כיצד להפחית ארנונה על נכס ללא שימוש?

עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל

במהלך חייו של נכס הוא חב בארנונה מיום "לידתו" ועד ליום "מותו". השאלה היא מהו "יום הולדתו" של בנין, מהו יום "מותו" ואיזה פטור או תעריף מוזל מגיעים לו במהלך חייו?

הארנונה על בניין מוטלת מיום שהפך להיות שכזה. במשך חייו הבניין עשוי לעבור שיפוצים או לעמוד ללא שימוש, כשהמחזיק בו מייחל לפטור או הנחה שיהא בהם בכדי להתחשב בעובדה שלא ניתן להפיק מהנכס הנאה כלכלית. למעשה בעת שהבניין יהפוך לבלתי שמיש, הוא יצא ממעגל הנכסים החייבים בארנונה בשיעור מלא.

ניתן לזהות חמישה סוגי פטורים והנחות לבניינים שאינם בשימוש:

•  פטור לנכס שטרם הפך לבנין;

• פטור לבנין חדש;

• פטור לנכס ריק;

• תעריף מוזל לנכס ללא שימוש;

•  פטור לבניין שנהרס או ניזוק.

נעיר כי מחוץ לתחומי הקו הירוק המצב בעייתי יותר, שכן מחזיק של נכס שאינו בשימוש (בין שמדובר בקרקע ובין שמדובר בבניין) עלול למצוא עצמו מחויב בתעריף של "אדמת בנין". סיווג זה הינו מקבילו של מס הרכוש שהוטל בתוך תחומי הקו הירוק ושעבר בינתיים מן העולם. נושא זה מורכב כשלעצמו ואינו נקי מבעיות, אך לא נדון בו במאמרנו זה והוא נושא לדיון נפרד.

פטור לנכס שטרם הפך לבנין

הפטור לבניין שטרם "נולד" אינו כתוב בחוק. הוא משתמע מכך שהארנונה מוטלת על בניין, כך שכל עוד אין מדובר "בבנין" לא ניתן לחייבו ככזה.

כשמדובר בנכס שטרם הפך להיות "בנין" הכוונה היא למבנה שנמצא בתהליכי בניה או לבנין שטרם הושלמה בנייתו, בין משום שלא נמצא לו שוכר ובין מסיבות כלכליות או הנדסיות המעכבות את השלמתו. משך שנים התעוררו מחלוקות סביב שתי סוגיות: האחת, מהו המצב הפיזי של מבנה לגביו ניתן לומר שהוא הפך לבניין חדש; השנייה, מה דינו של מבנה שבנייתו הופסקה ושההשקעה הנדרשת להשלמתו היא זניחה יחסית לשוויו או לעלויות הבניה שהושקעו בו.

לאחרונה [בברמ 42/12 עיריית הרצליה נ'חברת גבים לקרקעות בע"מ] הכריע בית המשפט העליון כי על מבנה שכזה יחול המבחן שנקבע בבית המשפט העליון בקשר ל"בניין שנהרס או ניזוק" [ברמ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה]. כלומר, ארנונה תוטל על מבנה רק אם הוא ראוי לשימוש מבחינה פיזית. בית המשפט העליון שלל את האפשרות לעשות שימוש במבחן הכלכלי המתייחס לעלויות השלמת הבניה או לשוויו של המבנה. כמו כן נקבע, כי מאחר ומדובר בחיוב ראשון, הנטל על הרשות המקומית להראות שהנכס הפך להיות "בניין" החב בארנונה. נקבע שם, כי נכס ברמת מעטפת לא יחוב בארנונה.

ביחס לשאלה מהו המצב הפיזי לגביו ניתן לומר שהמבנה לא הושלם, ניתן למצוא בפסיקת בתי המשפט המחוזיים גישות קוטביות. כך למשל, היו שסברו כי די בהעדר חיבור לחשמל או למים בכדי להוציא את המבנה ממעגל הנכסים החייבים בארנונה.

"המלכודת" שהרשויות המקומיות מציבות לנישומים היא כפולה: ראשית, הן ממהרות לתת לבנין טופס 4 שיוצר חזקה ראייתית מסוימת כי הבניין הושלם; שנית, ולאחר מכן, הן מציעות לנישום פטור לנכס ריק. כפי שיוסבר להלן, הפטור לנכס ריק הוא חד פעמי ומוגבל בזמן, ולכן מי ש"מתפתה" להצעת הרשות המקומית נופל למעשה בפח, שכן בין היתר הוא מבזבז שלא לצורך פטור שניתן פעם אחת בחיי נכס.

על הנישום להתעקש אפוא על כך שהנכס אינו בניין ועל כן אין לחייבו (להבדיל מנכס ריק), או לכל הפחות להסכים ל"הנחה לבנין חדש".

פטור לבנין חדש

פטור זה מוגדר כ"פטור – רשות", במובן זה שמועצת הרשות המקומית רשאית להחליט אם לתת אותו, אם לאו. הפטור הוא מלא (100%) לתקופה של עד שנה והוא ניתן ל"מחזיק שהוא הבעל הראשון של בנין חדש, ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש, אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה של עד שנה". הפטור הוא חד פעמי, אולם הוא אינו שולל את האפשרות לקבלת פטורים נוספים. רק חלק מהרשויות המקומיות אימצו את הפטור בצווי הארנונה שלהן.

פטור לנכס ריק

כאמור, זהו הפטור המוכר ביותר והרשויות המקומיות לעיתים מנצלות את השימוש בו, ואת היותו מוכר, בכדי להעניקו לנישומים במצבים של זכאות לפטורים אחרים. הפטור הינו חד פעמי, כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס, והמחזיק בנכס (בדרך כלל שוכר) יכול "לגנוב" אותו מבעליו. גם פטור זה הוא מסוג "פטור-רשות" שאין על הרשות המקומית חובה לאמצו. הפטור יכול להיתן לתקופות הבאות, ללא דרישה של רציפות:

(1) עד 6 חודשים – עד 100%;

(2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 – עד 66.66%;

(3) מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 – עד 50%.

פטור זה אומץ באופן חלקי על-ידי מרבית הרשויות המקומיות, אשר קיצצו את תקופות הפטור לפרקי זמן קצרים יותר. לשם קבלת הפטור חובה לפנות לרשות המקומית מראש כדי שתוכל לשלוח פקח ולאמת שהנכס ריק מכל אדם וחפץ. על הנכס להיות כאמור ריק מכל אדם וחפץ וחובה להודיע 7 ימים מראש לפני תחילת השימוש בו. הפרת חובות ההודעה עלולה לגרום לביטול הפטור.

תעריף מופחת לנכס ריק

זוהי הטכניקה היעילה והעדיפה ברוב המקרים, אולם מרבית הנישומים כלל אינם מודעים לה והולכים באופן אוטומאטי בדרך הפטור לנכס ריק שמציעה להם הרשות המקומית.

הפסיקה קבעה כי יש לחייב נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על-פי דין. ואולם, גם כאן הדרך אינה קלה – במקרים רבים הרשויות המקומיות מנסות להתנות את התעריף הזול באפשרות פיזית או מעשית לעשות את השימוש המקנה תעריף מוזל (למשל, בתל-אביב, סטודיו של ציירים או פסלים, מחסן או בית תוכנה). יתר על כן, הרשויות המקומיות מתייחסות גם להיתר הבניה וקוראות אותו אל תוך התיבה "שימושים המותרים ע"פ דין", כך שלעיתים מצטמצמת האפשרות לקבלת התעריף הזול, למגבלת השימוש שנקבע בהיתר הבניה של הנכס, למרות שלפי התב"ע מדובר בשימושים מותרים נוספים. חשוב להטעים ולהדגיש, כי במקרים רבים ניתן בנקל לתקן את ההיתר לשימושים מותרים בתב"ע ולפיכך היצמדות הרשות המקומית לשימושים שבהיתר הבניה נראית כמכשול בלתי מוצדק. לעיתים ניתן לבצע בפועל את השימוש המתאים לסיווג המוזל (לדוגמא, במקרה של עירית ת"א, להפוך את הנכס למחסן ממש) וכך להמשיך וליהנות מהנכס וגם לזכות בתעריף מופחת.

בנקודה זו יש משמעות רבה למקצועיותו וניסיונו של הגוף המטפל בהפחתה, שכן מרבית מהתעריפים הפוטנציאליים אינם קיימים בצו הארנונה. כך למשל סיווג שנמחק ללא אישור שרי הפנים והאוצר, תעריף שיורי או תעריף מזערי שניתן לייבאו אל צו הארנונה מתקנות ההסדרים.

זאת ועוד, הטלת ארנונה על נכס ריק וללא שימוש טומנת בחובה לעיתים קרובות מצב של חוסר סבירות קיצונית, שכן קשה מאוד להשלים עם כך שנכס ריק יחויב בארנונה כמו נכס שנעשה בו שימוש והוא מניב תועלת כלכלית למחזיקו. מצב זה גם אינו תואם את החוק המסמיך, לפיו הפרמטר המרכזי להטלת ארנונה הוא "השימוש" הנעשה בנכס (ולא השימוש הפוטנציאלי).

פטור לבניין שנהרס או ניזוק

זהו הפטור שהרשויות המקומיות אוהבות לשנוא. פטור זה מוחלט (מלא) והוא ניתן עד לאחרונה לתקופה בלתי מוגבלת. עד לפסק הדין בעניין המגרש המוצלח החילו הרשויות המקומיות מבחנים שלא בא זכרם בחוק המסמיך. כך למשל הן התנו את הפטור בכך שהוא יהיה לתקופה קצובה, או שהנישום יוכיח חוסר כדאיות כלכלית לשפץ את הנכס ולהשיבו לחיים. כאמור, בעניין המגרש המוצלח בוטלו התנאים הללו ונשאר מבחן אחד ויחיד הוא המבחן האובייקטיבי (מראה עיניים), קרי האם ניתן להשתמש בנכס בהתחשב במצבו הפיזי, אם לאו.

פטור זה מגיע גם לנישום שהנכס שלו נמצא בשיפוץ, אולם רשויות מקומיות רבות מסרבות לתיתו במצב כזה ומציעות פטור לנכס ריק. חשוב לציין, כי חובת מסירת הודעה על מצבו של הנכס לרשות המקומית היא קריטית, שכן בהעדר הודעה מראש הפטור לא יוענק ביחס לתקופה שקדמה להודעה.

בעקבות פסק הדין בעניין המגרש המוצלח נעשה ניסיון של השלטון המקומי לתקן את החוק ולהחזיר את מבחני הסף ששימשו את הרשויות המקומיות לפני פסק הדין בעניין המגרש המוצלח. השריפה בכרמל ושיגור רקטות לעבר מדינת ישראל המחישו למחוקקים את המשמעות של החלת המבחנים שביקשו הרשויות המקומיות לאמץ, כאשר במקום זאת צומצמה תקופת הפטור ל- 3 שנים, שלאחריהם ובמשך 5 שנים הוא יחויב בתעריף המזערי לפי השימוש האחרון, ולאחר מכן שוב יזכה לפטור. ביחס לנכסים שזכו לפטור בגין "נכס הרוס" לפני תיקון החוק, תחול חובת תשלום הארנונה המופחתת החל משנת 2015 ועד שנת 2020 (בקרוב).

נישומים רבים מבקשים להביא את הנכס למצב בלתי ראוי כדי לזכות בפטור לנכס שאינו בשימוש. פעולה אקטיבית בהקשר זה דורשת לעיתים היתר בניה (הריסה), שבהעדרו היא עשויה להיחשב לניסיון בלתי לגיטימי להימנע ממס, ולא לתכנון מס מותר.

סיכום

כפי שתואר קיימים מסלולים רבים מגוונים וחלופיים לקבלת הנחה או פטור מארנונה על בניינים שאינם בשימוש. בחירת המסלול הנכון והקפדה על אופן הצגת הטיעון בפני הרשות המקומית עלולה להתברר כבעלת משמעויות כספיות מרחיקות לכת. כדאי אפוא להתייעץ ולבצע תכנון מס מיטבי, להקפיד על הפרוצדורות ולבצע תיעוד ואיסוף מסודר של ראיות נחוצות תוך כדי התהליך.