מאת עדי מוסקוביץ, עו"ד וטל יצחק אזרואל, עו"ד
ביום 3.3.17 ניתן ע"י בית המשפט המחוזי פסק דין בעניין עת"מ 46239-04-14; עמ"נ 46043-04-14 ליאו בל (1986) בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו.
המערערת, חברת ליאו בל, יוצגה על-ידי משרדנו.
מדובר בנכס ששנים רבות עומד ריק כאבן שאין לה הופכין וליאו בל לא הצליחה להשכירו. ליאו בל הגישה השגה ובה ביקשה לחייב את הנכס, בהיותו ריק, בסיווג הזול ביותר האפשרי בהתאם לייעודו, לטענתה, כמחסן. השגתה נדחתה וכך גם ערר שהגישה.
ועדת הערר אמנם קבעה, בהתאם להלכה של בית המשפט העליון, כי נכס ריק יחויב לפי התעריף הקבוע לסיווג הזול ביותר מבין השימושים הקבועים בנכס לפי ייעודו התכנוני-חוקי. השימושים המותרים בנכס לפי התכנית הינם: "בנקים, אולמות תצוגה, סוכנויות, חברות ביטוח, משרדים ותכליות דומות שתאשר הועדה המקומית".
ואולם, הוועדה קבעה כי התכנית אינה קובעת ייעוד של מחסנים כשימוש עיקרי בנכס. הוועדה הוסיפה וקבעה שאין לראות במחסן את הייעוד הזול ביותר האפשרי. עוד קבעה הוועדה, כי במקרה זה שימוש עיקרי כמחסנים מצריך בקשה לשימוש חורג ועל כן, בהעדר בקשה מאושרת לשימוש חורג, מדובר בשימוש שאינו חוקי, ולכן אין לסווג את הנכס כמחסן.
ליאו בל הגישה ערעור מנהלי ועתירה מנהלית באמצעות משרדנו. בערעור נטען כי מבחינה תכנונית ניתן לעשות בנכס שימוש נלווה למחסן. משכך, בהתאם לצו הארנונה של העיריה, יש לחייבו בתעריף שנקבע לסיווג מחסנים. נטען כי מחסנים מוגדרים בצו הארנונה כשימוש נלווה לשימושים עיקריים אחרים ולכן אינם מהווים שימוש עצמאי. אין כל מניעה תכנונית שנכס המיועד לשימוש משרדי או מסחרי ישמש כמחסן נלווה לשימושים המותרים בתכנית, שהרי שימושים נלווים הם אינהרנטיים לשימוש העיקרי ולכן מבחינה תכנונית יכולים לבוא בגדרו.
בעתירה המנהלית טענה ליאו בל, כי אם התוצאה האפשרית היחידה לפי ההלכה שנכס ריק יחויב לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על-פי דין, היא שהנכס הריק יחויב בתעריף בתעריף המירבי הקבוע בתקנות, הרי שצו הארנונה נגוע בחוסר סבירות קיצונית ולפיכך יש להורות למוצעת העיר לקבוע תעריף מופחת לנכסים ריקים.
בית המשפט המחוזי קיבלת את הערעור תוך שהוא דוחה בראש ובראשונה את הטענה שלא מדובר בנכס ריק. נקבע כי ארון וכוננית שנמצאו במקום מהווים ריהוט שנזנח ואין בכך כדי לשנות מאופיו של הנכס כנכס ריק, מה גם שהעיריה הסכימה לראותו ככזה.
שנית נקבע, כי אין במקרה דנן משמעות להיתר הבניה, שכן הוסכם שהמחלוקת תוכרע לפי שימושי התכנית. במאמר מוסגר נציין, כי אין לכך רלבנטיות גם מסיבה נוספת נוכח הטיעון שמחסן כשימוש נלווה תואם את תכנית המתאר גם אם לא נזכר בו במפורש. ממילא כוחה של קביעה זו לחול גם על היתר הבניה, אף אם אין הוא מציין שימושים נלווים אינהרנטיים.
לבסוף קבע בית המשפט:
"שימוש כמחסן הינו אחד הייעודים התכנוניים החוקיים, גם אם, בהיותו שימוש נלווה, אינו נזכר במפורש. כיון שאין מחלוקת כי הנכס יכול להוות שימוש נלווה כמחסן, הרי ניתן להשכיר את הנכס לעסק כלשהו, בבניין או בסביבה, שימש את הנכס כמחסן, ובלבד שיעמוד בתנאים לעיל. אמנם, המשיבה טענה בערעור, כי כיון שלנכס יש חזית לרחוב, לא הייתה הכוונה כי יעשה בו שימוש כבמחסן. אולם, תנאי זה אינו מופיע תחת המגבלות בהגדרת מחסנים, ועל כן יש לדחות טענה זו. לאור האמור, סיווג הנכס כמחסן, מהווה את הסיווג החוקי הזול ביותר האפשרי. אמנם, נכונה היא מסקנת וועדת הערר כי ככלל יש לסווג נכס בסיווג הזול ביותר המופיע בתכנית, אולם, המקרה שלפניי יהווה חריג למסקנה זו, שעה שמדובר בשימוש נלווה אפשרי לנכס. ככלל, נכון הוא, כי יש לבחון את רשימת השימושים המופיעים במפורש בתב"ע, כשימושים המותרים במקום. עם זאת, הדין שונה לעניין מחסן, שהוא מטיבו ומטבעו שימוש נלווה. מסיבה זו אין להסיק לענייננו מפסק הדין בעמ"נ (ת"א) 255/07 השקעות כדאיות בע"מ נ' עיריית הרצליה [פורסם בנבו] (2008), שבו נדון שימוש של מתקני שעשועים ונקבע כי שימוש זה אינו מסוג השימושים הקבועים במקום, ולא בא גם בגדרי התב"ע באותו עניין (בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור על פסק הדין). באותו עניין מדובר היה בשימוש עצמאי ושונה מהשימושים המצוינים בתב"ע, ועל כן נקבע כי אין לגזור מכך שימוש מותר לצורך סיווג נכס ריק, אלא אם מדובר בשימוש המופיע במפורש בהגדרת התכנית. אולם, הבסיס הרעיוני לפסק הדין הנ"ל, אינו חל, כאשר מדובר בשימוש אפשרי נלווה כמו מחסן. שימוש נלווה כזה הוא טבעי לבנקים, אולמות תצוגה, סוכנויות, חברות ביטוח ומשרדים, כולם שימושים המותרים על פי התכנית, ונדרש להם במקרים רבים. על כן במקרה זה אין צורך שהשימוש כמחסן יופיע מפורשות בתב"ע, כדי שניתן יהיה להכיר במחסן כבסיווג חוקי בנכס."
בהינתן שכך, בית המשפט לא נדרש להכריע בטענה שצו הארנונה של העירייה בלתי סביר בהיותו חסר סיווג מוזל לנכסים ריקים.
פסק הדין מהווה עוד נדבך בהפחתת ארנונה על נכסים ללא שימוש שמיצו את הפטור החצי שנתי. מתבקש מאליו שנכס הגורם לבעליו הפסד של דמי שכירות והנאה כלכלית מהשימוש בו, יזכה לתעריף ארנונה מופחת בהרבה מזה שהיה מושת עליו אילו נעשה בו שימוש. הדבר נובע מעצם טיבה של הארנונה הכללית ככזו המוטלת לפי שימושים, ומעצם האבסורד שעם תחילת השימוש בנכס תעריפו יופחת או ישאר זהה.
למרות זאת, רשויות מקומיות רבות, ובראש ובראשונה עירית תל-אביב, מחזיקות בעמדה הגורסת שיש לחייב נכס ריק בתעריף היקר ביותר בצו הארנונה – לעיתים בתעריף המירבי לפי התקנות – על יסוד ניתוח טכני של ההלכות ובהתעלם מהרציונאל הכלכלי, משפטי-תכליתי העומד ביסודן.