מאת עו"ד עדי מוסקוביץ, עו"ד טל אזרואל ועו"ד עידן שרון
סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 קובע פטור מהיטל השבחה למוסד הפועל למטרות ציבוריות מסוימות (חינוך, תרבות, בריאות, מדע, דת, צדקה סעד וספורט). בשנת 2000 תוקן פטור זה באופן שהורחב גם על התמורה בעד המקרקעין ולא רק על שימוש בהם למטרות האמורות.
לפתחו של בית המשפט המחוזי הגיעה לאחרונה השאלה – האם הפטור הנ"ל חל על הקמת דירות מגורים ע"י הקדש ציבורי, במטרה להשכירן בדמי מפתח או בדמי שכירות חופשית, כאשר התמורה בעדה תשמש למטרות המוסד?
ביום 10.04.2020 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בי-ם בעמ"נ (י-ם) 25831-06-16 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קהילת עדת הבוכרים בישראל (הקדש דתי) המפרש את הוראת הפטור בצורה המצמצמת את הסיכוי לקבל את הפטור עבור מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות וספורט, כמו גם להקדשים ציבוריים, באופן אשר לדעתנו חוטא למטרת הסעיף וכוונת המחוקק.
הצדדים נחלקו באשר לקיומו של התנאי השלישי של סעיף הפטור – "אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות". כלומר, האם ניתן להשכיר את המקרקעין לאחרים בשעה שהכספים שייכנסו לקופת ההקדש הציבורי ישמשו למטרות המצוינות בסעיף הפטור (חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט)?
המצב המשפטי שקדם לתיקון מס' 53, שהחיל את הפטור גם כאשר המקרקעין אינם משמשים ספציפית למטרות המנויות בפטור ובלבד "שהתמורה בעדם" משמשת את מטרות המוסד, הביא לכך שבתי משפט שללו את הפטור על מכירת מקרקעין [בש"א (ת"א) 128309/99 ישיבת נזר ישראל ד'חסידי גור ת"א נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א, פסקה 15 (פורסם בנבו, 28.03.2000)].
כיום, לאחר תיקון מס' 53, המצב המשפטי מחייב את המוסד או ההקדש הציבורי לעמוד בתנאי השימוש הישיר במקרקעין, או בתמורה שתינתן בעדם, למימוש מטרות סעיף הפטור.
בית המשפט פירש את המילים "או התמורה בעדם" ככאלו המחילות את הפטור רק במקרה של מכירת המקרקעין העולה כדי "מימוש זכויות", אם התמורה בעדם תשמש למטרות סעיף הפטור. על-פי פרשנות זו, בית המשפט קבע כי השכרת דירות, בין בדמי מפתח ובין בשכירות רגילה, אינה מהווה "מכירה", ולפיכך הפטור לא חל. כמו-כן בית המשפט קבע כי השכרת הדירות אינה בגדר "שימוש ישיר" במקרקעין עצמם למימוש מטרות המוסד, אלא "שימוש עקיף" בפירות המקרקעין למימוש המטרות, באופן הדומה לניהול "עסק".
לדעתנו, פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו של סעיף הפטור ויוצרת מצב בלתי מתקבל על הדעת. תיקון מס' 53 הוא תיקון מבהיר. לא מדובר בתיקון שבא לשנות מצב משפטי קיים, אלא להבהיר את המצב המשפטי נוכח פסיקות של בתי המשפט שאינם הלכה מחייבת. טעה אפוא, לדעתנו, בית המשפט המחוזי שהניח כי תיקון מס' 53 נועד להכניס למעגל הפטור מכירה של מקרקעין השייכים למוסד הפטור מהיטל השבחה והסיק מכך כי השכרתם אינה נכללת בפטור. לשון הסעיף הייתה ונותרה גורפת עת מטרתו להעניק פטור למוסדות מהיטל השבחה, בין שהם נמכרים ובין שהם מושכרים, ובלבד שהם משרתים את המטרות הציבוריות לשמן פועל המוסד. אין כל הצדקה להבדיל בין שני אלה. ממילא אין שוני בין השכרת הדירות ובין מכירתן לצדדי ג', ולכן מתן הפטור אינו אמור לחול רק במקרה של "מכירת מקרקעין", אלא הפטור אמור לחול בכל מקרה של מימוש זכויות, כדוגמת הפקת היתר בניה ומתן הקלות. אנו סבורים כי כל עוד דמי השכירות או דמי המפתח מושקעים באופן ישיר במימוש המטרות המצוינות בסעיף הפטור, המוסד זכאי לפטור מהיטל השבחה וכל פרשנות אחרת חוטאת לכוונת המחוקק ולמהות ותכלית הפטור.
פסיקה זו עדיין תלויה ועומדת בערעור שהוגש לבית המשפט העליון בבר"מ 2949/20 קהלת עדת הבוכרים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (10.05.2020 נעקוב כמובן אחר התפתחות הערעור ונעדכן.
הבהרה
אין בניוזלטר זה כדי להוות תחליף ויעוץ משפטי. המשרד אינו אחראי לשימוש הנעשה בתכנים המופיעים בניוזלטר או באתר, בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה, אשר יבחן כל מקרה לנסיבותיו. האמור בניוזלטר ובאתר המשרד אינו מהווה אפוא ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.