בית המשפט העליון: יש צורך באישור הרשות המקומית לצורך קבלת משכנתא

עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל

מזה שנים מתחבטים מפרקים, כונסי נכסים והרשויות המקומיות בשורה של שאלות הנוגעות לעדיפות בתמורה הנובעת ממימוש שעבודים/משכנתאות על נכסי מקרקעין ("סדרי נשייה"). השעבודים נרשמים בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") לצורך הבטחת ההלוואה המובטחת ב"משכנתא". לאחר שורה של פסקי דין סותרים שניתנו בעניין, החליט בית המשפט העליון "לעשות סדר" ובהרכב של 5 שופטים נתן פסק דין המסדיר את מרבית הסוגיות. פסק הדין ניתן בדעת רוב והוא נכתב על-ידי הנשיא גרוניס, שהוא מומחה בעל שם לדיני חדלות פירעון (פירוק, כינוס ופשיטת רגל).

נציג תחילה את עיקרי פסק הדין ואת הקביעות העיקריות שנקבעו בו:

• עסקת הלוואה המובטחת במשכנתא אינה מהווה מימוש זכויות כמשמעות הוראות חוק התכנון והבניה. לפיכך, לא קמה חובה לשלם היטל השבחה בד בבד עם רישום המשכנתא.

• עסקת הלוואה המובטחת במשכנתא מהווה העברת זכויות במשמעות פקודת העיריות. לפיכך, על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתא, תעודה מטעם הרשות המקומית המעידה על סילוק חובות הארנונה, וזאת כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס (כלומר כאשר הבעלים של המקרקעין הוא אף המחזיק בהם). מאחר שרשם המקרקעין פועל כיום על פי נוהל אחר, ניתן צו המורה לו לדרוש אישור עיריה בטרם יאשר את רישום המשכנתא.

• עוד נקבע, כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המאפשרים למנוע העברת בעלות בטאבו ומהווים למעשה אמצעי גבייה פאסיבית, אינם מקנים לרשויות המקומיות מעמד של נושה מובטח הזכאי לקבל את תמורתו לפני אחרים.

• כמו כן קבע בית המשפט כי פקודת המסים גבייה חלה על חובות ארנונה ולא על היטלי השבחה. החל מיום 16.3.2000 ועד ליום 31.3.2001 מוקנה לרשות המקומית שעבוד ראשון (אוטומטי - מבלי לרשום אותו) הגובר על כל שעבוד או משכנתא שנרשמה לטובת הבנקים (או מלווים אחרים). לעומת זאת, החל מיום 1.4.2001 מוקנה לרשות המקומית שעבוד שאינו ראשון, אשר דרגתו שווה לשעבוד קודם. לצד הדברים האמורים, שעבודים/משכנתאות שניתנו לטובת בנקים לפני יום 16.3.2000, הינם לעולם בעלי מעמד עדיף על שעבודים שנוצרו לטובת הרשויות המקומיות מכח פקודת המסים (גביה).

אף כי פסק הדין הוא בבחינת מלאכת מחשבת שבה הנשיא גרוניס מודע להשלכות המעשיות שיש לכל הכרעה היוצאת תחת ידיו, בשני עניינים נקבעה הלכה בעייתית אשר תגרום לדעתנו להתייקרות מידית של עלויות המשכנתא, ותוסיף קושי נוסף ברכישת דירות על-ידי מעמד הביניים והיא מחייבת לדעתנו התערבות מידית של המחוקק:

העניין הראשון נוגע לחובה להציג אישור עירייה לפני קבלת משכנתא, לפיו אין חוב ארנונה של הבעלים ביחס לנכס המשועבד. ניסיון החיים מלמד כי הוראה זו תקשה מאוד על נטילת משכנתא, שכן הרשויות המקומיות עלולות לדרוש מבעל הנכס חובות של שוכר, חובות ביחס לנכסים אחרים, חובות שהתיישנו או חובות של בעלים משותפים (מושע) באותם מקרקעין. מדובר בסרבול של הליכי נטילת המשכנתא, ייקורם והעמדת הלווה כבן ערובה. נציין כי בעת העברת הזכויות על שם הקונה, קיימת חובה להמציא אישור עיריה על העדר חובות. במקרה שהעיריה שולפת דרישה סתמית ניתן להותיר חלק מכספי התמורה בנאמנות ולנהל הליך משפטי מול הרשות המקומית. ואולם מקום בו קיימת דרישה להצגת אישור עירייה כתנאי לקבלת משכנתא ורישומה, הרי שלא ניתן להניע את העסקה במקרה של חוב השנוי במחלוקת מול העירייה ועלולות להיות לכך השלכות חמורות על שוק הנדל"ן. נזכיר עוד כי קבלת הלוואה (משכנתא) יכולה להתרחש גם שלא בגדר עסקה במקרקעין, אלא גם כשהלווה לוקח הלוואה לשיפוץ, לרכישת רכב, לטיפול רפואי וכיוצא באלה. הדרישה להמציא אישור עיריה על העדר חובות, עלולה להערים קשיים חמורים גם במקרים אלה, שכן הרשויות המקומיות נוטות לאחרונה "להיזכר" שעל הנכס רובצים היטלי פיתוח (שמעולם אגב לא נרשמו בפנקסי העיריה).

העניין השני, בעייתי לא פחות, נוגע לקביעה כי המלווה (שנותן משכנתא) לא יכול לעולם להיות בטוח כי הנכס מהווה שיעבוד מספיק להבטיח את ההלוואה (המשכנתא). פסק הדין קבע כי המשכנתא של הבנק המלווה תהיה בדרגה שווה לשעבוד של הרשות המקומית ביחס לחובות ארנונה או היטלי פיתוח המגיעים לה. האפשרות של הרשות המקומית לחלוק עם הבנק את תמורת הנכס עבור ארנונה והיטלי פיתוח, פוגעת קשות בשווי הבטוחות של המלווים (בעיקר הבנקים). הרשות המקומית עלולה לנהוג ביד רפה כנגד חייבים, מתוך הנחה שלאחר מכן תיפרע בעת מימוש המשכנתא על חשבון המלווה (הבנק). התוצאה היא שבנקים יאלצו לפצות על הסיכון וחוסר הוודאות בהתייקרות של מחירי המשכנתאות.