עת"מ (י-ם) 24640-06-24 עמותת גן עופרים מבשרת ציון נ' מועצה מקומית מבשרת ציון (נבו, 23.2.2025)
בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי לצורך פטור מארנונה למוסד חינוכי שאינו למטרות רווח, די בכך שעמותה הוכרה כמלכ"ר לצרכי מס כדי לקבוע שהמוסד "אינו למטרות רווח". את שיקול הדעת בנוגע למוסדות חינוך שאין הצדקה לפטרם מארנונה יש לצמצם לסיפא להוראת סעיף 5ג(ה)(3) לפקודת מיסי העירייה ומיסי הממשלה (פטורים), הדורשת כי מוסד כאמור "אין בו פעילות עסקית". בית המשפט קבע כי מדובר במוסד שהקמתו יועדה לפעילות שתכליתה עולה בקנה אחד עם הפעילות לה ניתנים פטורים בהתאם לפקודת הפטורים – פעילות שהמשיבה מעוניינת בה ושמחליפה את הצורך לספקה על ידי הרשות עצמה. בית המשפט קיבל את העתירה והורה למועצה המקומית לפטור את העותרת מתשלום ארנונה לשנים 2019-2022, לאור העובדה שהיא עמותה רשומה שהוכרה כמלכ"ר ואין בה פעילות עסקית.
החלטה בעניין ת"צ (נצ') 65807-11-22 י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה גליל מזרחי (נבו, 26.2.2025)
בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת אישר הסתלקות מתובענה ייצוגית שעניינה חובת השבת כספי פיקדון שהופקדו במסגרת בקשה להיתר בנייה שנדחתה. המבקשת, י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ, הגישה תובענה ייצוגית נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי בטענה כי הוועדה גובה כספי פיקדון במסגרת בקשות להיתרי בנייה, ומסרבת להשיבם גם כאשר הבקשה נדחית, וזאת בניגוד לדין. המבקשת עצמה הפקידה סך של 27,929 ₪ במסגרת בקשה להיתר בנייה שנדחתה לאחר הליכים משפטיים.
הצדדים הסכימו כי תוצאות פסק הדין שיינתן בערעור בבית המשפט העליון במסגרת עע"מ 7164/22 יחייבו אותם. ביום 25.6.2024 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון, שקבע כי "סירוב בקשה להיתר על-ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה מחייב השבת הפיקדון (20% מסכום האגרה המשוער), אך לא כן לגבי אישור של בקשה בתנאים, או שינויים, שלא מולאו במועדם על ידי מבקש ההיתר". לאחר ניתוח פסק הדין של בית המשפט העליון ונסיבות המקרה, קבע בית המשפט כי בקשת המבקשת להיתר בנייה סורבה בסופו של דבר, ועל כן יש להשיב לה את הפיקדון. בהתאם להסדר הדיוני שאליו הגיעו הצדדים, המשיבה תחזיר למבקשת את הפיקדון בצירוף הוצאות, והמבקשת לא תמשיך לנהל את התובענה הייצוגית.
בית המשפט אישר את הסתלקות המבקשת מהבקשה לאישור התובענה הייצוגית, וקבע כי התקיימה תכלית החוק ואין יתרון בהמשך ניהול ההליך. כמו כן, לא מצא בית המשפט טעם להורות על איתור תובע מייצג או בא כוח מייצג חלופיים, או על פרסום הודעה בדבר ההסתלקות.
תא (פ״ת) 31182-10-20 "דבורה" ניהול מרכזים סיעודיים בע"מ נ' נורדיה מושב שיתופי של חיילים משוחררים בע"מ (נבו, 25.2.25)
בית משפט השלום בפתח תקווה קיבל תביעה כספית בסך 242,192 ₪ להשבת כספים ששולמו ביתר בגין חיובי מים בשנים 2015-2020, ופיצוי עבור נזק לא ממוני. התובעת, "דבורה", מוסד סיעודי המוגדר כבית חולים, טענה כי בהתאם לחוק המים ולכללים שנקבעו מכוחו, היא זכאית לתעריף מופחת למים. למרות פניותיה לנתבעת, מושב נורדיה, ואף שרשות המים אישרה את זכאותה לתעריף המופחת, נורדיה סירבה ליישם את ההקצאה בטענה כי דבורה אינה צרכן ישיר שלה אלא של מגדלי הים התיכון.
בית המשפט קבע כי נורדיה היא ספק המים של דבורה וחלה עליה חובה לפי סעיף 114(א) לחוק המים לספק מים בהתאם לתעריף שנקבע על ידי רשות המים. העובדה שדבורה מחוברת למערכת המים באמצעות מגדלי הים התיכון ומשלמת להם עבור המים (שבתורם משלמים לנורדיה) אינה פוטרת את נורדיה מחובתה להחיל את התעריף המופחת. בית המשפט דחה את טענת נורדיה שהיא "יישוב מתוכנן" הפטור מהחלת התעריף המופחת, וקבע כי התעריף המופחת למים המסופקים לבית חולים קבוע במפורש בסעיף 112(ב) לחוק המים, ואין בכללי המים (שהם חקיקת משנה) להחריג או לבטל הוראת חקיקה ראשית. טענת ההתיישנות נדחתה שכן דבורה הוכיחה כי פנתה לנורדיה תוך שנה מהמועד בו נודע לה על זכאותה לתעריף מוזל. נורדיה חויבה להשיב לדבורה את הסכומים ששילמה ביתר ולשלם לה פיצוי של 15,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, בשל הצורך לנהל מאבק ארוך ומתמשך למיצוי זכויותיה במשך כעשור.
עמנ (ת"א) 66467-09-24 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבניאלי (26.2.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל ערעור של עיריית תל-אביב בנוגע להנחת "בניין חדש" בארנונה .המקרה עסק בזוג שרכש דירה "על הנייר" מקבלן בשנת 2019. לאחר שהבניין הושלם וקיבל טופס 4 במרץ 2023, קיבל הקבלן הנחת "בניין חדש" מהעירייה. הדירה נמסרה לזוג ביולי 2023, והם ביקשו לקבל גם הם את ההנחה, אך נדחו. ועדת הערר של העירייה קבעה לטובת הזוג, ופסקה שהם זכאים להירשם כמחזיקים רטרואקטיבית ממועד קבלת טופס 4 ולקבל את ההנחה.
השופט שקד קבע שהזכאות להנחת "בניין חדש" דורשת עמידה בשני תנאים מצטברים: להיות הבעלים הראשון של הנכס, וגם להחזיק בו פיזית. מכיוון שהזוג לא החזיק בפועל בדירה במועד קבלת טופס 4, אלא רק ארבעה חודשים מאוחר יותר, הם אינם זכאים להנחה. בית המשפט ביטל את החלטת ועדת הערר וחייב את הזוג בהוצאות בסך 10,000 ₪.
תא (י-ם) 50710-02-24 עירית ירושלים נ' אבוגנאם (27.2.25)
בית משפט השלום קיבל תביעת עיריית ירושלים לתשלום חובות ארנונה בסך 89,082 ₪ עבור שני נכסים בבעלות הנתבע לשנים 2022-2023. הנתבע טען שהנכסים אינם ראויים לשימוש ופטורים מארנונה, וכי לא קיבל דרישות תשלום. השופט סילברמן דחה את טענות הנתבע וקבע כי הוכח שנשלחו דרישות תשלום כדין, הנתבע כבר קיבל פטור מרבי של שלוש שנים (2019-2021) לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, והנתבע לא הציג ראיות למצב הנכס ולא נקט בהליכי השגה וערר כדין. הנתבע חויב בתשלום מלוא סכום התביעה בתוספת ריבית והוצאות משפט.
עע"מ 29697-09-24 עו"ד אילן סלע נ' עיריית עכו
בית המשפט העליון דחה ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד עיריית עכו בטענה לשינוי שיטת חישוב שטח הנכסים לצורך חיובי ארנונה. בית המשפט העליון (מפי השופט ע' גרוסקופף, בהסכמת השופטים י' אלרון וי' כשר) דחה את הערעור מהנימוקים הבאים:
טענת המערער בדבר שינוי שיטת החישוב מ"ברוטו" ל"ברוטו ברוטו" נדחתה כבר בבית המשפט המחוזי אשר קבע כי העירייה חייבה "מאז ומעולם" בארנונה גם בגין השטחים המשותפים. נקבע כי אין הצדקה להתערב בממצא עובדתי זה. נקבע כי הסוגיות שהועלו נוגעות לפרשנות צווי הארנונה ויישום הדין, ולכן המסלול המתאים לבירורן הוא המסלול המנהלי הקבוע בחוק הערר על קביעת ארנונה כללית, ולא באמצעות תובענה ייצוגית. בית המשפט התייחס לקושי בכך שהמערער ביקש לשמש במקביל הן כתובע ייצוגי והן כבא-כוח מייצג, בניגוד לעקרון הפרדת התפקידים בהליך ייצוגי. בית המשפט העליון חייב את המערער בהוצאות המשיבה בסך 25,000 ש"ח.
רע"א (ת"א) 33404-11-24 הרשות הממשלתית למים וביוב נ' מי חוף הכרמל (נבו, 3.3.2025)
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה שתי בקשות רשות ערעור על החלטת בית משפט קמא, שדחה בקשה לסילוק על הסף של תביעה להחזר תשלומי מים. התביעה הוגשה על ידי "מי חוף הכרמל" נגד מקורות ורשות המים, בטענה כי חויבה ביתר בגין חריגה מהקצאת המים שהיתה לה במסגרת רישיון הפקת המים. לטענת המשיבה (מי חוף הכרמל), יישום סעיף 24(א)(3א) לכללי המים (חישוב עלויות ותעריפים להפקה ולהולכה) לחישוב התשלום עבור מים מליחים שהפיקה יוצר הפליה בין מפיקים עצמאיים ובין צרכני מים מליחים של חברת מקורות. לטענתה, יש לפרש את הכלל כחל רק על צריכה חריגה במים שפירים, ועל חריגה במים מליחים יש להחיל את הוראת הכלל בסעיף 7(1)1.6(3א) לכללי המים (תעריפי מים המסופקים מאת מקורות).
רשות המים ומקורות טענו כי התביעה מהווה למעשה תקיפה עקיפה של כללי המים או של החלטה מנהלית בדבר אופן החישוב, ולכן הסמכות נתונה לערכאה מנהלית מתאימה. לטענתן, הטענה הפרשנית היא מסווה לטענה התוקפת חקיקת משנה.
בית המשפט קמא קבע כי אין מקום לדחות את התביעה על הסף וכי הפרשנות הנטענת אינה משוללת עוגן לשוני. על כן, אין מקום לקבוע על הסף כי מדובר בתקיפה עקיפה של הכללים. בדחותה את בקשות רשות הערעור, קבעה כב' השופטת אירית קלמן ברום כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בהחלטה הדוחה בקשה לסילוק על הסף. בנוסף, דרך המלך בתביעות השבה הינה תביעה אזרחית, כפי שנקבע בפרשת נוה גד. מקובלת על בית המשפט קביעת הערכאה קמא כי מרכז הכובד של התביעה נתון בשלב זה לשאלה הפרשנית. סמכותה של ערכאה אזרחית לפרש את הדין והתקנות ולקבוע איזו תקנה חלה על המקרה, אף אם לקביעה זו תהיינה השלכות רוחב לגבי מקרים נוספים. כל אחת מהמבקשות חויבה בהוצאות בסך 5,000 ₪.
עת"מ (חי') 39799-02-24 אינג' בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חדרה (נבו, 3.3.2025)
בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, הכריע בעתירה שהוגשה על ידי חברת אינג' בר יהודה בע"מ ועותרים נוספים נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה. בהסכמת הצדדים שקיבלו את המלצת בית המשפט, נדחתה העתירה למעט לגבי המחלוקת בעניין חיוב העותרת בתשלום ריבית בגין איחור בתשלום היטל השבחה. הצדדים הסמיכו את כב' השופט אברהים בולוס להכריע במחלוקת הנותרת על דרך הפשרה, בהתאם לסמכותו לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט. לאחר עיון בחומר ובטיעוני הצדדים, הורה בית המשפט על הפחתת סך של 250,000 ₪ מסכום הריבית, כך שיתרת הריבית הרגילה וריבית הפיגורים לתשלום תעמוד על סך 103,015 ₪. נוכח הדרך הדיונית היעילה בה הסתיים ההליך, אשר חסכה מזמנו של בית המשפט ושל הצדדים, לא נעשה צו להוצאות.
בר"ם 27656-11-24 קר-פרי בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חולון (נבו, 6.3.25)
בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית חולון. המחלוקת נסבה על סיווג בית קירור לצורכי ארנונה – האם יש לסווגו כ"תעשיה" (כטענת המבקשת) או כ"מחסן עצמאי" תחת הסיווג של "משרדים, שירותים ומסחר" (כטענת העירייה). ועדת הערר קבעה כי הסיווג המתאים הוא "מחסן עצמאי", בהסתמך על ממצאים עובדתיים שהתבססו על ביקורים במקום והליך הוכחות. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור על החלטה זו, תוך שהוא מדגיש כי אין הכרח לסווג את כלל בתי הקירור באופן אחיד, וכי יש להכריע בהתאם למאפייניו של כל נכס. במקרה זה, נקבע כי בית הקירור משמש בעיקר לאחסון לוגיסטי, ולכן אינו מהווה "מבנה תעשיה". בנוסף, המחוזי דחה את טענת המבקשת כי יש להחיל "מעשה בית דין" בשל סיווג שונה של בית קירור אחר שבבעלותה. בית המשפט העליון קבע כי הבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית וכי דחייתה לא תגרום עיוות דין. כן צוין כי החלטות הערכאות הקודמות היו מפורטות ומנומקות, ולא נמצא בהן פגם המצדיק התערבות.
עמנ (ת"א) 28867-04-24 הועדה לתכנון ובניה תל אביב נ' מירה גל (נבו, 4.3.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים דן בשלושה ערעורים מאוחדים על החלטות ועדת הערר בנוגע לחיוב בהיטל השבחה. בית המשפט קבע כי בגין תכנית הבריכות, יש לחלק את תשלום ההיטל כך שבמועד המכר ישולמו 60% מההיטל והיתרה בסך 40% תשולם בעת מתן היתר הבניה, זאת בניגוד לקביעת ועדת הערר שחייבה רק 10% במכר. בנוגע לתכנית המרתפים, נקבע כי בעת המכר יש לחשב את ההשבחה כמתירה ניצול זכויות בניית מרתף בשיעור 100% מקומת הקרקע, בתוספת 2.5% בגין הצמדת מבנה העזר למבנה המגורים כשטח עיקרי. לעניין תכנית הגגות, נקבע כי במועד המכר יש לחשב את ההשבחה כמתירה ניצול זכויות בגג של 90% מהקומה שמתחתיה, בתוספת אחוזי הבניה בגין הצמדת מבנה העזר. בית המשפט קבע כי רק מכוח תכנית 3450 ניתן להצמיד מבנה עזר לבית המגורים כשטח עיקרי, בניגוד לפרשנות ועדת הערר שקבעה כי גם תכנית ל' אפשרה זאת. כמו כן נקבע כי אין הוראה המתירה הצמדת חניות לבית המגורים, ולכן היטל השבחה בגינן ייגבה רק בעת מתן היתר.
עמ"נ (י-ם) 37288-10-24 פאדי הנדו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (נבו, 3.3.25)
בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטת ועדת בעניין שומה מכרעת של שמאית. המחלוקת נסבה על שאלת הכללת רכיב המע"מ בערכי השווי בשומת השבחה במקרקעין בבית צפפא. השמאית המכריעה קבעה כי מדובר בנכס המיועד לשוק מעורב (פרטיים ועוסקים מורשים) בשני מצבי התכנון, ולכן לא יובא בחשבון רכיב המע"מ, זאת בהתאם להלכה שנקבעה בפסיקה. המערער טען כי למרות קביעה זו, השמאית כן הביאה בחשבון את רכיב המע"מ בערכי השווי במצב החדש. בית המשפט קבע כי אין עילה להתערב בהחלטת ועדת הערר, שכן חזקה שהשמאית פעלה בהתאם לכללים אותם פירטה. הודגש כי מדובר בתחום המצוי בליבת שיקול הדעת המקצועי של השמאית, וכי הוועדה אפשרה לצדדים להוכיח אחרת, אך קבעה כי הדבר לא הוכח. הערעור נדחה והמערער חויב בהוצאות בסך 10,000 ₪.
תת (י-ם) 514-05-24 עירית ירושלים נ' קליינר (נבו, 4.3.25)
בהחלטה קצרה, הרשמת הבכירה בבית משפט השלום ציינה כי לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, אדם שחדל להיות בעלים או מחזיק של נכס חייב למסור הודעה בכתב לעירייה, ורק לאחר מכן יופטר מחיובי ארנונה נוספים (מבלי שהדבר יגרע מחובות קודמים). הרשמת קבעה שאין מחלוקת בדבר ידיעת החייבת אודות חוב הארנונה, והורתה לחייבת להגיש בתוך 30 ימים טיעון שיזכה אותה מחבות הארנונה לדירה בבעלותה בהתאם לסעיף 325 לפקודה, ולצרף את ההודעה שנמסרה בכתב לעירייה.
עמנ (מרכז) 28956-10-22 עיריית רחובות נ' מכללת פרס (נבו, 28.2.25)
בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים ביטל החלטה של ועדת הערר לענייני ארנונה שקבעה כי יש לסווג נכס של מכללת פרס כ"חניון בתשלום" והחזיר את התיק לדיון מחדש בוועדה. בית המשפט מצא סתירות בהחלטת הוועדה, שמצד אחד קבעה כי חל מעשה בית דין (המבוסס על העדר שינוי נסיבות) ומצד שני קבעה סיווג חדש המבוסס על שינוי בשימוש בנכס. בית המשפט הורה לוועדה לבחון מספר שאלות מהותיות: האם נערכו בדיקות מעבר לקיומו של שלט "חניון בתשלום יומי 50 ₪", האם קיימת אינדיקציה נוספת לשימוש כחניון בתשלום כגון עמדת תשלום, מהי המטרה העומדת מאחורי הסיווג "חניון בתשלום", ומי רשאי לעשות שימוש בחניון (הציבור הרחב או קהל ספציפי כמו תלמידים ועובדים).
תק (בי"ש) 64757-08-24 רפאל סמואל נ' מועצה אזורית מטה יהודה רשויות מקומיות (נבו, 2.3.25)
התובע רכש נכס ובו התגורר שוכר שלא נרשם כמחזיק. המועצה האזורית שלחה דרישות תשלום ארנונה לכתובת הנכס בלבד, למרות שידעה על רכישת הנכס ועל פרטי הזיהוי של הבעלים החדש. בית המשפט קבע כי המועצה נדרשת לנקוט באמצעים סבירים לאיתור כתובתו העדכנית של בעל הנכס, כגון פנייה למרשם האוכלוסין, ואינה יכולה להסתפק במשלוח חוזר של הודעות לכתובת הנכס. נקבע כי על רשות העוסקת בגביית ארנונה לפעול ביעילות ומידתיות, וכי אין לייחס אשם תורם לתובע שלא דיווח על בעלותו, שכן הרשות ידעה על כך.
בר"ם 24309-02-25 עיריית פתח תקווה נ' פוליגון נדל"ן בע"מ (נבו, 10.3.25)
בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור של עיריית פתח תקווה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שקבע כי נכסים ריקים יסווגו לצורכי ארנונה לפי ייעודם התכנוני ולא לפי שימושם הקודם. ועדת הערר לענייני ארנונה קיבלה את עמדת בעלי הנכסים, שטענו כי יש לחייבם בתעריף חקלאי, שכן לא נעשה בהם שימוש עסקי מסחרי בעת הסיווג לשנת 2021. העירייה טענה כי הנכסים שימשו בעבר לפעילות מסחרית, ולכן יש לסווגם בהתאם לשימוש האחרון, בפרט לאור כוונת הבעלים לעשות בהם שימוש דומה בעתיד.
בית המשפט המחוזי דחה את ערעור העירייה תוך הסתמכות על ההלכה שנקבעה בבר"ם 5045/02 סלומון נ' מנהל הארנונה שלפיה סיווג נכס לצורכי ארנונה נקבע לפי השימוש בפועל במועד הקובע, ואין לייחס לו סיווג עסקי בשל שימושים קודמים או כוונות עתידיות.
בית המשפט העליון דחה את הבקשה לרשות ערעור ללא צורך בתשובה, בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, בקובעו כי מדובר בשאלה יישומית שאינה מצדיקה דיון נוסף.
עמנ (ת"א) 64031-01-24 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ליליה קולומייסקי (נבו, 6.3.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי לצורך חישוב שטח דירה לעניין סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אין להביא בחשבון את שטח המחסן ואת שטח הממ"ד במניין 140 מ"ר שלגביהם ניתן פטור מהיטל השבחה. לעניין המחסן, בית המשפט קבע כי המונח "דירת מגורים" שבסעיף 19(ג1) כולל מחסן, אך אין בכך כדי להביא את שטחו במניין 140 המ"ר הקבועים בסעיף 19(ג)(1). המחוקק קבע מגבלת שטח של 20 מ"ר למחסן כקריטריון לפטור, אך לא התכוון להוסיף אותו לסך השטח הקובע לפטור מהיטל השבחה. לעניין הממ"ד, בית המשפט קבע כי סעיף 19(ב)(9) מעניק פטור מהיטל השבחה לבניית מרחב מוגן, ולכן הכללת שטח הממ"ד במניין 140 מ"ר בעת הרחבת דירה תוביל בפועל לחיוב רטרואקטיבי של שטח שבעת הקמתו היה פטור ממס – בניגוד לכוונת המחוקק.
בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית כי יש לפרש את הפטור בצמצום בשל תכליתו הסוציאלית, וקבע כי פרשנותו מתחייבת מלשון החוק ותכליתו, כפי שמשתקפת גם מהדיונים בהליך החקיקה.
עמ"נ (ת"א) 56975-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (נבו, 6.3.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו דן בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, אשר ביטלה באופן גורף חיובי היטל השבחה שהוטלו מכוח תוכנית השימור תא/2650/ב. ועדת הערר קבעה כי אין הצדקה לחיוב בהיטל השבחה בגין הכללת מבנים בתוכנית השימור, מאחר שלא הוכחה השבחה כלכלית הנובעת מהתוכנית. החלטתה התבססה על חוות דעת שמאיות שקבעו כי עצם "מיתוג" נכס לשימור אינו גורם בהכרח לעליית ערכו. הוועדה המקומית טענה כי עצם הכללת נכסים בתוכנית השימור משפרת את ערכם הכלכלי, ולכן יש לראות בכך גורם המצדיק חיוב בהיטל השבחה. עוד נטען כי ועדת הערר שגתה כאשר ביטלה את כל חיובי ההיטל באופן גורף מבלי לבחון כל מקרה לגופו. בית המשפט דחה את עמדת הוועדה המקומית לגבי עצם חיוב ההיטל, וקבע כי לא הוכח קשר סיבתי מובהק בין הכללת נכסים בתוכנית השימור לבין השבחה כלכלית המצדיקה היטל השבחה. עם זאת, בית המשפט ביטל את החלטת ועדת הערר לבטל את כלל החיובים באופן גורף, וקבע כי יש לקיים בחינה פרטנית של כל ערר לגופו. בית המשפט החזיר את הדיון לוועדת הערר, תוך קביעה כי עליה לאפשר לצדדים לטעון באופן פרטני לגבי כל נכס ונכס, ולא להכריע במקשה אחת. עם זאת, אושרר העיקרון כי עצם הכללת נכס בתוכנית שימור לא יוצרת בהכרח השבחה המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.
עת"מ (חי') 1041-08-24 אמירה יונס נ' מועצה מקומית ערערה (נבו, 9.3.25)
בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל עתירה לביטול חיובי ארנונה שנדרשה לשלם בעלת נכס מסחרי בערערה בגין שנים 2010-2011 ו-2016-2017. העותרת טענה כי לא החזיקה בנכס באותן שנים וכי המועצה לא שלחה לה הודעות תשלום כנדרש, ובכך מנעה ממנה להגיש השגה. המועצה טענה כי אי תשלום הארנונה הוביל להליכי גבייה מנהליים, וכי העתירה הוגשה בשיהוי.
בית המשפט קבע כי המועצה לא הוכיחה ששלחה הודעות תשלום לעותרת, ולכן אין לה בסיס חוקי לגביית החוב. כמו כן, נקבע כי חובות הארנונה התיישנו וכי אין די בהליכי גבייה מאוחרים כדי להפסיק את מירוץ ההתיישנות. נפסק כי יש לבטל את חיובי הארנונה ולהשיב את העותרת למצב שלפני פתיחת הליכי הגבייה. המועצה חויבה בהוצאות משפט בסך 7,500 ש"ח.
תא (ת"א) 14956-07-24 שאול שחר נ' עיריית תל-אביב-יפו (נבו, 6.3.25)
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי תביעה לביטול חוב ארנונה שהוטל על עיזבון מנוח בגין נכס מסחרי בדיזנגוף סנטר אינה בסמכותו ויש להגישה לערכאה המנהלית המתאימה. התובעים, יורשי המנוח, טענו כי החוב נרשם שלא כדין על שמו של המנוח, שמעולם לא החזיק בנכס, וכי בשל נכותו הנפשית (100%) היה זכאי לפטור מארנונה. העירייה טענה כי עליהם למצות הליכי השגה וערר בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה). בית המשפט הפנה לפסיקה שקובעת כי טענת "אינני מחזיק" יכולה להידון ישירות בבית המשפט רק במקרים חריגים, והציע לתובעים לשקול מחיקת ההליך והגשתו בבית המשפט לעניינים מנהליים.
בר"ם 53551-01-25 מנהל הארנונה במועצה מקומית קצרין נ' ת.א.י. בשרים 2021 בע"מ (נבו, 13.3.25)
בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור שהגיש מנהל הארנונה במועצה מקומית קצרין על פסק דין של בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת. המחלוקת נסבה על אופן סיווג מפעל לעיבוד בשר לצורך ארנונה – האם כ"תעשייה" (כטענת המשיבה) או כ"בית מלאכה" (כטענת המבקש). ועדת הערר לענייני ארנונה קבעה כי יש לסווג את הנכס כבית מלאכה, בהתבסס על שטחו הקטן (379 מ"ר), היקף הייצור הלא משמעותי ומספר העובדים המצומצם (חמישה). בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה וקבע כי הנכס יסווג כתעשייה, בהדגישו שמתבצעת בו פעילות יצרנית, לא ניתן שירות ללקוחות בנכס עצמו, והמוצרים נמכרים לציבור בלתי מסוים. בית המשפט המחוזי קבע כי עצם העובדה שבמפעל מועסק מספר מצומצם של עובדים ושטחו קטן אינה שוללת את סיווגו כתעשייה.
השופטת ברק-ארז דחתה את בקשת רשות הערעור ללא צורך בתשובה, תוך שציינה כי אף שהמבקש הציג את הבקשה כנסבה על שאלה עקרונית – האם אין מקום להתחשב בנתוני הגודל של העסק לצורך סיווגו כ"תעשייה" – בית המשפט המחוזי לא קבע קביעה עקרונית בעניין זה אלא נדרש למכלול נתוני הנכס. לפיכך, מדובר בהליך המכוון כנגד יישום הדין באופן שנטען להיות שגוי, ואין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור.
עמ"נ (י-ם) 6345-02-25 עיריית ירושלים נ' המכללה למינהל מיסודה של הסתדרות הפקידים (נבו, 9.3.25)
בית המשפט המחוזי בירושלים נעתר לבקשה להארכת מועד להגשת ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה. המחלוקת נסבה על המועד החוקי להגשת ערעור כאמור – האם מדובר במועד של 45 ימים כקבוע בתקנות הרשויות המקומיות (סדרי דין בוועדת ערר), או שמא מדובר במועד של 60 ימים בהתאם לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין). העירייה טענה כי קיימת אי-בהירות בדין בסוגיה זו, שכן תקנות הרשויות המקומיות לא תוקנו באופן שמתיישב עם תיקון תקנות בתי המשפט לעניינים מינהליים, ומכאן שמדובר בטעות חקיקתית.
בית המשפט קבע כי אפילו אם מדובר בטעות שבחקיקה, עצם קיומה של אי-בהירות זו מהווה בסיס אפשרי לטעות בכל הנוגע למועדים. כמו כן, בית המשפט התחשב בכך שמדובר באיחור של כשבועיים בלבד, וכי העירייה פנתה למכללה עוד ביום 26.1.2025 (שבוע לאחר שחלף המועד) בבקשה למתן ארכה, כך שאינטרס ההסתמכות של המכללה לא נפגע. עוד ציין בית המשפט כי העירייה יישמה בפועל את החלטת הוועדה וסיווגה את הנכסים בהתאם. באיזון בין זכות העירייה לגישה לערכאות לבין זכות המכללה לוודאות ולסופיות, העדיף בית המשפט את זכות הגישה לערכאות, אך חייב את העירייה בהוצאות בסך 2,000 ₪. נדגיש כי אנו ממליצים להגיש ערעור בתוך 45 ימים ולא לסמוך על פסק הדין האמור, זאת עד לתיקון חקיקה או קביעה מפורשת של בית המשפט העליון.
רת"ק (י-ם) 32411-12-24 עירית ירושלים נ' אלגרה אלה (נבו, 10.2.35)
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה בקשת רשות ערעור של עיריית ירושלים על פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות, שחייב את העירייה להשיב למשיבה סך של 22,672 ₪ ששולם תחת מחאה עבור חוב היטל השבחה משנת 2002. במוקד ההחלטה עמדה השאלה מה דינו של חוב לרשות מקומית שנוצר לפני פסק הדין בעניין סלומון (מ-15.4.2015), אשר העירייה מבקשת לגבותו באמצעות גבייה פסיבית (התניית מתן אישור היעדר חובות בתשלום החוב) לאחר חלוף למעלה משבע שנים ממועד פסק דין סלומון.
בית המשפט קבע כי אף שבעניין סלומון נקבע כי ההלכה בדבר החלת דיני ההתיישנות על הליכי גבייה פסיביים תחול רק לגבי חובות שנוצרו לאחר מתן פסק הדין, אין משמעות הדבר כי העירייה יכולה להמשיך ולגבות חובות עבר ללא מגבלת זמן. בחלוף יותר משבע שנים ממועד פסק הדין בעניין סלומון, יש לראות את החוב כמתיישן ולא ניתן לגבותו באמצעות גבייה פסיבית. בית המשפט דחה את טענת העירייה בדבר הסתמכותה על כך שתוכל לגבות את החובות בכל עת, וקבע כי גם לגבי חובות עבר היה על העירייה לפעול במהירות ראויה, וכי בכל מקרה היא הייתה חשופה לטענת שיהוי בגבייתם.
תצ (מרכז) 4457-10-22 אשר פנט נ' עיריית מודיעין-מכבים-רעות (10.3.25)
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד פסק גמול ושכר טרחה בתובענה ייצוגית נגד עיריית מודיעין בעקבות הודעת חדילה מגבייה. התובענה עסקה בגביית "ריבית דריבית" שלא כדין על חובות שלא שולמו במועדם. העירייה הודיעה על חדילה מיד עם קבלת בקשת האישור, כך שהחל מאוקטובר 2022 חיובי הריבית מחושבים בהתאם לדין החל ולא בשיטת ריבית דריבית. המומחה שמונה מצא כי סך החיובים העודפים בשנים 2013-2022 הסתכם ב-326,066.50 ₪, מתוכם זוכו התושבים בסכום של 97,426.31 ₪. היקף הגבייה בגין ריבית דריבית בשנתיים שקדמו לתובענה עמד על 21,285.80 ₪. בית המשפט קבע כי יש לגזור את שכר הטרחה והגמול מסכום של 118,711 ₪ (סכום הגבייה בשנתיים שקדמו לתובענה בתוספת סכום הזיכוי שניתן בפועל), תוך התחשבות בפסיקה שהדגישה את החיסכון בכספי הציבור. בית המשפט פסק גמול בסך 3,165 ₪ ושכר טרחה בסך 14,942 ₪ כולל מע"מ.
תאדמ (נת') 76539-01-23 עיריית נתניה נ' דיאמימון 2000 (1987) בע"מ (13.3.25)
בית משפט השלום בנתניה קיבל בחלקה תביעה בסך 8,947 ₪ שהגישה עיריית נתניה נגד חברת דיאמימון 2000 בגין אי תשלום ארנונה לנכס במבנה המיועד למשרדים ברחוב גד מכנס 2 בנתניה. בית המשפט קבע שהנתבעת אחראית לתשלום הארנונה עד למועד בו נשלחה הודעה בכתב לעירייה על הפסקת ההחזקה בנכס, בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות. הנתבעת טענה שהודיעה לעירייה על סיום החזקתה בנכס כבר ב-1.8.19, אך לא הצליחה להוכיח זאת בהעדר אישור מסירה. מנגד, הוכח שהנתבעת שלחה הודעה על חילופי מחזיקים ביום 4.11.19.
עם זאת, בית המשפט מצא להפחית את הריבית מחוב הארנונה בשל שיהוי במשלוח התראות ומשלוחן לכתובת הנכס ולא לכתובת הרשומה של הנתבעת, שהייתה ידועה לעירייה. בית המשפט ציין שהתראות לא נשלחו באופן רציף (לא נשלחו כלל בשנים 2020 ו-2022), וכי הנתבעת נאלצה להתגונן בסוף שנת 2022 על אירוע משנת 2019. בית המשפט חייב את הנתבעת לשלם לעירייה את חוב הארנונה בסך 7,219 ₪ בצירוף הצמדה בלבד, ללא ריבית, ולא פסק הוצאות.
עתמ (ב"ש) 30215-12-22 מדינת ישראל – רשות הכבאות וההצלה נ' עיריית אשדוד (נבו, 13.3.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל עתירה של רשות הכבאות וההצלה כנגד החלטת עיריית אשדוד לחייבה בתשלום היטל סלילה בגין נכס המשמש כתחנת כיבוי. העתירה התבססה על פסק דין קודם שניתן בעניין דומה לחלוטין כנגד עיריית אילת, שהפך לחלוט לאחר שבית המשפט העליון דחה את הערעור עליו. נקבע כי לאור עיקרון חד-פעמיות ההיטל, אין העירייה רשאית לחייב את העותרת בהיטל סלילה עבור עבודות שבוצעו ברחוב הגובל בנכס בתקופה שבה הוחזק על ידי איגוד הערים לכבאות, טרם העברתו לרשות הכבאות מכוח חוק הרשות הארצית לכבאות והצלה. בית המשפט דחה את טענת העירייה כי היטל הסלילה היה בגדר "התחייבות בלתי ידועה" שעברה לרשות הכבאות. נציין כי מדובר בפסק דין שמבוסס על הלכת לרר שבאה לעולם ביוזמת משרדנו.
עא (מרכז) 37254-07-24 דוד יצחקי נ' עיריית הוד השרון (נבו, 16.3.25)
בית המשפט המחוזי קיבל באופן חלקי ערעור על פסק דין שחייב את המערער באופן אישי בחובות ארנונה של חברה שבבעלותו. המערער, באמצעות חברה בבעלותו, ניהל מינימרקט בהוד השרון. החברה לא שילמה ארנונה במשך שנתיים (2015-2016). בית המשפט קמא חייב את המערער באופן אישי בחובות אלה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים וסעיף 119א(א)(3) לפקודת מס הכנסה, הקובעים חזקה כי נכסי חברה שהפסיקה פעילותה הועברו לבעלי השליטה בה. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור ביחס לחיובי שנת 2015, כיוון שהוכח שהעירייה כלל לא שלחה דרישות תשלום בגין שנה זו עד לאמצע 2017, לאחר שהחברה כבר פינתה את הנכס. לעומת זאת, נדחה הערעור ביחס לחיובי שנת 2016, שכן הוכח כי דרישות התשלום נשלחו עוד באותה שנה, והמערער לא הצליח להפריך את החזקה שנכסי החברה הועברו אליו.
עת"מ (ת"א) 32788-07-22 אליהו לוי נ' עיריית תל-אביב-יפו (נבו, 19.3.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל עתירה נגד עיריית תל אביב, וקבע כי חובות ארנונה בגין שלוש חנויות שהחזיק העותר בשנים 2002–2006 התיישנו. אף שהעירייה נקטה לאורך השנים פעולות רבות לגביית החוב – בהן עיקולים, תפיסות מיטלטלין ומשלוח דרישות – בית המשפט קבע כי לא בוצעו פעולות גבייה אפקטיביות שהובאו לידיעת החייב בתקופות העולות על שבע שנים. בהתאם להלכת נסייר וסולומון, בהיעדר הליכים אפקטיביים וידועים, מרוץ ההתיישנות אינו נעצר. טענת העירייה לשיהוי בהגשת העתירה נדחתה, לנוכח ההצדקה המהותית לבירור העתירה. העירייה חויבה בהוצאות בסך 30,000 ₪.
ת"א (פ"ת) 15023-07-20 מיתב – תאגיד אזורי למים וביוב בע"מ נ' בית אבות רקאנטי זיכרון שאלוניקי ע"ש יהודה רקאנטי (נבו, 19.3.25)
בית משפט השלום דחה תביעת חוב של תאגיד המים "מיתב" נגד עמותת בית האבות רקנאטי, בסך 567,766 ₪, לאחר שקבע כי סעיף 25 לכללי תאגידי מים וביוב (אמות מידה לשירות), המטיל חובה על צרכן רשום להודיע בכתב על חדילת החזקה, חורג מהסמכות שניתנה למועצת רשות המים בחוק תאגידי מים וביוב. לפי בית המשפט, מדובר בהטלת חיוב כספי שדורשת הסמכה מפורשת בחקיקה ראשית, בדומה להסדרים בפקודת העיריות. למרות שהעמותה הפסיקה להחזיק בנכס כבר בפברואר 2018, היא לא הודיעה על כך לתאגיד עד לאחר הגשת התביעה באוגוסט 2020. התאגיד טען כי כל עוד לא נמסרה הודעה פורמלית, העמותה נותרה החייבת, אך בית המשפט קבע שאין לתקנה זו תוקף מחייב. עוד נקבע כי גם אם הייתה סמכות חוקית, לא התקיימו נסיבות חריגות שיחייבו את התאגיד לבדוק מיהו המחזיק בפועל. לפיכך, התביעה נדחתה, וכל צד נשא בהוצאותיו.
עמ"נ (תל אביב-יפו) 38796-09-24 עיריית הרצליה נ' טבע הדברים – החברה לחקר האדם והסובב בע"מ (נבו, 26.3.25)
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו דן בשתי סוגיות במסגרת ערעור מנהלי שהגישה עיריית הרצליה על החלטת ועדת ערר בענייני ארנונה.
ביחס למועד הגשת הערעור, קבע בית המשפט כי בהתאם לתקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים, המועד להגשת ערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר בענייני ארנונה הוא 60 ימים מקבלת ההחלטה ולא 45 ימים כפי שנכתב בטעות בהחלטת הוועדה. לפיכך, הערעור הוגש במועד (אנו ממליצים שלא לסמוך על פסק דין זה ולהגיש בתוך 45 ימים).
לגבי טענת ההשבה בגין סיווג שגוי של נכס 900, ציין בית המשפט כי במסגרת הדיון הוצעה לצדדים פשרה, לפיה המשיבה תוכל להגיש תביעת השבה לגבי נכס 900 אם בית המשפט העליון יקבע כי היא זכאית להשבה לגבי נכס 800. מנהל המשיבה הסכים להצעה זו.
בית המשפט קבע כי ככל שהמשיבה מבקשת לחזור בה מהסכמתה לפשרה, עליה להודיע על כך עד ליום 31.3.2025, וכי בהעדר הודעה כאמור תיראה המשיבה כמסכימה להצעת הפשרה על כל חלקיה.
עמ"נ (מרכז) 16460-09-23 חוה גנדליס נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה יהוד מונוסון (נבו, 25.3.25)
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ביטל החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה והחזיר את התיק לוועדה, בקובעו כי קיימת בעייתיות בכך ששונות קיצונית נוצרה במיסוי בגין אותה תכנית. המערערים השיגו על היטל השבחה שהוטל בגין תכנית ממ/865א משנת 1982, שוועדת הערר קבעה לגביה כי היא לא הגדילה את זכויות הבנייה, אלא רק קידמה את מרכיב הוודאות. השמאי המכריע קבע "מקדם דחייה" בשיעור 0.5, שמשמעותו השבחה משמעותית המצדיקה תשלום היטל.
בית המשפט ציין כי בעניין שנדון קודם לכן (עניין עפל) קבע שמאי מכריע אחר מקדם שונה לגמרי (0.94) לגבי אותה תכנית, שמשמעותו שאין להטיל היטל השבחה כלל. כך נוצר מצב בלתי סביר שבו בגין אותה תכנית, שומות שונות מובילות להטלת מיסוי שונה באופן קוטבי. בית המשפט הדגיש כי הטלת מס שונה על נישומים בעלי הנאה זהה פוגעת בעקרון השוויון, בצדק החלוקתי ובאמון הציבור בהליכי שומה. על ועדת הערר מוטלת האחריות לפעול לצמצום שונות גבוהה בין שומות באותו עניין, והיה עליה לבחון שנית את סוגיית המקדם ולא רק לאמץ את החלטת השמאי המכריע.
בית המשפט השיב את התיק לוועדת הערר בהנחיה למנות שמאי מכריע נוסף שיבחן את הסוגיה מחדש, במטרה להביא לפתרון אחיד שימנע תוצאות מיסוי כה שונות בגין אותה תכנית .
עתמ (נצ') 47806-11-24 שריף זועבי נ' עיריית נצרת (נבו, 23.3.25)
בית המשפט המחוזי בנצרת דחה בחלקה עתירה מנהלית שהוגשה כנגד תיקון צו ארנונה בעיריית נצרת. העותרים, תושבי העיר ובהם חברי מועצת העיר, תקפו את חוקיות תיקון צו המיסים לשנת 2024 שנעשה ע"י החשב המלווה שמונה לעירייה, במסגרתו הועלו תעריפי ארנונה בארבעה סיווגים. בית המשפט קבע כי תיקון צו הארנונה בשני סיווגים ("חניונים מקורים" ו"נכסים אחרים") נעשה בטעות ובאופן לא חוקי, וקיבל את העתירה ביחס אליהם. לעומת זאת, ביחס לתיקון שנעשה בסיווגים "מבני עזר למגורים" ו"בתי ספר מוכרים שאינם רשמיים", בית המשפט קבע כי מדובר בתיקון של "אי חוקיות מובהקת" – העלאת התעריפים לסכום המינימום הקבוע בתקנות, לאחר שנים שבהן נגבו תעריפים נמוכים מהמינימום בניגוד לדין. בית המשפט אימץ את עמדת הפסיקה לפיה במקרה של תיקון אי חוקיות מובהקת, ניתן לתקן את הצו ללא צורך באישור השרים. כן נקבע כי בנסיבות שבהן מונה חשב מלווה וגובה ממונה לעירייה, ניתנו לו כל הסמכויות הנתונות לעירייה, לראש העירייה או לעובדי העירייה לצורך גביית מסי העירייה, ולפיכך החלטתו של החשב המלווה באה תחת החלטת העירייה ומועצתה המוסמכת לאשר תיקון בצו.
הבהרה
אין בניוזלטר זה בכדי להוות תחליף ויעוץ משפטי. המשרד אינו אחראי לשימוש הנעשה בתכנים המופיעים בניוזלטר או באתר, בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה, אשר יבחן כל מקרה לנסיבותיו. האמור בניוזלטר ובאתר המשרד אינו מהווה אפוא ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.