מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
לא אחת אנו נשאלים ע"י לקוחותינו מיהו המחזיק לצורך חיוב בארנונה כללית.
רבות מן השאלות מתייחסות לזיקה שבין זכות הקניין בנכס לבין החבות בארנונה בגינו.
שאלות נוספות מתייחסות לחבות הבעלים מול חבות השוכר, העדר דיווח על שינוי חזקה, ואף עולה ביתר שאת השאלה הנוגעת לאפשרות העמסת שטחים ציבוריים על שמם של שוכרים ורישומם כמחזיקים בספרי העירייה גם בגין שטחים אלה, בנוסף לשטח המושכר.
לאחרונה ניתנו שני פסקי דין המתייחסים לסוגיות השונות בדיני "המחזיק" לצורך ארנונה, ומצאנו לנכון להציג אותם בפניכם בקצרה בסקירה זו.
לפני שנעשה זאת, נזכיר את הכלל הבסיסי הנוגע להגדרתו של מחזיק בנכס.
כלל ידוע הוא בדיני ארנונה כי החב בתשלום הארנונה בגין נכס הוא המחזיק בו. המחזיק אינו בהכרח בעל הזכות הקניינית בנכס (בעלים, שוכר, חוכר). גם פולש, חב בארנונה כמחזיקו של הנכס אליו פלש.
בהתאם לסעיף 1 לפק' העיריות מחזיק הוא אדם המחזיק למעשה בנכס. אמת המידה לקביעת המחזיק מתייחסת בהכרח למצב העובדתי בשטח. הפסיקה בעניין קבעה זה מכבר כי לצורך קביעת המחזיק יש להחיל את מבחן הזיקה הקרובה ביותר אליו. במסגרת מבחן זה יש לשקול את הזיקות העובדתיות קרי: בידי מי השליטה בנכס, מי המשתמש בו בפועל, ומי הנהנה ממנו כמו גם מן השירותים המוענקים לו ע"י הרשות המקומית.
הדיווח על חזקה בנכס נמסר לעירייה והמחזיק נרשם בספרי העירייה כמי שהוא בעל דברה של הרשות המקומית.
ואולם, מהו הדין במקרה בו מחזיק הנכס נהנה אף משטחים ציבוריים המשותפים למס' מחזיקים כגון שטחים ציבוריים בקניון? נוהג מקובל היה ועודנו, להעמיס על אותו שוכר, גם את החלק היחסי בשטחים הציבוריים, בהתאם לשיעור אחזקתו בשטחים העיקריים תוך רישומו כמחזיק גם בשטחים אלה. הדבר נעשה בדרך כלל במסגרת ההסכמית שבין הצדדים.
לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין אשר עשויות להיות לו השלכות ביחס לסוגייה המתבררת. לדעתנו יש להתייחס אליו בזהירות המתחייבת כדי להימנע ממדרון חלקלק אשר עשוי לפגוע בעקרון בסיסי בשיטה כולה הוא עקרון ההנאה. כוונתנו לפסק הדין שניתן בבר"מ 2462/19, מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' קניון רמת אביב.
בפסק דין זה, בית המשפט אימץ את הגישה ולפיה הגם שהסכמה חוזית עשויה להשליך על הקביעה בנוגע לזהותו של המחזיק בנכס, אין בכוחה להכתיב את ההכרעה המשפטית. הסכמתם החוזית של הצדדים ביחס למי יישא בחבות התשלום בארנונה אינה יכולה להכתיב את זהותו של החייב, הנקבעת כאמור לפי מבחן הזיקה הקרובה ביותר.
בית המשפט דן בסוגיית חיובם של השטחים הציבוריים בקניון ברמת אביב וקבע כי מדובר בשטחים המתחוזקים ומוחזקים ע"י הנהלת הקניון ולא בשטחים שנמסרו לחזקתם של שוכרי החנויות. משכך לא ניתן לומר שמדובר בשטח שמוחזק בפועל ע"י החנויות עצמן בהתאם למבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
הגם שפסיקה זו מבוססת לכאורה על מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס, לא ניתן לומר כי מבחן זה יושם כנדרש.יהיו שיאמרו שלמרות שהשוכרים אינם יכולים לעשות שימוש בשטחים אלה "כרצונם", קשה לחלוק על העובדה שהלכה למעשה הם משרתים אותם ואת לקוחותיהם וקשה לומר שהם אינם נהנים מאותם שטחים.
יש לתת את הדעת להיגיון הכלכלי שבפסיקה זו שיוביל ממילא לגלגול העלות הכספית אל כתפי השוכרים במסגרת ההסכמים עם בעל הקניון, כך שיתכן שבית המשפט נתן משקל יתר ליעילות הגבייה מבחינת הרשות המקומית ולאו דווקא למבחן הזיקה הקרובה ועקרון ההנאה.נראה שמטרתה של עיריית תל אביב במסגרת ההליך דנן, הייתה מלכתחילה לאיין את הוראת צו הארנונה שלה אשר פוטר מארנונה שטחים משותפים אלא אם המחזיק בנכס מחזיק 80% מהנכס או הבניין.
משבאנו לכאן נאמר כי יש לתת את הדעת לכך שלפסק הדין יכולות להיות השלכות למתחמים נוספים כגון מרכזי קניות פתוחים אשר גם במסגרתם מועמסים שטחים ציבוריים (מעברים ושטחי חנייה) על שוכרי המתחם ועל כן יש לנהוג בו בזהירות המתחייבת, ולבחון בפרטנות כל מערכת יחסים בפני עצמה מערכת היחסים הפרטנית נשוא הדיון, בהתחשב בהסכמים הספציפיים וברוח צו הארנונה של הרשות המקומית.
פסק דין נוסף אשר ניתן לאחרונה, ועסק בסוגיית המחזיק, ניתן אף הוא בעניינה של עיריית תל אביב (עת"מ 60649-02-20, התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב ואח'). בפסק דין זה עסק בית המשפט בשאלה מה דינו של חוב ארנונה אשר נוצר בתקופה בה לא התקבלה הודעה מטעם הבעלים על העברת החזקה בנכס לשוכר? גם בפסק דין זה בית המשפט לשאלה האם יש בהוראות ההסכם בין הצדדים בעניין חובת תשלום הארנונה, כדי לקבוע את דבר זהות החייב בתשלום אל מול העירייה.
כידוע, פקודת העיריות בסעיפים 325 ו- 326, מטילה על בעל הנכס או על מחזיק בו את האחריות לדווח לעירייה על כל שינוי שחל במצב הבעלות או ההחזקה בנכס, כתנאי לשחרורו מן החובה לשלם ארנונה. במקרה שנדון, החזיקה השוכרת בנכס החל משנת 2011, ואולם רק בשנת 2017 דווח פורמלית דבר אחזקתה לעירייה ע"י הבעלים. עלתה השאלה מי חב בתשלום ארנונה בגין התקופה בה נעדר דיווח. בית המשפט פסק כי במקרה כזה העירייה רשאית לפעול גם כנגד השוכרת בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס וגם כנגד הבעלים אשר לא מסר הודעה כדין בהתאם להוראת סעיף 326 לפג' העיריות. על השאלה האם קיים מדרג על פיו חייבת העירייה לפעול לשם גביית החוב, קרי האם עליה לנקוט קודם בהליכים כנגד המחזיק ורק לאחר מכן לפנות לבעלים – ענה בית המשפט בחיוב. על העירייה כך קובע בית המשפט, למצות תחילה את הליכי הגבייה כנגד המחזיק בפועל וחבות הבעלים תקום רק במקרה בו לא ניתן יהיה לגבות מן המחזיק.
יש לשים לב להתייחסות בית המשפט להודעה הפורמלית בדבר שינוי מחזיק וביחס אליה קובע בית המשפט כי אמנם קיימות נסיבות בהן ניתן להתייחס לידיעת העירייה בפועל באופן אשר יחליף הודעה כזו, ואולם במקרה דנן ידיעה זו לא הוכחה.
משכך קובע בית המשפט כי קיימת חבות בארנונה על הבעלים בהעדר הודעה, וכי בהעדר הוכחה ביחד לידיעת העירייה בדבר זהות המחזיק בנכס היה על העירייה לפועל רק כנגד הבעלים.
גם בפסק דין זה מייחס בית המשפט להסכמה בין הצדדים חשיבות משנית, תוך שעקרון יעילות הגבייה והקלה על הרשות המקומית מנחה לצורך ההחלטה הסופית. בית המשפט קובע כי הסכמה זו או אחרת בין הצדדים במסגרת הסכם שכירות מסדירה את מערכת היחסים הפנימית בינהם ואולם אין בה כדי לשנות את החבות לפי הדין.
משבאנו לכאן נסכם ונאמר כי פסקי הדין הללו מהווים דוגמא בלבד להתמודדות בתי המשפט עם סוגיית המחזיק בדיני הארנונה. הם אינם נקיים מביקורת וכאמור יש להחילם בזהירות ובהתחשב בעובדות הנוגעות לכלמקרה לגופו. עם זאת הם ממחישים את הצורך בליווי וייעוץ, לא רק לאחר קבלת חיוב הארנונה, אלא כבר בשלב המקדמי של חתימת הסכמי השכירות. עריכת הסכם נכון, דיווח במועד והתנהלות תקינה ומדוייקת מול הרשות המקומית, יכולה לחסוך לא רק בתשלום הארנונה, אלא במשאבים בגין ניהול הליכים משפטיים ממושכים, שתוצאתם אינה ידועה ואינה ודאית.