מאת עו"ד אופיר אלמליח
שותף במשרד מוסקוביץ, אזרואל- עורכי דין
כנגד ארבעה מצבים בחיי נכס דיבר המחוקק: נכס שבשימוש, נכס שאינו בשימוש, נכס שלא ראוי לשימוש ונכס שבנייתו לא הושלמה.
נכס שבשימוש – מהו הדין? בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 נקבע כי קיימים שלושה פרמטרים שעל הרשות לשקול בבואה להטיל ארנונה: (א) סוג הנכס; (ב) שימושו; (ג) מקומו.
נכס שאינו בשימוש – מהו הדין? בפסק הדין של ביהמ"ש העליון בבר"מ 991-16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ, נקבעה הלכה מחייבת לפיה אם מדובר בנכס ריק ו-שאינו בשימוש יסווג הנכס בהתאם לשימוש הזול ביותר לפי השימוש שניתן לעשות בו כדין בהתאם להיתר הבניה. קביעה זו מעוררת מחלוקות רבות ועולה לא אחת השאלה מה הם השימושים המותרים לפי ההיתר. יתרה מכך, בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן להחיל על נכס ללא שימוש סווגים שהם "תלויי שימוש", כגון בית תוכנה, גם אם שימושים אלה מותרים לפי ההיתר.
בנושא נכס שאינו בשימוש יש להזכיר גם את תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993 המסדירות פטורים זמניים וחד- פעמיים מארנונה. תקנה 12 (א) מסמיכה את הרשות המקומית להעניק פטור מלא של עד שנה לבניין ריק וחדש שזה עתה נסתיימה בנייתו. הפטור ניתן למחזיק שהוא הבעל הראשון של בנין חדש, ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש, אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה.
בתקנה 13 לתקנות מוסדרת האפשרות להנחה לנכס ריק ושאינו חדש. ההנחה ניתנת למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת. ההנחה היא מדורגת עד 6 חודשים – עד 100%; מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 – עד 66.66%; מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 – עד 50%.
ההנחות לפי תקנות 12 ו- 13 הן הנחות רשות, כלומר אין חובה לתת אותם והרשות המקומית יכולה לקבוע אחרת בצו הארנונה או לצמצם את הפטור, בכפוף למבחנים מנהליים של חוקיות, סבירות ושוויון.
בנושא סדר קבלת ההטבות – ראשית יש לבחון קיומם של פטורים, ואם לאחר תום תקופת הפטור הנכס נותר ללא שימוש, יש לדרוש להחיל עליו את הסווג הזול ביותר בהתאם להלכת אפריקה ישראל. חשוב מאד לבצע תכנון מס ביחס לשימוש בפטורים וניצולם ובנושא זה, וכדי להמנע מאבדן זכויות, מומלץ שלא לפנות מבלי לקבל ייעוץ מקדים.
נכס שאינו ראוי לשימוש – מהו הדין? סעיף 330 לפקודת העיריות פוטר ל-3 שנים ראשונות מתשלום ארנונה נכס ללא שימוש מחמת שהוא נהרס וניזוק במידה שאי אפשר לשבת ובו, ואין יושבים בו. בהתאם להוראה זו, לאחר תקופת הפטור הראשונה ולתקופה של 5 שנים יחויב הנכס בתעריף המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים, כאשר בתום תקופת התשלום, וכל עוד הנכס נשאר במצב זה, הוא שוב יהיה פטור מתשלום ארנונה. השאלה מהו השימוש האחרון מעסיקה לא מעט את בתי המשפט, ולא אחת עולות שאלות כבדות משקל ביחס לכך כמו לדוגמא מה הדין במצב בו השימוש האחרון אינו אפשרי עוד או שהוא בלתי חוקי. כמו כן נשאלת השאלה האם חילופי בעלים "מאפס" את הפטור או שמא הפטור ניתן לנכס ולא לבעלים.
נכס שבנייתו לא הושלמה – מהו הדין? נכס שבנייתו לא הושלמה, לא נחשב ל"נכס" לצורך חיוב ארנונה. תחילה יוצאים ממעגל החיובים נכסים שהם בגדר "אדמת בנין" כמשמעה בסעיף 269 לפקודת העיריות. סעיף 269 מגדיר את אבות הנכסים בארנונה שהם: "בנין", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה" ו"אדמת בנין".
בהתאם להילוכה של הגדרה זו, נכס שאינו נופל בגדר "בנין", "אדמה חקלאית או "קרקע תפוסה" – הוא "אדמת בנין" שלפי סעיף 8 לחוק ההסדרים הנזכר לעיל, אינו בר חיוב בארנונה. כך, במסגרת זו, נכסים שבנייתם לא הושלמה יחשבו כ"אדמת בנין" ולא יכנסו לרשת המס כלל. אין מדובר בפטור, כי אם בהעדר חיוב מלכתחילה כפי שנקבע בפסק הדין בעניין בית המשפט העליון בעניין בר"מ 12/14 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ, שם גם נפסק כי נכס ברמת מעטפת הוא הגדרת בניין שבנייתו לא הושלמה.
אנו רואים אפוא שחשוב לקטלג את הפטור לנכס בזיקה למסלול הפטור המגיע לו. כך למשל, הרשות המקומית תנסה "לדחוף" את הנישום לממש את הפטור החד פעמי לנכס הריק, בעוד שיתכן שהוא בנין שטרם הושלמה בנייתו או בניין שנהרס. יתרה מכך, בכל אחד ממסלולי הפטור חשוב להעמיד את התשתית העובדתית המשפטית המתאימה, כאשר טעות בתחילת הדרך עלולה לגרום לכישלון מוחלט של התהליך. כך למשל ביחס לנכס ריק חשוב שהוא יהיה ריק מכל אדם וחפץ ויש צורך למסור הודעה בזמן אמת. בכל הקשור לבניין שנהרס עדיף להמציא חוות דעת ותיעוד ובכל הקשר לבנין שבנייתו טרם הושלמה כדאי מאוד לשמר את הנכס במצב מעטפת, ועוד.
התייעצות וליווי מקצועי בהעלאת טענות פטור או תעריף מופחת לנכסים שאינם בשימוש היא תנאי להצלחת התהליך. למרבה הצער משרדנו נתקל פעמים רבות במקרים שבהם האופן בו פעל (או לא פעל) הנישום עלולים לגרום לביטול או צמצום משמעותי של פטור או תעריפים מופחתים המגיעים כדין.