יחידת השומה וסיווג נכס לפי צו הארנונה

מאת עדי מוסקוביץ, עו"ד

זיהוי יחידות השומה שעליהן תוטל ארנונה כללית לפי הסיווגים המופיעים בצו הארנונה, היה ונותר שאלה קשה העומדת ביסודן של מחלוקות רבות המתבררות בפני בית המשפט וועדות הערר. על מנת להקל את מלאכת הפרשנות בסיווג הנכס, יש לזהות תחילה את יחידת השומה ורק אחר כך לקבוע את סיווג הנכס לפי השימוש, סוג הנכס ומיקומו, בחינת: "ילך הטפל אחרי העיקר".

בבואו של מנהל הארנונה של הרשות המקומית לקבוע את שומת הארנונה שתוטל על מחזיק בשנה פלונית, עליו להכריע באיזה סיווג מרשימת הסיווגים המופיעים בצו הארנונה עליו לחייב את נכסו של הנישום. בצידו של כל סיווג מופיע תעריף והחלטתו של מנהל הארנונה עשויה לשנות באופן מהותי את סכום הארנונה הכולל אותו ידרש הנישום לשלם.

מלאכתו של מנהל הארנונה אינה קלה, שכן בחוק ובפסיקה נקבעו שורה של תנאים ומגבלות וצווי הארנונה אינם מתיישבים תמיד עם מגבלות אלה ויעילות הגבייה. בין המגבלות שהטיל המחוקק מצוי הציווי לסווג נכס לפי שימושו, סוגו ומקומו. על מנת להשיב על השאלה המתעוררת חדשות לבקרים, מהו שימושו של נכס, יש להשיב תחילה על השאלה מהו הנכס, וליתר דיוק: מהי יחידת השומה?

על מנת שמנהל הארנונה יעשה את מלאכתו נאמנה, חייב הוא לזהות תחילה את יחידת השומה עליה הוא מבקש להטיל ארנונה. זיהוי יחידת השומה, אותו שטח פיסי נתון שלגביו נדרש מנהל הארנונה להכריע בדבר סיווגו, מהווה את הבסיס לעריכת השומה, מקל על קביעת סוג הנכס ושימושו ועשוי למנוע מחלוקת מיותרת בין הנישום לרשות המקומית לגבי סיווג הנכס וגובה הארנונה. ברם, זיהוי יחידת השומה אינו מלאכה קלה, בעיקר משום שהמחוקק והפסיקה לא קבעו כללים ברורים ונהירים לעניין זה.

הצורך לזהות את יחידת השומה קיבל משנה תוקף בעקבות בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נגד עירית קרית אתא, שם נקבע כי סיווגו של נכס יעשה לפי השימוש שנעשה בו, אפילו הוא חלק ממתקן רב תכליתי. במקרה דשם התעוררה השאלה כיצד יש לסווג את המשרדים הפזורים במפעל, ונקבע כי הם יסווגו בסיווג משרדים ולא בסיווג תעשייה. פסק דין אחר, בו נדון בהרחבה הקושי בסיווג נכס על רקע זיהוי יחידת השומה, ניתן בבית המשפט המחוזי בת"א בעניין בע"ש 944/93 פרג' אולפני צילום בע"מ נגד מנהל הארנונה בת"א, שם נפסק שיש לראות במעבדת הצילום של המערער כיחידת שומה נפרדת שתסווג כתעשייה בהיותה משמשת לתכלית שונה. בע"ש 180/96 מינקס סחר נגד עירית חיפה, עשה בית המשפט המחוזי שקלול של הנתונים והעריך את החלק הייצורי של העסק שיחויב כתעשייה ב-70%, מבלי להפריד את כלל השטח ליחידות שומה פיסיות. בה"פ 1998/92 פסק בית המשפט המחוזי מפיו של השופט גורן, כי יחידות שומה נפרדת היא זו המשמשת למטרה שונה ולא זו שיש בה דווקא שימוש שונה.

יש ולעיתים קובעת הרשות המקומית בצו הארנונה הוראה, לפיה כאשר בנכס יש מספר שימושים הוא יחויב לפיו השימוש העיקרי, בחינת "ילך הטפל אחרי העיקר". הוראה כזו קבועה בצו הארנונה של עירית הרצליה והיא שימשה כסלע המחלוקת בע"ש 2606/99 בית תיאטראות חניונים נגד עירית הרצליה, שם ביקשה העירייה לחייב את החניון בסיווג החל על הבניין בו הוא נמצא, למרות שהחניון מוחזק על-ידי מחזיק אחר מזה המחזיק ביתר חלקי הבניין. כבוד השופטת סירוטה פסקה, כי העובדה שמדובר במחזיקים שונים מעידה על כך שמדובר ביחידות נפרדות ולפיכך לא יחול הכלל של "ילך הטפל אחרי העיקר" הקבוע בצו.

נראה שמבחן המחזיק ומבחן ההפרדה הפיסית יכולים להוות, כל אחד בנפרד, מבחנים מספקים לזיהוי יחידות השומה בארנונה. לאור הכללים להטלת ארנונה שנקבעו בחוק ההסדרים מ- 1992 ותקנותיו, יש להניח כי מבחן השימוש וסוג הנכס הוא מבחן נכון יותר ממבחן התכלית הנזכר בעניין אולמי טוקסידו הנ"ל, מקום בו המבחנים האחרים אינם מורים על פיצול יחידות השומה. רק לאחר זיהוי יחידות השומה וכאשר לא ניתן לפצל עוד את הנכס ליחידות שומה נוספות, כגון שמדובר באותו שטח ממש שנעשים בו מספר שימושים בערבוביה – אז, ורק אז, ילך השימוש הטפל אחרי השימוש העיקרי. לדעת כותב שורות אלה אין לפרש את צווי ארנונה באופן המבטל את עקרון הפרדת יחידות השומה, שכן מדובר בכלל המהווה אבן יסוד בדיני הארנונה.