הערכות לקראת שנת 2024
מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
ארנונה היא מס שנתי אשר מוטל על מחזיק בנכס. מדובר במס המוטל על שימוש, ונקבע בהתאם לשטח המוחזק ע"י המחזיק. תעריפי הארנונה משתנים בין שימוש לשימוש.
תחת המסגרת הנורמטיבית החקיקתית, בה נקבעה שיטת מדידת הארנונה לפי מטר מרובע, כמו גם תעריפי מינימום ומקסימום לכל שימוש ושימוש, לכל רשות מקומית צו ארנונה משלה. בצו הארנונה הרשות קובעת באופן עצמאי את התעריפים לכל שימוש, את העקרונות המנחים למדידת שטח הנכס, ואת הפטורים וההנחות שהיא אימצה מתוך החקיקה הראשית. משכך, חיוב הארנונה של נכס זהה במידותיו ובשימוש בו, יכול להשתנות, לעיתים אף מהותית, מרשות מקומית אחת לאחרת. לכן חשוב מאד להכיר את צו הארנונה של הרשות המקומית הספציפית על בוריו.
חיוב הארנונה השנתי מתקבל בתחילת כל שנה. לנישום עומדת תקופה מוגבלת של 90 ימים להשיג עליו, שאם לא כן השומה השנתית הופכת חלוטה. לעיתים מדובר בתקופה קצרה יותר של 45 ימים כאשר מדובר בטענות משפטיות כנגד החיוב.
בסקירה זו, ריכזנו עבורכם עשרה דברים, שחשוב לזכור ולדעת, כהערכות לקראת קבלת חיובי הארנונה לשנת 2024:
1 – חשוב לבדוק את חיוב הארנונה בתחילת כל שנת מס. לעיתים קרובות קיים פוטנציאל להפחתת החיוב דבר שהנישום הסביר לא תמיד ער לו. טעות בחיוב לא תמיד גלויה לעין ומומלץ לערוך את הבדיקה בעזרת אנשי מקצוע שמומחים בתחום.
2 – שטח הנכס, לצורך חיוב ארנונה, שונה מהותית משטחו הקנייני או התכנוני. מדובר בשיטות מדידה שונות בתכלית, ולכן אין להסתמך על השטח בהסכם השכירות, הסכם המכר, או היתר הבנייה ויש לערוך את הבדיקה בהתאם לשיטת המדידה שנקבעה בצו הארנונה. גם שיטת המדידה משתנה מרשות מקומית אחת לאחרת. יש להיות בקיאים בהגדרות השונות, בצווי ארנונה רבים נקבעו שטחים אשר אינם ברי חיוב בארנונה ויש להפחיתם מן החיוב, ואף יש ליתן את הדעת לשיטת המדידה שנקבעה בצו הספציפי – ברוטו או נטו.
3 – העמסת שטחים משותפים וחיובם בארנונה בנוסף לשטח המוחזק ע"י המחזיק באופן ישיר, היא תופעה ידועה ורווחת. פעמים רבות השטח לחיוב ארנונה, גדול בהרבה מהשטח המושכר או השטח בו יש לנישום בעלות. הרשות המקומית נוהגת להעמיס את חיובם של השטחים המשותפים בבניין או במתחם בו נמצא הנכס, ומחייבת את הנישום באופן יחסי בגינם. הדברים נכונים גם ביחס להעמסת שטחי קרקע שבשימוש משותף. יש לבדוק את חוקיות העמסה זו והאם היא נעשית בסמכות לפי הצו הספציפי. כמו כן חשוב לבקש את תחשיב העמסה ולבדוק את נכונותו. לאחרונה ניתנה פסיקה משמעותית הנוגעת לחיוב שטחי מעברים בקניונים, ונקבע כי מי שחב בארנונה בגינם היא חברת הניהול/הבעלים, ולא השוכרים השונים בקניון.
4 – תעריף החיוב לכל מ"ר, נקבע לפי השימוש בנכס בהתאם לרשימת שימושים בצו הארנונה של הרשות המקומית הספציפית. כללי הארנונה משתנים בין ארנונה למגורים לארנונה עסקית וגם בתוך גזרת ה"ארנונה העסקית", קיים מנעד של תעריפים. הארנונה לבנקים וחב' ביטוח היא הגבוהה ביותר, אחריה הארנונה למשרדים שירותים ומסחר, ולאחר מכן בתעריפים הנמוכים יותר: תעשייה, מלאכה, שמושים חקלאיים וכו'. לעיתים ניתן לשנות את אופן סווג הארנונה שנקבע ע"י הרשות לנכס שלכם, דבר שיכול להפחיתה בעשרות אחוזים. לעיתים תכופות עולות שאלות הנוגעות לאופן חיוב נכסים ספציפיים כגון מחסנים, שטחי חנייה בתשלום ולא בתשלום וסוגיות רבות נוספות אשר התשובות לגביהן תלויות במידה רבה בצו הארנונה של הרשות המקומית ובעובדות הנוגעות לנכס באופן ספציפי.
5 – הפרדה בין קרקע למבנה היא אחד מכללי היסוד הבסיסיים בחיוב הארנונה. תעריפי המינימום והמקסימום לחיוב קרקע הם נמוכים משמעותית מאלה שנקבעו למבנה. לעיתים הרשות המקומית מגדירה שטחי קרקע כחלק מן המבנה זאת בחוסר סמכות ובצורה לא חוקית. כמו כן, קרקע לצורך חיוב ארנונה, היא קרקע תפוסה שמחזיקים ומשתמשים בה שלא ביחד עם המבנה. קרקע שלא נעשה בה שימוש אינה ברת חיוב בארנונה כללית. במקרים מסוימים בהם הקרקע משמשת למעבר ממקום למקום, או אם מדובר בקרקע לגינון, ניתן לטעון לביטול חיוב הארנונה בגינה.
6 – איחוד או פיצול יחידות הינה שאלה שמתעוררת לעיתים קרובות ותכופות בעת בדיקת החיוב ובחינת הפוטנציאל להפחתתו. כלל בסיסי הוא שאם בנכס נעשה שימוש אחד עיקרי ותכלית אחת מרכזית, הוא יחוייב בתעריף שנקבע לשימוש עיקרי זה. לעומת זאת, אם מדובר בנכס רב תכליתי, בו שימושים מגוונים, ניתן לטעון לפיצול ליחידות שימוש שונות ולסווגן בתעריפים מותאמים לכל שימוש ושימוש. פיצול או איחוד יחידות שימוש, מוביל בהכרח לפערים גדולים בחיוב, ומומלץ להשקיע זמן בתכנון מראש של דרך הפעולה והטיעון כדי להוביל לשיעור המס המופחת ביותר.
7 – בתי תוכנה זכאים ע"פ חקיקת ההסדרים לתעריף מופחת של תעשייה, ואולם לאחרונה התפתחה מגמה לצמצם משמעותית הגדרה זו כך שבתי תוכנה וחב' הייטק רבות מוצאות את עצמן מחוצה לה והן מחויבות לפי הסווג והתעריף שנקבע למשרדים שירותים ומסחר. יש מה לעשות בעניין זה וחשוב להתייעץ.
8 – פטורים והנחות בארנונה ניתנים אך ורק לפי חוק וצו הארנונה. המסגרת החקיקתית למתן הפטורים קבועה בפק' העיריות, פק' הפיטורין ותקנות ההנחה. לא נרחיב בסקירה זו על כל אחד מן הפטורים רק נאמר כי לעיתים דרוש תכנון מראש גם בנושא בקשת פטור. במקרים רבים בחירה במסלול לא נכון מובילה לאובדן זכויות, צמצומן וגריעה מהן.
9 – פינוי אשפה בסיסית הוא שירות שאתם זכאים לקבל כנגד תשלום הארנונה לרשות המקומית. אם אתם לא מקבלים שירות זה ומפנים את האשפה בעצמכם ועל חשבונכם, יש לפנות לרשות המקומית לקבלת השירות ואף קיים פוטנציאל במקרים מסויימים לקבלת שיפוי מאת הרשות המקומית בגין שנים קודמות.
10 – חיוב רטרואקטיבי בארנונה הינו חיוב אשר הושת ומתייחס לתקופה שקדמה להוצאתו. חיוב כזה הינו בחזקת חיוב פסול שאין לאפשרו אלא במקרים חריגים כגון תרמית והטעיית הרשות המקומית. בכל מקרה יש להתייחס בחשדנות לכל חיוב רטרואקטיבי כזה ולבחון את האפשרות לביטולו.
משבאנו לכאן נוסיף ונציין כי גם בארנונה קיימת חשיבות רבה לתכנון נכון של המס: הדבר בא לידי ביטוי לא רק בהתמודדות עם חיוב זה או אחר, אלא גם בעת התכנון של הנכס, או העתקתו לרשות מקומית זו או אחרת בהתחשב בצו הארנונה הנוהג בה.