מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
נכס ריק מסב לבעליו נזק כלכלי של אבדן דמי שכירות. נכס ריק אף אינו צורך שירותים מהרשות המקומית כמו נכסים בשימוש. בשל כך, קבע בית המשפט העליון לפני שנים שנכס מסוג זה יחויב לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימוש המותרים לפי דין. גישת בית המשפט היתה שאין להעניש בעלים של נכס ריק וללא שימוש. מאז ניתן פסק הדין הרשויות המקומיות מנסות לכרסם בו ולהגדיל את הכנסותיהן. כך למשל עירית תל אביב סברה כי מגוון השימושים המותרים לפי דין צריך להיגזר מהיתר הבניה ולא מהתכנית החלה על המקרקעין. גישתה זו של העיריה נעוצה בכך שמטעמים טכניים והיסטוריים השימוש המפורט בהיתר הבניה הינו צר ביותר ולפיכך מאפשר במקרים רבים להשית ארנונה בתעריף המרבי של משרדים, שירותים ומסחר. לעומת זאת, פוטנציאל השימושים בתכנית הוא רחב דיו כדי ללכוד שימושים המסווגים בתעריפים זולים כמו שגרירות, בית תוכנה או סטודיו.
לאחר שבערכאות נמוכות ניתנו בסוגיה זו הכרעות סותרות, הובאה הסוגיה לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין שניתן ביום 5.8.18 ונכתב על-ידי השופט פוגלמן, נקבע ש"נדרש כי אי הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום בהשוואה למצב דברים שבו היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה. לפיכך, ככלל, יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו היה מפעיל את הנכס." כפועל יוצא של אמירה בעייתית זו, נפסק כי נכס ריק יחויב לפי היתר הבניה ולא לפי התכנית.
ברי לכל כי ההפסד הכלכלי שנגרם לבעליו של נכס ריק עולה עשרות מונים על חיובי הארנונה שיוטלו עליו, שלא לדבר על הארנונה המופחתת שהוא נדרש לשלם במקום השוכר. לא רק שהטלת ארנונה אינה מהווה תמריץ אפקטיבי לשימוש בנכס, אלא שהיא מהווה דווקא תמריץ להזנחתו והריסתו - כדי לפטור אותו כליל מארנונה. יש בכך גם כדי לתמרץ מסירת חזקה לגופים פטורים, עשיית שימושים פטורים (כגון בית כנסת) והגשת בקשות סרק לעשיית שימושים חורגים מהיתר הבניה.
חברות הנדל"ן והגופים הגדולים נתמכים בייעוץ מקצועי רציף בנושאים של מיסוי מוניציפאלי, כיאה לגובהה של הארנונה. קשת השימושים הנגזרת מהיתר הבניה בשים לב לסיווגי הארנונה עדין מאפשרת לייצר שורה של הזדמנויות להפחתת הארנונה; גם האפשרות להזניח את הנכס או להכניסו לשיפוץ אינסופי היא אופציה של ממש, במיוחד עבור חברות הנדל"ן המניב אשר מתמחות בשיפוץ נכסים והתמודדות עם תחלופת שוכרים. דווקא עם השאלות המהותית בית המשפט לא התמודד: השאלה באילו נסיבות ראוי לקבוע תעריף מיוחד לנכס ריק נותרה פתוחה, וכך גם השאלה האם צו ארנונה שמחייב נכס ריק בתעריף המירבי בתקנות הוא סביר. בצד אלה קיימת כאמור האפשרות לבקש שימוש חורג תיאורטי או היתר בניה מתוקן. כמובן שלא מעט עבודה תהיה מעתה לבתי המשפט כדי להכריע בשאלה מה דינו של נכס שנבנה ללא היתר או שהיתר הבניה שלו אבד ואינו בנמצא.
כרגיל במקומותינו, את המחיר ישלמו דווקא החלשים - אלה שהיתר הבניה שלהם הוא של "חנות" בתוואי הרכבת הקלה, בתחנה במרכזית הישנה בת"א ובמרכזים מסחריים בפריפריה. עבור אלה פסק הדין מעורר שאלה חוקתית נוקבת, שכן הטלת ארנונה על נכס ריק בטווח הארוך הופכת אותו לנטל כלכלי כבד והיא חמורה יותר מהפקעה שבה נפרד האדם מהנכס ביחד עם החובות הרובצים עליו.
יש לקוות שבית המשפט העליון ימצא את הדרך לתקן את העיוות. עד אז, בעלי נכסים שהאדריכל שלהם רשם בבקשה להיתר שימוש של "בנק", ימשיכו להתקוטט עם הרשות ולטעון שהתעריף הנכון הוא מחסן של בנק. בסופו של דבר קופת הרשות המקומית לא תתמלא, אלא להיפך, ערימות התיקים בבתי המשפט דווקא כן, וחזותה של העיר אף היא לא תשתפר.
(בר"מ 991/16 אפריקה ישראל נגד עירית תל אביב)