מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל
תנופת הפיתוח בעסקים ובענף הבניה, שישראל חוותה לפני המלחמה, הביאה לדרישות תשלומי היטלים גבוהים על ידי הרשויות המקומיות, תשלומים שאתם נדרשים לשלם בימים אלה. בנסיבות אלה השותפים במשרד מוסקוביץ אזרואל הכינו עבורכם את עשרת הדיברות לנישומים הנושאים בנטל התשלומים לרשויות המקומיות:
בדוק כל חיוב חשוד – יש לעשות בדיקה של כל חיוב שמתקבל, הן ביחס לשטח והן ביחס לתעריף, הן חיוב ארנונה והן חיוב היטלים או חיוב אחר לרשות המקומית. הניסיון מלמד שהתעריף עלול להיות שגוי או מבוסס על תחשיב בלתי חוקי בעליל שהטעה את משרד הפנים, או שהצמדתו לקויה או שהסיווג כלל אינו מתאים לשימוש. כך למשל, לעיתים הרשות המקומית תתנדב לתת לכם פטור חצי שנתי מארנונה, אולם בדיקה מקצועית תגלה שמדובר במלכודת היות והנכס כלל אינו נכנס לרשת המס ובזבזתם פטור חד פעמי. חמור מכך, אתם עלולים לגלות שכניסה למסלול פטור כלשהו שוללת מכם את האפשרות לחזור לנקודת המוצא ולטעון שהנכס אינו בר חיוב ללא הגבלת זמן וכל עוד לא הושלמה בנייתו. או למשל שחויבתם על שטחי פירים למעלית שהאדריכל כלל בקומות, ובבניה מודרנית מדובר בשטחים גדולים שאין מקום לחייבם. כך גם לגבי מרפסות לא מקורות או שטחי חניה שלעיתים כלל אינם ברי חיוב.
אחרי שנת בחירות מגיעים חיובים יזומים – שנת 2023 הייתה אמורה להיות שנת בחירות, שנה בה הרשות עובדת במעין דממת אלחוט שעלולה להרדים את הנישום. ואולם, בתקופה זו חיובים נכבשים ומתקיימת עבודה רבה מתחת לפני השטח במטרה להוציא לכם חיובים יזומים בארנונה והיטלי פיתוח. מדובר בין היתר בשינויים בחיובי ארנונה באופן רטרואקטיבי, חיובי ארנונה לראשונה, לדוגמא חיוב אתר בנייה כמחצבה, בשל פינוי עודפי החפירה ומכירתם, או חיובים מתקנים בהיטלי פיתוח בגין שטחים שכביכול לא חויבו עת ניתן היתר הבניה. במקרים אחרים יבוטל בדיעבד הסכם פיתוח שגילם בתוכו הנחה בהיטל השבחה, ועוד. המועד לטיפול בחיובים אלה הוא קצר וקבוע בחוק, כך שאם איחרתם בהגשת השגה, ערר או עתירה – אתם עלולים לגלות שהחזקת החיוב במגרה עולה לכם ביוקר.
סוף שנה הינו הזמן הטוב ביותר להסדיר מחלוקות עם הרשות המקומית בהסדרי פשרה – בסוף כל שנה מגישה הרשות המקומית דו"ח שנתי למשרד הפנים. מדובר במסמך מהותי מאוד שעל בסיסו נבחנת הרשות המקומית, אשר מקבלת מענקים, נזיפות וביקורות חוזרות. תמצית הדו"ח מפורסמת גם בעיתונות המקומית לפי חוק. כמו כן, הגזברים נוטים לעבוד ביעדים שנתיים ומעדיפים לסגור את הגירעונות לפני תום כל שנה. לכן נוצר חלון הזדמנויות משמעותי לסגירת פשרות במחלוקות שיש הצדקה עניינית לעשות כן וניתן לעיתים להשיג פשרה נמוכה משמעותית מזו שתושג כמה חודשים לאחר מכן.
אל תפעילו פוליטיקה או מאכרים בלי ליווי מקצועי משלים – בשנים האחרונות תש כוחם של קשרים פוליטיים ואחרים מול הרשות המקומית. ראשי הרשויות ונושאי משרה חשופים לחיובים אישיים, ביקורות וחקירות. גם אם אתם משוכנעים שיש מי שרוצה לסייע לכם – ולעיתים קרובות אף משום שהחוק, ההיגיון והאינטרס של התושבים לצידכם – עדיף להיות יותר חכמים מצודקים ולפעול בתאום עם יעוץ משפטי מצידכם. יועץ טוב יקים תשתית עובדתית ומשפטית נאותה כדי לאפשר למי שרוצה לסייע לעשות זאת בדרך חוקית ונכונה שתעמוד בכל מבחני הביקורת.
ככלל, בתי המשפט בישראל פרו ממסדיים – התפיסה הבסיסית הרווחת של מערכת המשפט היא שביטול חיוב עלול לגרום נזק רב יותר מתשלום מס שאינו מוצדק. בכל הקשור למיסוי מוניציפאלי מנגנוני מינוי וניהול ועדות הערר לארנונה מצויים בשליטת הרשות המקומית. בעתירות מנהליות סדרי הדין פועלים כנגד הנישומים ולאור מורכבות המחלוקת לא תמיד ימצא השופט או השופטת שיוכלו להיכנס לעובי הקורה ולהבין לעומק את המחלוקת. בנסיבות כאלה יש לנהל סיכונים היטב, לשחק במקרים מסוימים "על כל המגרש" ולחשוף את הצד השני לסיכוני רוחב ולנקוט בטכניקות משפטיות מגוונות ומתוחכמות.
פיתוח ומטלות ציבוריות ללא עיגון בחוקי עזר או תכנית – שיטה מאוד נפוצה לממן את הוצאות התכנון, הפיתוח ומבני הציבור היא באמצעות הסכם פיתוח. ואולם, לפי פסיקת בית המשפט העליון לא ניתן לגבות כספים מכוח הסכמה, אלא אך ורק מכוח חיקוק. לעיתים הדרישות הן ברמה נסבלת ולעיתים אף מלוות בפיתוח עודף החיוני ליזם. לעיתים הדרישות הכרחיות למימוש התוכנית בשל חוקי עזר לא מעודכנים של הרשות המקומית. מדובר בדרישות לא חוקיות שקשה יותר לתקוף אותן בדיעבד ולאחר השלמת הפרויקט. ייעוץ בזמן אמת יכול לחסוך כסף בזמן ניסוח הסכם הפיתוח או במקרה של החלטה להגיש תביעה כספית לאחר השלמת הפרויקט. תביעה היא כמו בניין ויש לבנות אותה באופן מתוכנן ויסודי, קומה-קומה ולאחר שהונחו יסודותיה כראוי.
הוצאות בלתי חוקיות לא יוכרו בניכוי בהיטל השבחה – תשלום כספים מחוץ למסגרת ההסמכה, ללא עיגון בחוקי עזר, תכנית או חקיקה אחרת, לא מקוזז מההשבחה, גם אם הוסכם עליו בהסכם פיתוח. אולם, בייעוץ וליווי נכון, אפשר להפוך את הלימון ללימונדה ולדחוס חלק מההוצאות כעלויות שמפחיתות את ההשבחה. הוצאות שלא יוכרו לקיזוז יוכלו להוות בסיס לתביעת השבה בהמשך.
קיזוז הריסות וקרקע בחיובי היטלי פיתוח – במקרים בהם הקרקע המיועדת לבניה כבר מפותחת ובמקרקעין שבהם יש לבצע הריסה, יש לדרוש לשקול לדרוש פטור מהיטלי פיתוח בגין הקרקע והבניה המיועדת להריסה (לקזז את שטחה או נפחה מהבניה החדשה). לטענות של הרשות כאילו הקרקע או הבניה לא שילמו בעבר היטלי פיתוח יש מענה הולם בפסיקת בתי המשפט לרבות "הלכת לרר", בה התקבלו טענות משרדנו ונקבע שרשות לא יכולה לדרוש תשלום פיתוח באזור שכבר פותח בעבר.
הוצאות פיתוח מכוח תב"ע – לעיתים התכנית עצמה מתירה לגבות הוצאות שונות מהיזם, לרבות הוצאות פיתוח. ראשית, צריך לדעת שבמקרים כאלה הוצאות אלה ניתן לקזז מההשבחה. שנית, קיימת מחלוקת בפסיקה האם מותר בכלל לגבות הוצאות מכוח תכנית. לאחרונה ניכרת דווקא גישה מצמצמת בגביית הוצאות מכוח תב"ע, בין היתר כאשר נפסק לא ניתן לגבות עבור פיתוח, אלא רק עבור תכנון. אנו סבורים שבכל מקרה לא ניתן לגבות הוצאות מכוח תב"ע בכפל אל מול היטלי פיתוח והשבחה, אולם כאמור הפסיקה בעניין זה אינה עקבית והיא מייצרת חוסר ודאות.
תזמון בקשות, היתרים הסכמים, השגות, עררים ותביעות – תשלומי חובה מוניציפאליים הם דרישות מנהליות שכפופות לסדרי דין נוקשים ואיחורים עלולים לעלות ביוקר רב. פעולות כגון דחיית היתר בניה, פיצולו או כריתת הסכמים עם הרשות יכולים לגרום לנזק או לתועלת. חוקי העזר מתעדכנים כלפי מטה ובעיקר כלפי מעלה, והאצה או האטה של תהליכים עשויה להתברר כמשמעותית מאוד מבחינה כספית. יש אפוא משמעות גדולה לאיזה ערכאה פונים, שכן מלבד הגשת תביעה כספית ניתן לפתוח גם בהליך מנהלי, או גם וגם. לתזמון ולפרוצדורה יש אפוא השלכות מרחיקות לכת על התוצאה.
המאמר פורסם לראשונה באתר "מגדילים " ביום 15.11.2023