"סליחה טעינו: לא שלמת בעבר את כל היטלי פיתוח"
מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
בשנים האחרונות גדל משמעותית מספר החיובים בהיטלי פיתוח שאין בצידם אירוע מפעיל ("אירוע מס") מסוג היתר בניה או הנחה ראשונה של תשתית עירונית. מדובר בחיובים בהיטלי סלילה, תיעול וניקוז, שטחים ציבוריים פתוחים (שצפי"ם) מים וביוב, שנוחתים בנסיבות חריגות ומפתיעות ותחת הכותרת "בדקנו ולא נמצאו תשלומים עבור כל שטחי הקרקע והבניה". במקרים רבים תתלווה לדרישה הודעה, כי "לאחרונה בוצעו בסמוך לנכס עבודות פיתוח".
ובכן, חיובים אלה הם בעלי גוון רטרואקטיבי, אולם מאחר והחיובים בהיטלי פיתוח הם בעיקרם חד פעמיים (על כל שטח קרקע ושטח בנוי), ולא חיובים המוטלים בקשר לתקופה מסוימת, קשה לסווגם כחיוב רטרואקטיבי ולבצע את ההיקש המתחייב מדיני הארנונה שאינם רואים בעין יפה חיובים רטרואקטיביים. הרשויות המקומיות ותאגידי המים והביוב מנסים להצמיד לדרישה עבודות פיתוח שנעשו לאחרונה, אולם מאחר והיטלי פיתוח מתגבשים בהנחה או הקמה ראשונה של התשתית, ולא בעת ביצוע תשתית נוספת או שדרוג של תשתית קיימת – ניסיון זה אינו אמור לשפר את מצבה של הרשות המקומית. בהעדר פסיקה חד משמעית של בית המשפט העליון, ובשל קשיים ראייתים הנובעים מאובדן מסמכים והנסיבות הנוגעות לביצוע עבודות הפיתוח, רכישת הנכס והקמת המבנים עליו, כמו גם בשל המעבר משיטת "דמי הקמה" להיטלי פיתוח - פסיקת בתי המשפט המחוזיים נעה כמטוטלת היוצרת אי בהירות וסיכונים מובנים בניהול הליכים משפטיים כנגד חיובים מסוג זה.
מבחינת רשות המים "חיובים נשכחים" של תשתיות מים וביוב, אשר כפופים לרגולציה שלה, אינם מוצדקים. תחת תפיסה זו פעלה רשות המים לסכל חיובים מסוג זה במסגרת כללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב), תשע"ה-2015. כללים אלה החליפו את חוקי העזר של הרשויות המקומיות אשר בנעליהן נכנסו תאגידי המים והביוב, ונקבעה בהם הוראה הקובעת חזקה (הנחת מוצא) ולפיה נכס שמחובר למים וביוב רואים אותו כמי שאינו חב בהיטלי פיתוח על שטחי בניה שנבנו בהיתר. הקרקע, ממילא הופטרה במסגרת כללי דמי ההקמה, למעט במקרים חריגים מאוד.
לאחרונה ביצעה רשות המים תיקון נוסף, אשר צמצם עוד יותר את האפשרות לדרוש דמי הקמה בגין "בניה חורגת" שאין לה היתר. כך נקבעו שורה של תנאים מצטברים שיש לעמוד בהם בכדי שבניה תחשב "כחורגת" וניתן יהיו לדרוש בגינה דמי הקמה בחלוף שנים לאחר השלמת הפיתוח:
- על הבניה להיות ללא היתר, אולם אין די בכך שהשטח שלגביו נטען שנבנה ללא היתר לא הובא במנין השטח המותר לבניה במסגרת ההיתר. הוראה זו נועדה למנוע השתת חיובים בגין שטחים שהופיעו בתכנית ההגשה, אולם לא נכללו בסך השטחים הרשומים בהיתר עצמו.
- על התאגיד לזהות בתשריט את השטח שנבנה לטענתו ללא היתר ולפרט את גודלו.
- השטח שנבנה ללא היתר חייב לבוא במנין השטחים במסגרת תקנות התכנון והבניה העוסקות בחישוב שטחים בתכנית והיתרים.
- מהנדס הרשות או הוועדה המקומית אישרו את התקיימות התנאים הנזכרים לעיל, או שהוצא לגבי הנכס צו הריסה שיפוטי, או שהוגשה מאת בעל הנכס בקשה ממנה עולה הודאה בקיומה של בניה ללא היתר.
- ניתן לחרוג מהדרישות הנזכרות לעיל בהחלטה של דירקטוריון התאגיד שהתקבלה בנוכחות דירקטור שהוא נציג ציבור, באישור רשות המים, מנימוקים מיוחדים שירשמו ולאחר המצאת ראיות מסוימות המעידות על כך שלא שולמו הוצאות פיתוח בגין הבניה החורגת.
לכללים אלה חשיבות גדולה החורגת מתחום תשלומי פיתוח בגין מים וביוב שנדרשים על-ידי תאגיד מים וביוב. יישומם המוצלח של דמי ההקמה - שהובילו להאחדת תעריפים, צמצום מחלוקות והפחתת הוצאות הפיתוח – גרם לממשלה לשקול מהלך דומה בקרב השלטון המקומי עצמו. עד שמהלך זה יבשיל לכדי חקיקה חדשה, אם בכלל, העקרונות שנקבעו בכללים יכולים לסייע על דרך ההיקש ביחס לחיובים נשכחים כביכול הנדרשים על-ידי הרשויות המקומיות. החזקה שנקבעה ולפיה נכס המחובר לתשתית מים וביוב נחשב כמי ששילם את חובותיו, מקשה על השתת חיובים במתחמים מפותחים. התנאים הנוספים שנקבעו בתיקון האחרון מסוף 2016 מצמצמים עוד יותר את האפשרות לגבש חיובים בגין בניה קיימת באזור מפותח. קשה אפוא להסביר מדוע מה שנכון לתאגידי מים וביוב לא יהיה נכון ביחס לרשויות מקומיות.
את לקוחותינו נזהיר כי קיומו של צו הריסה או הגשת בקשה לליגליזציה עשויים לגרום לחיוב מיותר בדמי הקמה, במיוחד במקומות שבהם היתר הבניה אינו בנמצא, אולם קיימת אפשרות שהוא אבד במשך השנים. במקרים כאמור נדרש ייעוץ וסיווג הבקשה להיתר כאסדרה של מצב קיים עלולה להיות טעות שעולה ביוקר רב.