שרתים הוא מקרה ייחודי מבחינת מיסוי מוניציפאלי. העובדה ששטח גדול בסוג נכס זה מהווה שטחי שירות: חפירים, תעלות, מערכות מיזוג ותשתית, ושטחי אחסון שאינם מסחר או משרדים רגילים . השטח "העיקרי" עליו מצויים כלובי האחסון ("רצפה לבנה"), מחייב הגנה מוחלטת, תנאי קירור מחמירים, והספקת חשמל רצופה 24/7 ללא הפסקה.
ככל שהשימוש בחוות שרתים מתרחב, כך גם האינטראקציה עם הרשות המקומית גדלה ומשתכללת.
ליווי מקצועי להקמת חוות שרתים, נדרש החל משלב התכנון, דרך קבלת ההיתר ועד להפעלת החווה. כל נקודות ממשק אלה מחייבים התייחסות מעמיקה בהיבט המיסוי המוניציפאלי ונעמוד על כך בקצירת האומר:
התכנון והגשת התוכנית – יש לבחון את התאמת השימוש לתב"ע שחלה על הקרקע. נכון להיום אין בהירות והנחיות ברורות לאיזה שימוש מבין השימושים שמצוינים בתב"ע ניתן לשייך את חוות השרתים. לדעתנו סוג שימוש זה יכול לחסות תחת שימוש תעשייה, מחסנים, הייטק והוא אף שימוש "נחות" ממסחר – יש לבחון את הדברים באופן מעמיק ביחס לכל מקרה פרטני כדי למנוע מצב של שימוש בניגוד לתב"ע או שימוש חורג, אשר יש לו השלכות בהמשך. במקרים בהם יש חוסר בהירות יש לבחון הבהרה בתוכנית להבדיל מבקשה להוספת שימוש.
כמו כן, יש חשיבות רבה כבר בשלב זה של הגשת התוכנית להגדרה של שטחי השירות ושטחים עיקריים.
היטל ההשבחה – היטל השבחה מושפע בין היתר מהשימושים המותרים בתוכנית, וגם במובן זה יש חשיבות לשימוש שהוגדר. כמו כן, קיימת אפשרות במקרים מסויימים לטעון לקיזוז עלויות הקמה מההשבחה. חוות שרתים, מאופיינות בעלויות הקמה גבוהות מאד, דבר אשר בטיפול נכון וזהיר יכול להוביל לאיפוס דרישת ההיטל. השוו בעניין זה לתיק אשר טופל ע"י משרדנו בעמנ (ת"א) 50078-10-20, הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' חברת תוצרת חקלאית מובחרת.
היטלי הפיתוח – דרישת היטלי פיתוח יוצאת בד"כ כתנאי למתן היתר הבנייה ויש לבדוק אותה לעומק לפני תשלומה. בעניין הפרטני של חוות שרתים נושא השטחים מקבל משנה תוקף לאור טענה אפשרית לפיה לפחות חלק מן השטחים בסוג נכס זה, אינם ברי חיוב בהיטלים. כמו כן בחוקי עזר מסויימים ניתן לתקוף את תעריף החיוב.
הארנונה – נושא הארנונה הוא נושא מכביד מאוד ומעורר מחלוקות מורכבות. הרשויות המקומיות נוהגות במקרים רבים לחייב את מלוא השטח, שירות ועיקרי, בתעריפי הארנונה הגבוהים מאוד של סיווג משרדים, שירותים ומסחר – סיווג שלדעתנו איננו מוצדק. לעמדתנו, חיובים גבוהים אלה שגויים מהיסוד, הן בקביעת שטח הנכס והן בקביעת התעריף והסיווג לצדו.
יש רשויות מקומיות אשר גילו את הפוטנציאל הכספי הגלום בחוות שרתים ופועלות להקמת סיווג בתעריף נפרד לחוות שרתים. אם וככל שזה קורה, חייבים לבדוק את חוקיות התעריף.
לעמדתנו, בצווים בהם אין סיווג ספציפי, לאור אופי השימוש ולאור מיקום הנכסים בדרך כלל מתחת לקרקע, הסיווג המתאים ביותר הוא אחסנה או תעשייה. בכל מקרה, חייב להיות תעריף מופחת מזה שנקבע למשרדים ומסחר. כמו כן, קיימת טענה להפחתת שטחים רבים המהווים שטחים טכניים ו/או שטחים שאינם ברי חיוב, הכל בהתאם להוראות צו הארנונה הספציפי.
במקרים רבים מתעוררת אף שאלה של פטור מארנונה לשטחים לא מאוכלסים או במקרה שבו הנכס מאוכלס בהדרגה – תכנון מס נכון עשוי להוביל להפחתה משמעותית מאד בעלויות הארנונה וחשוב להיערך לכך מראש עוד לפני קבלת טופס 4.
לסיכום: טיפול נכון וממוקד בסוג נכס של חוות שרתים כבר בשלבי התכנון יכול לחסוך מיליוני שקלים לאורך השנים ובראייה עתידית.