"עשרת הדיברות" בתחום המיסוי העירוני ותשלומי חובה לרשויות מקומיות

מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ

בסיומה של שנת המס הנוכחית ועם כניסתה של שנת המס 2020 הבאה עלינו לטובה, ריכזנו עבורכם את "עשרת הדיברות" העדכניות בתחום המיסוי העירוני, כפי שאנו מגדירים אותן. הקפדה על כללים אלה, תוביל בהכרח לשמירה על זכויותיכם במערכת היחסים הכספית מול הרשות המקומית, להערכות מראש ותכנון כלכלי נכון, תוך מקסום החיסכון בתשלומי המיסים לרשות.
אז להלן רשימת כללי הזהב שלנו:

1. אל תפספסו מועדים – הכלל הראשון במעלה עליו יש להקפיד, הוא עמידה במועדים. התייחסות החוק והפסיקה לנושא המועדים בתחום המיסוי העירוני, היא התייחסות דווקנית ביותר. עד כדי כך, שהוראות החוק עצמן קובעות במקרים מסוימים שאי עמידה במועדים מובילה לאבדן זכויות. כך, לגבי תקיפת חיוב שנתי בארנונה כללית, שצריך שתעשה תוך 90 ימים מהמועד בו התקבל החיוב, כאשר חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) קובע כי בהעדר השגה במועד, הופך החיוב לחלוט ולא ניתן לתקוף אותו באותה שנת מס. הזמן העומד לנישום להגשת השגה הוא ארוך יחסית (90 ימים כאמור), אך שונים הם פני הדברים כאשר מדובר בערר על דחיית השגה (30 ימים), או עתירה מנהלית לתקיפת סבירות או חוקיות חיובי ארנונה, כמו גם עתירה מנהלית כנגד חיובי היטלי פיתוח, אשר ביחס אליה עומדים לנישום 45 ימים בלבד. גם בכל הנוגע לחיובי היטלי השבחה נקבעו מועדים קצרים יחסית (45 ימים להגשת ערר או פנייה לשמאי מכריע). הזמן הקצר להגשת הליך, מותיר שהות קצרה מאד להערכות להליך ובדיקת העובדות והטענות המשפטיות ביחס אליו. לכן חשוב מאד להתחיל בבחינת החיוב מיד עם קבלתו ולא להשתהות בבדיקתו.

2. בחרו את ההליך הנכון – הכלל השני שלנו, לא פחות חשוב מהראשון, וקשור אליו בטבורו, הוא בחירת ההליך הנכון. לעיתים נקיטת הליך לא נכון מכריעה את גורלו של החיוב באופן בלתי הפיך. אם לדוגמא קיבלתם חיוב בהיטל השבחה ומיהרתם לתקוף אותו בפנייה לשמאי מכריע, אזי איבדתם את הזכות כמו גם את האפשרות לטעון טענות בדבר עצם החיוב, (העדר השבחה, פטור וכיוצא באלה טענות המובילות לבטלות החיוב, ואף טענות משפטיות מסוימות אשר יכולות להישמע רק בפני ועדת ערר). נכונים הם הדברים גם כאשר מדובר בהגשת השגה על חיוב ארנונה, בעילות אשר אינן בסמכותו של מנהל הארנונה וועדת ערר, כגון חיוב רטרואקטיבי פסול, חיוב שאינו חוקי, לא סביר או מפלה. אם קיימת טענה מסוג זה, והיא הועלתה במסגרת השגה, מנהל הארנונה לא ידון בה. גם אם ידון בה, החלטתו ככל הנראה תחשב כבטלה מעיקרה באשר היא ניתנה בחוסר סמכות. אי נקיטת ההליך הנכון בגין עילות אלה בזמן (עתירה מנהלית) תהווה ויתור עליהן, לפחות לאותה שנת מס. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור פסיקה קיימת של בית המשפט, לפיה בחירת הליך לא נכון אינה יכולה לרפא את האיחור אשר נפל בנקיטת ההליך שהיה צריך לנקוט בו. לעיתים על נישום לנקוט בשני הליכים מקבילים לשימור זכויותיו ואין להקל בכך ראש.

3. תכננו מס מראש – בשנים האחרונות, הולכת וגוברת המודעות של בעלי נכסים ומחזיקי נכסים לתכנן מס הנעשה מראש. אם בעבר הפניות למשרדנו היו בעיקר לאחר השתת החיוב, בעת האחרונה הולכות וגדלות הפניות המגיעות עוד לפני שהושת החיוב ולעיתים עוד לפני הקמת הנכס בתחומה של רשות מקומית זו או אחרת. מדובר לדעתנו במגמה חיובית עד מאד, אשר במקרים מסוימים יכולה לחסוך ניהול הליכים משפטיים יקרים, מתישים וממושכים. תכנון מס מראש יכול להיעשות עוד בשלב מקדמי של בחירת הרשות המקומית בה יוקם הנכס, תוך בדיקת אופן חיובו בארנונה ברשויות המקומיות האופציונאליות. הוא יכול להיעשות אף במהלך ותוך כדי הקמתו של כנס תוך התחשבות בכללי הרשות המקומית הספציפית (שטחים וסווגים) וגם לאחר אכלוסו, במסגרת מו"מ מול הרשות המקומית (מעין הליך של פרה רולינג). תכנון כזה, עשוי להניב תוצאות בלתי רגילות, במיוחד במקרים של נכסים מיוחדים. תכנון מס מראש מקבל משנה תוקף בשנים האחרונות בסוגיות של חיוב שטחי חנייה ללא תשלום בארנונה, חיוב אתרי בנייה או אתרי התארגנות, ובסוגיות רבות נוספות. תכנון נכון יכול להיות מהותי גם בסוגיית היטלי השבחה בגין שימושים חורגים בנכס, מהיתר או מתוכנית. מוצע אפוא לשכור "אדריכל של מיסוי מוניציפאלי לכל פרויקט.

4. נצלו פטורים באופן מיטבי – הפטורים מתשלום מס או היטל קבועים בהוראות החוק והתקנות המסדירות את אותו תשלום. בנושא ארנונה למשל, נקבעו פטורים (מלאים וחלקיים) בפקודת הפיטורין. תקנות ההנחה בארנונה קובעות מסגרת של הנחות ופטורים שהרשות המקומית רשאית לאמץ בתחומה (הנחה לנכס ריק, חדש, וכו'). סעיף 330 לפקודת העיריות קובע פטור מארנונה לנכס לא ראוי לשימוש. פטורים מהיטל השבחה נקבעו בחוק התכנון והבנייה. החוק כמעט שאינו קובע פטורים מהיטלי פיתוח, אם כי גובשו בפסיקה נסיבות אשר עשויות להוביל לאיונו של החיוב. כך או כך, אין להתייחס לבקשת פטור בצורה לאקונית ובקלות ראש. לעיתים מסלול הפטור שבחרתם בתחילת הדרך הוא לאו דווקא הפטור הנכון עבורכם ואף לעיתים הוא דווקא פוגע בזכויות שלכם. לדוגמא: אם הנכס שלכם אינו בשימוש, אין מקום לבחור אוטומטית במסלול נכס ריק (כפי שרוב המחזיקים נוהגים לעשות בעידוד הרשות המקומית), שכן הנחת נכס ריק ניתנת פעם אחת בחיי נכס ולתקופות מוגבלות וחבל לנצל פטור חד-פעמי מוגבל כאשר קיים פטור ארוך טווח שאינו חד-פעמי. יש לבחון אם ניתן להימנע מניצול ההנחה הזו ולשמור אותה לעתיד, תוך בדיקת האפשרות לקבל הנחה לנכס חדש או פטור לנכס לא ראוי לשימוש, אם וככל שמתקיימות הנסיבות המקימות עילה לבקשה על בסיס פטורים אלה. לכן, חשוב לבחון את נושא הפטורים בשיקול דעת. גם כאן תכנון נכון יחסוך לכם כסף רב.

5. אל תמנעו מדידה – אם קיבלתם פנייה מאת הרשות המקומית למדידת הנכס שתפו פעולה ואל תתחמקו מכך. אם תמנעו מהרשות המקומית לבדוק את הנכס שלכם, הדבר עלול לגרור הסתבכות מיותרת של הדברים, העברת נטל ההוכחה אליכם, ומיצובכם בידיים לא נקיות בפני ערכאה שיפוטית, ועדת ערר או בית משפט. מניעת אפשרות הרשות המקומית למדוד את הנכס, מאפשרת לרשות להוציא "שומה לפי מיטב השפיטה", שבמרבית המקרים מהווה שומה מוגדלת, אשר גבוהה בעשרות מונים משומת האמת שצריכה להיות. התמודדות עם שומה כזו שונה בתכלית מהתמודדות עם שומה אשר הושתה לאחר מדידה ובנתוני אמת. עם זאת, יש להיערך למדידה בצורה נכונה תוך הקפדה על כך שהמדידה תעשה ככל האפשר בנוכחות רצופה של נציג מטעמכם.

6. אל תחסכו בבדיקה עובדתית – המפתח להצלחת התיק הוא הבדיקה העובדתית שלו. אל תחסכו בבדיקה עובדתית מקיפה המתחשבת לא רק בעובדות הנוגעות לנכס עצמו (שטחים ושימושים), אלא גם לצו הארנונה, תוך בחינה כלכלית ותחשיבית של התעריפים. לעיתים הצלחת תיק ארנונה כרוכה במדידה ארנונאית, חוות דעת כלכלית או חוות דעת השוואתית ביחס לסבירות תעריפי הארנונה. אל תחסכו בבדיקות אלה. יפים הם הדברים גם ביחס להיטלי הפיתוח, בהם קם הצורך המובהק והמהותי בבדיקה יסודית של היתרי בנייה, תשלומים קודמים, הקמת תשתיות עירוניות – בדיקה אשר לעיתים מתפרשת על 20 ואף 30 שנים לאחור. אל תחסכו בבדיקות אלה, גם אם הן כרוכות בהוצאות של מומחים ואנשי מקצוע.

7. בחנו אפשרות לעכב סכומים שבמחלוקת – עקרונית, תשלומים לרשות המקומית צריכים להיות משולמים במועד שנקבע לכך בחוק. חקיקת המיסוי העירוני אינה קובעת הוראות המאפשרות עיכוב תשלום לרשות באופן פוזיטיבי. עם זאת, אכרזת המיסים גבייה אוסרת על הרשות המקומית להפעיל הליכי גבייה מנהלים נגד נישום במקרה של חוב השנוי במחלוקת ואשר ננקטו לגביו הליכים ע"פ דין (השגה, ערר, עתירה, וכו'). הנה כי כן, באופן נגטיבי נוצרה למעשה אפשרות לעכב תשלום לרשות המקומית ובלבד שהוא שנוי במחלוקת והטענות לגביו הועלו ע"י הנישום בהליך נכון ובמועד. לעיתים המלצתנו היא לעכב תשלומו של חיוב בארנונה, היטלי פיתוח ואפילו היטל השבחה, עד לבירור המחלוקת ביחס אליו. אמנם החיסרון באפשרות זו הוא הצטברותם של הפרשי הצמדה וריבית על היתרה המעוכבת, ואולם יתרונותיה הגדולים הוא בהגדלת הסיכוי להפחתת החיוב וכן בהשגת הסדר ראוי מול הרשות המקומית.
8. הימנעו מהליכי גבייה מנהליים – ולצד זה, יש לשקול עיכוב תשלומים באופן זהיר ובמסורה, אך ורק במקרים בהם היתרה המעוכבת שנויה במחלוקת וננקטו לגביה הליכים. כל מצב אחר בו תשלום לא ישולם לרשות המקומית, מאפשר לרשות המקומית לנקוט בהליכי גבייה מנהלית שעלולים לכלול עיקולים בחשבונות בנק, אצל צדדים שלישיים והליכים דראסטיים אחרים, הכל ללא צורך בפנייה לערכאה משפטית ועל בסיס חתימה של מנהל הגבייה ברשות המקומית. טיפול בתיק בו ננקטו הליכים כאלה הוא טיפול מורכב ביותר, מה גם שלעתים לא ניתן לעצור את ההליכים שננקטו "ולהציל" את הכספים שעוקלו.
9. דווחו על שינויים בזמן אמת – אחת הטעויות הנפוצות לפחות בתחום הארנונה הכללית הוא העדר הודעה בזמן על שינויים בנכס. כאשר מדובר בארנונה, הודעה לרשות המקומית נתפסת בדרך כלל כקונסטיטוטיבית והעדרה מחבל בזכות ומאיין אותה. אם לא הודעתם לרשות על מצבו של נכס ריק, לא ראוי לשימוש, או הקטנת שטח נכס, ממילא לא תקבלו את הסעד לו אתם זכאים; ואם הודעתם באיחור – התיקון ייעשה רק ממועד ההודעה. כך גם לגבי כניסה לנכס, יציאה ממנו וחלופי מחזיקים ושינוי שימושים. כל הודעה כזו יש לשלוח בזמן אמת ומבעוד מועד, ולדאוג לכך שתהיה בכתב עם אסמכתא למשלוח (ורצוי אף אישור קבלה).

10. התנהלו בשקיפות ובזהירות – ולבסוף, התנהלו בשקיפות, הן עם עצמכם, הן עם אנשי המקצוע שלכם והן עם הרשות המקומית. אל תתעלמו מחיובים, אל תכמינו אותם מתחת לשטיח או במגירה, שכן כאשר הם יוצאים משם ההתמודדות איתם קשה בהרבה.