בחג הפסח הזה מצאה עיריית חיפה את האפיקומן

המשך הלכות נכס ריק

מאת: עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ

דומה היה כי בשנים האחרונות הלכה והתייצבה ההלכה הנוגעת לחיובו בארנונה של נכס ריק שלא נעשה בו כל שימוש. בתי משפט וועדות הערר שמו דגש על העדר תועלת כלכלית למחזיק בגין נכס שאינו בשימוש ובמטרה ללכת לקראת הנישום, קבעו בשורה ארוכה של פסקי דין והחלטות כי נכס שלא נעשה בו כל שימוש יחויב בארנונה בסוג ובתעריף הזול ביותר כפי שקיים בצו המיסים של העירייה ובלבד שהוא תואם את הייעוד התכנוני של הנכס.

ואולם לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה פסק דין אשר לדעתנו "נוגס" במידה מסוימת בהלכה זו, באופן העלול ליצור מדרון חלקלק אשר יש להימנע ממנו ומשכך בחרנו במאמרנו זה לעסוק בו.

חברת ה.ה משקיעים בע"מ החזיקה בנכסים ריקים בבניין "קמפוס הנמל" בחיפה. על הבניין חלה תוכנית מתאר מקומית שנועדה להפוך אותו ממחסנים לבניין מסחרי הכולל חנויות, משרדים, חניונים, תחנות דלק, טיפול במכוניות וכו'. בהיתר הבנייה שחל על הבניין הותרו שימושים של משרדים, מקלט וחניון. כאמור נכסי החברה עמדו ריקים ולמרות זאת חוייבו בארנונה לפי סווג מסחרי כאילו נעשה בהם שימוש כזה לכל דבר ועניין. סך הארנונה אשר הושתה על החברה בגין הנכסים עמדה על סכום של כ- 300 אש"ח, סכום אשר בכל צורה או אופן נראה לא סביר ולא פרופורציונלי לעובדה שבנכסים לא נעשה שימוש והם למעשה לא צורכים את השירותים הרגילים מאת הרשות המקומית שבגינם משולמת הארנונה.

המערערת הגישה השגה על חיובה בארנונה לפי תעריף עסקי וביקשה להחיל עליה סווג בעל תעריף מופחת התואם את הייעוד התכנוני של הנכס. ההשגה נדחתה והדיון הגיע לפתחה של וועדת הערר אשר דחתה את טענות החברה. החברה הגישה ערעור על ההחלטה.  התיק חזר לא פחות מ- 3 פעמים לוועדת הערר לדיון בשאלת הסיווגים האפשריים לתחולה על הנכס, עד שניתנה החלטת הוועדה הסופית, בגינה הוגש הערעור וניתן פסק הדין.

החברה המערערת ביקשה להחיל על הנכס את הסיווג שנקבע לתעשייה או מלאכה וטענה כי שימושים אלה נכללים בין הייעודים התכנוניים האפשריים. לעומת זאת טען מנהל הארנונה כי השימוש היחיד שניתן לעשות בנכס הן לפי התוכנית והן לפי ההיתר הוא שימוש למשרדים ועל כן הסיווג של עסקים אחרים הוא הסיווג המתאים לו והולם אותו.

בית המשפט דחה את ערעור החברה והותיר על כנה את החלטת וועדת הערר אשר אישרה את סיווג עסקים.

בית המשפט קבע כי השימוש המותר בנכסים הוא משרדים וכך גם נקבע בהיתר הבנייה. המשיך בית המשפט וקבע כי בדרך כלל שאלת התאמת השימוש לדיני התכנון והבנייה אינה רלבנטית לצורך ארנונה, אך שונים הדברים כאשר מדובר בנכס ריק. במקרה כזה, ייקבע הסיווג לפי הייעוד התכנוני הנמוך מבין השימושים האפשריים (פסק דין בעניין "חלקה 6"). לכן כאשר השימוש המותר בנכסים לפי תוכנית המתאר הוגבל למשרדים, אין לכאורה דופי בהחלטת ועדת הערר שקיבלה את מה שקבע מנהל הארנונה בנוגע לסיווג הנכסים. הטענה לפיה תוכנית המתאר מאפשרת גם פעילות של בית תוכנה או מעבדה לתיקוני מחשב שובת לב, כך קובע בית המשפט, אך אינה מבוססת. סיווג הנכסים בהקשר של פעילות כבית תוכנה או מעבדה הוא תלוי שימוש בפועל וע"פ נסיבות קונקרטיות ואינו ניתן להחלה על סמך שימוש רעיוני כזה או אחר. בנוסף קובע בית המשפט כי אין להניח שכל פעילות עסקית של בית תוכנה ראויה להיקרא תעשייה וכל פעילות עסקית של מעבדה ראויה להיקרא מלאכה. לבסוף קובע בית המשפט כי השימוש בנכסים לצורך פעילות של בית תוכנה או הייטק מחייב בחינה של הנסיבות הקונקרטיות על מנת לקבוע אם מדובר בפעילות שהיא בגדר שימוש מותר בנכסים או שימוש חורג.

לדעתנו פסק הדין שגוי ויש בו סתירה פנימית – משלא נפסלה טענת המערערת לפיה השימוש של בית תוכנה או מעבדה יכול להיכלל בגדר השימושים המותרים לפי התוכנית, ממילא היה מקום לקבל את טענתה ולהורות על תחולת סווג תעשייה או מלאכה על הנכס, בהתאם לפסיקה ברורה של בית המשפט העליון ולעקרונות היסוד של דיני הארנונה.

יותר מכך, תחולת הסיווג לצורך ארנונה לנכסים שלא נעשה בהם שימוש מחילה מראש וכהנחה בסיסית ויסודית מבחן של שימוש רעיוני אופציונאלי. מבחן זה הוא המבחן המכריע ושגה לדעתנו בית המשפט בקביעה ולפיה סווג הנכסים בהקשר של פעילות כבית תוכנה הוא תלוי שימוש. קביעה זו למעשה מרוקנת את המבחן הרעיוני מכל תוכן ואינה מאפשרת החלתו במקרים רבים. לדעתינו אין מקום ליצור קטגוריות של סיווגים אשר תחולתם תלויה בשימוש בפועל, שכן כאמור הדבר עומד בסתירה למבחנים שנקבעו בפסיקה ביחס לנכס שאינו בשימוש. זאת ועוד, אף התייחסות בית המשפט למונח "משרדים" שבתוכנית המתאר היא התייחסות צרה אשר לא מתיישבת לדעתנו עם המציאות בפועל, במסגרתה שטחי משרדים רבים משמשים כבתי תוכנה וחברות הייטק, ובמקרים רבים אין מדובר בשימוש חורג או שימוש שאינו מותר. המונח משרדים הינו מונח דואלי והגדרותיו שונות מהותית בין דיני תכנון ובנייה לדיני ארנונה: מבחינה תכנונית הוא סובל בתוכו כל שימוש אשר באופיו נעשה תוך פעילות משרדית שאינה פעילות של מפעל או פעילות שונה מהותית מפעילות משרדית רגילה. בתי תוכנה עונים להגדרת "משרדים" לצורך תחולת תוכנית המתאר. לעומת זאת, לצורך ארנונה, נעשית בהם פעילות ייצורית, שכן פעילות פיתוח תוכנה היא פעילות שנכללת בוודאי בהגדרת סווג "תעשייה" לצורך ארנונה כללית (יצירת יש מוחשי אחד מיש מוחשי אחר). אנו סבורים כי היה מקום להחיל ראייה רחבה יותר ביישום הכלל שלפיו נכס יחויב בסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על-פי דין, הן לאור ההלכות בנושא חיוב רעיוני והן לאור הלכות הפרשנות בדיני מיסים.אף אין להתעלם מהתוצאה האבסורדית שלפיה יתכן ודווקא עם תחילת השימוש תפחת הארנונה באופן דרמטי.

כך או כך, קביעת בית המשפט ולפיה סוג הנכסים של בית תוכנה או מלאכה הוא תלוי שימוש בפועל, הינה שגויה, ומחזירה אותנו להלכות קודמות בנושא חיובו בארנונה של נכס ריק, הלכות אשר נראה כי עברו מן העולם.

לדעתנו, בבחינת מכלול האיזונים ומשקל מלוא האינטרסים העומדים על הפרק, החלטת בית המשפט שגויה והיה מקום להחיל על הנכס את הסיווג שנקבע בצו לתעשייה שהינו הסיווג הנמוך מבין השימושים האפשריים בנכס [עמ"נ 30703-05-14 ה.ה משקיעים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה, ניתן ביום 30.3.15].