עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
עמ"נ 52383-10-20 ועדה מקומית לתכנון תל אביב ואח' נ' אשדר חברה לבניה בע"מ ואח'
פסק הדין עוסק בשאלה כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי. המחלוקת ממוקדת בגישתה של ועדת הערר, לפיה יש לחשב רק את ההשבחה שנוצרה בדירות הדיירים המקוריים, בניכוי כלל התמורה שקיבל היזם. לטענת המערערת, החלטה זו סוטה מההלכה הפסוקה ומהוראות הדין, הקובעות כי יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם והחדש בשוק חופשי.
בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי יש לחשב את ההשבחה על פי העקרונות המקובלים, תוך הבחנה בין הוצאות פנימיות להוצאות חיצוניות לתוכנית. שיטת ועדת הערר אינה יכולה לעמוד שכן היא מנכה הוצאות חיצוניות שהוצאו לפני אישור התוכנית, בניגוד להלכת אברמוביץ. גם בפרויקט פינוי-בינוי יש להבחין בין הוצאות לפני ואחרי אישור התוכנית. כמו כן, בחינה עובדתית מראה ששיטת ועדת הערר מניחה באופן גורף הנחות בלתי מבוססות לגבי התנהלות כלכלית רציונלית של הדיירים ונקודת איזון בין הדיירים ליזם.
בית המשפט ציין כי אין בהחלטתו משום קביעה ששיטת המערערת היא הנכונה, אלא שיש לפעול על פי העקרונות המקובלים והוראות הדין. הוא המליץ למערערת לגבש אמות מידה רוחביות לחישוב ההיטל בפרויקטי פינוי-בינוי, תוך הבחנה בין סוגי הוצאות. כמו כן, נקבע כי אין מניעה לתת פטור לפי סעיף 19(ג) גם בפרויקט פינוי-בינוי. הנושא הוחזר לבחינה מחודשת של הוועדה והשמאי המכריע.
פסק הדין מבקש לאזן בין הרצון לעודד פינוי-בינוי לבין הצורך בגביית היטל השבחה ראוי, תוך פרשנות הוראות הדין. נקבע כי עד אשר המחוקק יסדיר את הסוגיה באופן ספציפי, יש לפעול על פי הכללים הקיימים מבלי לסטות מהם. הכרעה זו מבהירה את הדין הקיים וקובעת כי אין לאמץ גישה חדשנית הסוטה ממנו, גם אם יש בה יתרונות, כל עוד לא שונה החוק.
ההחלטה לדחות את הערעור ולקבוע כי אין לאמץ גישה חדשנית לחישוב היטל ההשבחה בפרויקט פינוי-בינוי, כל עוד לא שונה החוק, היא שמרנית מדי. השופטת סרוסי אמנם מכירה בכך שיתרונותיה של שיטת ועדת הערר "שובות לב", אולם היא בוחרת לדבוק בפרשנות מצמצמת של הוראות הדין הקיימות. גישה זו עלולה להאט את קצב פרויקטי ההתחדשות העירונית החיוניים כל כך, שכן היא יוצרת חסמים מיותרים בפני יזמים. ניתן היה לאמץ את החידוש המוצע תוך יישום זהיר ומבוקר, וזאת עד אשר המחוקק יסדיר את הסוגיה באופן מפורש.
עמנ (ת"א) 38773-11-19 פז קבלנים, יזמות ובנייה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה
פסק הדין עוסק בסוגיית פטור מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 (חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה). במוקד הדיון עומדות שתי שאלות: האחת, האם יש לפטור מהיטל השבחה תוספת בנייה הנובעת מהקלות בקווי בניין שאושרו על מנת לאפשר הקמת ממ"דים; והשנייה, האם יש לפטור מהיטל השבחה את הסבת שטח מרפסות לשטח עיקרי של דירה.
בית המשפט קובע כי במקרים שבהם ההקלה בקווי הבניין לצורך הקמת הממ"ד אפשרה גם בניית שטח עיקרי נוסף שלא היה אפשר לבנותו קודם מבחינת קווי הבניין, לא יחול הפטור. זאת בניגוד למצב שבו ההקלה שיפרה רק את איכות הבנייה של הממ"ד או השטח העיקרי הקיים.
עוד נקבע כי הסבת שטחי המרפסות לשטח עיקרי של הדירה אינה נעשית מכוח תמ"א 38 אלא מתוקף תכנית אחרת, ולכן אינה זכאית לפטור לפי תמ"א 38. בנוסף, הסבה זו אכן מהווה השבחה ויש לחייב בגינה היטל השבחה.
פסק הדין מבקש לאזן בין הרצון לעודד חיזוק מבנים והקמת ממ"דים, לבין הצורך לגבות היטל השבחה במקרים שבהם נוצרה השבחה נוספת מעבר לכך. ההבחנות שנקבעו בין סוגי מקרים שונים נועדו להגשים מטרה זו. יחד עם זאת לא בטוח שהכרעות אלה תורמות להבהרת הדין ויישומו באופן מידתי ומאוזן יותר, שכן השאלה האם נוצרה השבחה כמותית של שטחים עיקריים אינה פשוטה כלל ועיקר בשים לב למגבלות תכנוניות אחרות.
עמ"נ 66717-06-20 רובינשטיין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון תל אביב
פסק הדין קובע כי מחלוקת בדבר הצורך בהקלה צריכה להתברר בערר על ההחלטה התכנונית למתן ההקלה, ולא במסגרת ערר על שומת ההשבחה, זאת כדי למנוע סרבול ההליכים. אולם, קביעה זו אינה מתחשבת בקושי הנגרם לאזרח מהפיצול בין הליכים שונים, ומעכבת את מימוש זכויותיו במקרקעין.
ראשית, פיצול ההליכים בין ועדות שונות מערים קשיים ומכשולים על בעל הקרקע המבקש לממש את זכויותיו. המבקש נדרש לפעול בו זמנית בשני הליכים נפרדים ובפני מוסדות שונים, תוך הוצאות משפטיות כפולות. שנית, המבקש עלול שלא להבחין בפגם בשומה עד קבלתה, ורק אז יבקש לתקוף את הצורך בהקלה, ועבורו הדרישה לפתיחת הליך נפרד בשלב זה היא קנטרנית.
שלישית, נדרש פרק זמן ארוך לטפל בעררים נפרדים, מה שמעכב את מימוש הבנייה של המבקש. זכויותיו במקרקעין נפגעות מאי היכולת לממש את מלוא הזכויות בזמן אמת. לבסוף, אין מניעה לדון בשאלת ההקלה במסגרת ערר על שומת ההשבחה לצד שאלות כספיות נוספות, ואין זה מסרבל יתר על המידה את ההליך.
לפיכך, עמדת בית המשפט שיש לפצל את הדיון להליכים נפרדים אינה מיטבית, מכבידה על האזרח ופוגעת ביכולתו לממש את זכויותיו בעיתן. יש לאפשר דיון במכלול הנושאים במסגרת הליך אחד, גם אם זה מסרבל במקצת את ההליך, שכן זכויות הפרט צריכות לגבור.