חיוב שטחי חנייה בארנונה – "הסיפור שאינו נגמר"

מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ

שאלת חיובם בארנונה של שטחי חנייה שאינם בתשלום המשרתים עסק זה או אחר אינה מפסיקה להעסיק אותנו.
הסוגיה המרכזית ביחס לשטחים אלה נוגעת לסיווגם, נוכח ניסיונן של הרשויות המקומיות להחיל עליהם את הסיווג שנקבע לשימוש העיקרי בנכס (קרי משרדים, מסחר תעשייה וכו') בטענה כי הם טפלים לו ומשרתים אותו. פעולה זו נעשית על-ידי הרשות המקומית, בעקבות פרשנות יצירתית ומרחיבה של פסק הדין שניתן בעניינו של אורי חן, אשר קבע כי משטחי חנייה בודדים הצמודים למשרד עורכי דין יחויבו בתעריף לפי מחויב שטח המשרד העיקרי, בתחשב בצו הארנונה הספציפי. הרשויות המקומיות עטו על פסיקה זו, תוך שהן מרהיבות עוז לחייב שטחי חנייה, של אלפי מטרים בתעריף העסק העיקרי, לכאורה על בסיס פסק דין אורי חן, ופסק דין גולדהמר שניתן אף הוא בסוגייה וזאת לעיתים אף בהתעלם מצו הארנונה הספציפי החל בתחומן. בקצירת האמור נבהיר, כי בעניין זה דעתנו ברורה ולפיה חיוב שטחי חנייה לפי סווג העסק העיקרי, חורג באופן מהותי מהכלל הבסיסי החל בדיני ארנונה, לפיו ארנונה נקבעת לפי השימוש שנעשה בנכס בפועל. הדבר אף אינו סביר וחורג מההיגיון והשכל הישר.
כך או כך, אם הנכם מחזיקים שטחי חנייה ללא תשלום ומחויבים בגינם בארנונה, יש לבחון את אופן חיובם ברקע צו הארנונה הספציפי החל בתחום הרשות בה נמצא הנכס שלכם, ובשים לב לפסיקה הרבה הקיימת בסוגיה.
במאמרנו זה בחרנו להביא בפניכם פסק דין אשר ניתן לאחרונה בנושא חיובם של שטחי חנייה בארנונה, אשר עסק דווקא בשטח החנייה לחיוב, ואולם הקורא אותו לעומק ילמד כי תוצאתו הושפעה לא מעט משאלת הסיווג.
כוונתנו לפסק דינה של כב' השו' מיכל אגמון גונן במסגרת ת"צ 13042-09 ולנר ואח' נ' עיריית רמת גן. שם דובר בבקשה לאישור תביעה ייצוגית אשר הגישו המבקשים ביחס להוראת צו הארנונה החל בתחומה של עיריית רמת גן, ולפיה נישומים המחזיקים בשטחי חנייה בבניינים שאינם למגורים, יחויבו בארנונה בגין שטחי חנייה אלה לפי שטח קבוע של 25 מ"ר לכל שטח חנייה, גם אם בפועל שטח החנייה קטן יותר. המבקשים ביקשו לתקוף הוראה זו בטענה עיקרית כי היא יוצרת חיובי יתר.
העירייה מצידה טענה, כי אם כוללים בשטח החנייה את השטחים המשותפים המצויים בקומת החניון כדוגמת שטחי המעבר והתמרון, אזי שטחם של משטחי החנייה עולה על 25 מ"ר ומכאן שלא ניתן לטעון לגביית יתר. המבקשים טענו מנגד, כי לפי הוראת צו המיסים של עירית רמת גן אין היא יכולה לחייב בארנונה שטחים משותפים וזאת אל אם כן רוב שטח הקומה מוחזק בידי מחזיק אחד. לטענת המבקשים, מקום בו תנאי זה לא מתקיים, השטחים המשותפים למעשה פטורים מארנונה ואין כל אפשרות להוסיפם לשטחי החנייה. לכאורה התוצאה ברורה ומתבקשת ולפיה אין ולא היה מקום לקבוע שטח אחיד לחיוב של 25 מ"ר לכל חנייה, הכולל לכאורה את השטחים המשותפים אשר אינם ברי חיוב בארנונה לפי צו המיסים.
תוצאה זו אף מתבקשת לאור פסק הדין שניתן בעניינה של אפריקה ישראל בסוגיה דומה. בית המשפט העליון קבע שם, כי שטחי המעבר והתמרון בקומת חנייה, הינם שטחים משותפים אשר חיובם בארנונה ניתן לשיקול דעת הרשות המקומית. בעניין אפריקה ישראל, צו המיסים של עיריית תל אביב פטר אותם מארנונה ועל כן נפסק כי אין לחייבם.
ואולם בית המשפט בפסק דין ולנר דוחה דווקא את הבקשה לאשר את התביעה הייצוגית תוך שהוא דוחה את טענות המבקשים בעניין.
בית המשפט נותן משקל רב לרקע אשר קדם להתקנת הסיווג שנקבע לשטחי חנייה בצו הארנונה של עיריית רמת גן. העירייה טענה כי בעבר ניתנה על-ידי ועדת הערר שבתחומה החלטה ולפיה שטחי חנייה בנכס שאינו למגורים, יחויבו לפי תעריף משרדים. באותה עת, היה קיים בצו הארנונה של העירייה סווג נפרד למשטחי חנייה אשר התעריף לצידו היה נמוך מאד ועמד על 16 ש"ח למ"ר. על רקע זה ולנוכח פסק הדין בעניין אורי חן, אשר ניתנה בו הכרעה לקביעת סיווג למשטחי חנייה, פעלה העירייה לקבוע סווג חדש של משטחי חנייה, אשר תעריף הארנונה לצדו היה גבוה יותר מהתעריף הקודם, אך נמוך משמעותית מסווג משרדים. יחד עם זאת, נקבעה בצו הארנונה הוראה הנוגעת לשטח החנייה לחיוב הכולל שטחי תמרון (בהתבסס על פסק הדין בענין גולדהמר ועל חוק התכנון והבנייה).
בית המשפט המחוזי קובע, כי העיריה יצרה את הסיווג משטחי חנייה בעקבות הערת בית המשפט בפסק דין אורי חן. תת הסיווג החדש מאפשר לעיריה לחייב את משטחי החנייה בתעריף נמוך מתעריף משרדים, אולם זאת תוך ששטח החנייה יכלול גם את השטחים המשותפים. עם זאת, העיריה הייתה ערה למצבים בהם יש שטחים משותפים ניכרים ועל כן קבעה הוראה המגבילה את שטח החנייה ל- 25 מ"ר.
תוך כך קובע בית המשפט, כי הקביעה שלפיה חיוב משטחי חנייה יהיה לפי שטח של 25 מ"ר, כפי שנעשה בצו הארנונה של עיריית רמת גן, אינה שרירותית והיא מבוססת על הגדרת המונח מקום חנייה בחוק התכנון והבנייה לפיו שטח חנייה כולל את שטחי החנייה ואת שטח התמרון, הכניסה והיציאה לחניון.
דומה אם כן, כי למרות שבנושא שטח החנייה המסקנה הייתה מתבקשת, בית המשפט קושר את שאלת השטח לשאלת הסיווג, בקביעה כי הסיווג בעל התעריף המופחת מותנה למעשה וקשור בקשר ישיר להוראת הצו ביחס לשטח חנייה קבוע לחיוב, וזאת כאמור נוכח הרקע שקדם להתקנת הסיווג כפי שתואר על-ידי העיריה.
בית המשפט דוחה אף את טענת המבקשים ביחס לחוקיות צו הארנונה של העיריה, וזאת בעקבות שיהוי ובעקבות פסק הדין שניתן בעניין אי בי סי.
בקביעתו, בית המשפט מתעלם למעשה מהעובדה כי הוראה הנוגעת לשטח קבוע לצורך חיוב בארנונה בהתעלם מן השטח בפועל, נוגדת את החיוב המטרי אשר נקבע בבסיס שיטת חיוב הארנונה. בנוסף, בית המשפט מתעלם מכך שהעירייה ביצעה למעשה שינוי שיטת חישוב שטח לצורך חיוב, דבר אשר היא אינה רשאית לעשות והשרים אף אינם רשאים לאשר.
בנוסף, בית המשפט קושר לדעתנו שלא בצדק, את שאלת הסיווג לשאלת השטח, תוך הנחה, אשר לדעתנו אינה נכונה, ולפיה העירייה הייתה יכולה לחייב את שטחי החנייה בתעריף הגבוה של משרדים.
נראה כי שאלת חיובם של שטחי חנייה שלא למגורים תמשיך להעסיק את בתי המשפט ואף תלויים ועומדים מספר הליכים בעניין זה, אשר הקביעות בהם עשויות להיות בעלות חשיבות עליונה בסוגיות המתעוררות ביחס לכך.
נשוב ונעדכן בכל פסיקה רלבנטית בעניין, אך חשוב שתהיו ערניים ביחס לאופן חיוב שטחי החנייה המוחזקים על ידכם.