מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
לא אחת עולה השאלה – מהו באמת הביטחון שיש לנישומים בהסכם שנחתם עם רשות מקומית שעניינו הפחתת הארנונה?
בשנים האחרונות אנו חווים פעילות יזומה ונחושה של הרשויות המקומיות בהגדלת שומות גם על חשבון "פתיחת הסכמים" תוך ריבוי התיקים המגיעים בעניינים אלה לפתחם של בתי המשפט.
מאז פסק הדין שניתן בעניין עע"מ 5666/09 עיריית פתח תקווה נ' אי די אי חב' לביטוח בע"מ שאלת תוקפו של הסדר פשרה בארנונה קיבלה משנה תוקף. בפסק הדין האמור עסק בית המשפט העליון בהתחייבות אשר העניקה עיריית פתח תקווה לחברת אי.די. אן להעניק לה הנחה בתשלומי הארנונה שיושתו עליה, אם וככל שתעתיק את נכסה לתחום העירייה. בהגיע המועד "לפרוע" את ההבטחה, ולאחר שהחברה העתיקה את הנכס לתחום העיר, טענה עיריית פתח תקווה כי מדובר בהבטחה לא חוקית שאין היא מוסמכת להעניקה ולפעול על פיה וביקשה להשתחרר ממנה.
בית המשפט המחוזי קיבל את טענות החברה בדבר הסתמכות ונזק שנגרם על בסיס ההתחייבות, אולם כאשר העניין הגיע לפתחו של בית המשפט העליון ביטל האחרון את ההתחייבות בקבעו כי היא אינה חוקית וקבע כי העירייה אינה מחויבת להעניק את ההנחה שהובטחה.
מאז פסק הדין געשו הרוחות בשאלות הקשורות והכרוכות בפתיחת הסכמים – כך דנו בית המשפט השונים בנושאים הנוגעים לסמכות החתימה על הסכמים עם רשות מקומית, חוקיות הסכם, השתחררות מהסכם ותקופתו הסבירה של הסכם, בעיקר בכל הנוגע לחיובי ארנונה.
בפסק דין שניתן לאחרונה בעת"מ 30367-02-14 מדינת ישראל נ' עיריית אילת נדרש בית המשפט המחוזי לדון שוב בשאלת פתיחתו של הסכם. דובר בהסכם פשרה שהושג בין עיריית אילת להנהלת בתי המשפט שעניינו פיצול שטחי היכל המשפט באילת לשטחים שונים בעלי סיווגים שונים. בהסכם נקבעה הוראת תחולה עתידית ולפיה קובעי המס יהיו כפי שסוכם וזאת כל עוד לא יחול שינוי בשימוש או בזהות המחזיק או שינוי בדין המחייב את תיקון השומה. תחולת ההסכם לא הוגבלה ע"י הצדדים בזמן.
בחלוף שנתיים ממועד החתימה, השיתה העירייה דרישה לתשלום ארנונה בניגוד לקובעי המס שנקבעו בהסכם.
העירייה טענה בין היתר כי היא רשאית להשתחרר מן ההסכם לאור הלכת ההשתחררות ואף העלתה את הטענה כי חל שינוי בדין המאפשר לה לשנות את החיוב. העירייה ביקשה להסתמך על הלכת הטפל ההולך אחר העיקר, בטענה כי אין לפצל את הנכס לשימושים שונים בקביעת חיוב הארנונה לגביו. כמו כן נאחזה העירייה בטענה ולפיה ההסכם אינו סביר, שכן לא נקבעה בו מגבלת זמן. כמו כן הועלו על ידה טענות הנוגעות לסמכות מנהל הארנונה לחתום על הסכם מסוג זה מן הטעם לפיו בשל העובדה שיש לו משמעות כספית, הרי שראש העיר חייב לאשר אותו.
בית המשפט דחה את טענות העירייה וקבע כי אין באפשרותה להשתחרר מן ההסכם:
בית המשפט קבע כי אין בעובדה שההסכם אינו חתום ע"י ראש העיר כנדרש בהוראת סעיף 203 א לפקודת העיריות, בכדי לראות את ההסכם כבטל מעקרו שכן אין מדובר בהנחה או פטור, אלא בהסכם המפשר בין עמדות הצדדים החלוקות ביחס לחיובו של הנכס בארנונה.
כמו כן נקבע כי לא מדובר בהתחייבות כספית של העירייה המחייבת חתימת ראש העיר אלא בהסכם בעניין קביעת שטחים וסיווגים, הגם שיש לו משמעות כספית.
בית המשפט עמד על החובה הקיימת של רשות מקומית לקיים את התחייבותה ואת הבטחותיה – חובה אשר הינה פרי חובת ההגינות והסבירות.רשות המתכחשת להבטחתה אינה נוהגת בהגינות ובסבירות, כך קובע בית המשפט. קיומו של הסכם שלטוני אמנם אינו שולל את יכולתה של הרשות המקומית לסטות מהתחייבותה, אך הדבר יכול להיעשות רק במקרים בהם צורכי ציבור חיוניים מצדיקים זאת (הלכת ההשתחררות). בית המשפט מוסיף ועומד על האיזון בין כיבוד הסכמות לבין גביית מס אמת.
ביישום הדברים במקרה דנן קובע בית משפט כי החלטת הרשות להשתחרר מן ההסכם אינה עומדת במתחם הסבירות.
- לא חל שינוי בנסיבות החיצוניות שביסוד כריתת ההסכם.
- לא חל שינוי בשימוש בפועל בנכס.
- לא השתנה שטחו ולא השתנתה זהות המחזיק בו לעומת המצב בעת חתימת ההסכם.
- גם טענת העירייה ולפיה חל שינוי בדין המצדיק את פתיחת ההסכם לא התקבלה תוך שבית המשפט קובע כי הלכת הטפל ההולך אחר העיקר הייתה ידועה לצדדים כבר בעת החתימה.
במסגרת פסק הדין נדרש בית המשפט לשאלת העדר מוגבלותו של ההסכם בזמן ותחולתו מכאן ואילך (ע"פ לשונו). שאלה זו מטרידה את העוסקים בתחום המיסוי העירוני לא אחת.
מחד, נישומים רבים אשר מבקשים יציבות עתידית מבקשים שלא להגביל את ההסכם בזמן אלא רק להגבילו לשינויים עתידיים. מאידך קיימת פסיקה רבה ולפיה הסכם שאינו מוגבל בזמן או הסכם שתקופת חלותו אינה סבירה, הוא הסכם שקל יותר להשתחרר ממנו, שכן האינטרס הציבורי מתקשה להשלים עם הנצחת הסדרים בלתי מוגבלים בזמן.
במקרה דנן קובע בית משפט כי תקופה של שנתיים ימים בלבד מאז חתימת ההסכם ועד ניסיון הרשות להשתחרר ממנו היא תקופה קצרה שאין בה כדי להצדיק את שינוי החיוב בניגוד לו.
פסק הדין אמנם אינו קובע הלכות חדשות הקשורות בעניין, אך יש בו בכדי לעשות סדר באנדרלמוסיה שנוצרה בכל הנוגע להסכמים עם רשות מקומית.
משבאנו לכאן, נסכם עבורכם את העצות החשובות ליצירת הסכם יציב עם הרשות המקומית כפי שעולות גם מפסק הדין:
- הסכם יציב עם רשות מקומית הוא הסכם אשר מבוסס על המציאות העובדתית של הנכס, תוך קביעת שטחים וסיווגים בהתאם לשימושים שנעשים בו ולא הסכם אשר נקבעו בו הנחה או פטור שרירותיים בחזות של התחייבות כספית, דבר שרשות מקומית אינה מוסמכת להעניק.
- הסכם הקובע את אופן חיובו של הנכס ע"י הגדרת קובעי מס (שטחים וסווגים) הינו הסכם המצוי בסמכות מנהל הארנונה ואינו מצריך את חתימתו של ראש העיר, הגם שיש לו השלכות כספיות.
- בעניין זה יש לנהוג זהירות רבה, שכן בהסכמים רבים קיימות התחייבויות שונות אשר חלקן מפליגות מעבר לקובעי מס ויש לבחון את נושא הסמכות היטב כדי להימנע מטענת חוסר סמכות אשר מובילה בהכרח לביטולו של ההסכם.
- יש להקפיד על קביעת הוראת ההשתחררות בהסכם וניסוחה הנכון, באופן המתבסס על שינוי עובדתי או שינוי בדין המצדיק את הסטייה מן ההסכם.
- בהתאם יש לקבוע הוראה המתייחסת לנטל ההוכחה בעניין השינוי, נטל אשר חל על הצד הטוען לשינוי ולאו דווקא על הנישום, בניגוד לדעתן של רשויות מקומיות רבות.
- רצוי להגביל את ההסכם בזמן, אם כי יתכנו מקרים שלא כדאי לעשות כן ויש לשקול את הדבר בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. לכאורה נישום המבקש יציבות לאורך תקופה ממושכת מרגיש "טוב" יותר עם הסכם החל מעת חתימתו ואילך, ואולם כאמור בתי המשפט מתייחסים להסכמים מסוג זה ביתר ביקורתיות ועל כן היציבות עשויה לבוא דווקא ממקום של הגדרת טווח זמן במסגרתו יחול ההסכם.
- יש לבחון מהו טווח הזמן הסביר להסכם, נוכח נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
- רצוי לקבוע סנקציה הנוגעת להפרת ההסכם מצד הרשות המקומית במיוחד במקרים בהם הנישום מכלכל צעדיו ומסתמך על התחייבות הרשות המקומית.
- מומלץ להצהיר על הסתמכותכם במסגרת הצהרות ההסכם.
- רצוי ומומלץ להגיש את ההסכם לקבלת תוקף של הגוף השיפוטי שדן בטענותיכם, קרי- וועדת הערר או בית המשפט.
בנוסף אנו ממליצים לפרט בהסכם את קובעי החיוב. ככל שקובעי החיוב (שטח, סיווג ותעריף) מהווים פשרה שאינה תואמת במדיוק את המצב העובדתי, כדאי להבהיר כי מדובר בהסכם מיצוע של טענות.