קיבלתם חיוב בהיטלי פיתוח? חשוב שתדעו!

עו"ד טל יצחק אזרואל

הרשות המקומית מוסמכת להטיל ולגבות היטלי פיתוח שנועדו בבסיסם לממן את הוצאות הרשות בהקמה ותחזוקה של תשתית העיר.

מבין היטלי הפיתוח המוכרים ניתן למנות את היטל הסלילה (סלילת כביש ומדרכות), היטלי המים והביוב (המושתים היום ע"י תאגידי המים) והיטל התיעול.

בחרנו במאמרנו זה לצייד אתכם במס' עצות להתמודדות עם חיוב בהיטלים אלה, באופן שעשוי להוביל להפחתה ניכרת של סכומי החיובים המושתים, ובמקרים רבים אף לביטולם המוחלט.

• החייב בהיטל

הרשות המקומית מוסמכת להטיל את החיוב בהיטלים על בעל נכס. להבדיל מארנונה המוטלת על המחזיק בנכס, קרי בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו, זה המשתמש בו (יתכנו מקרים שגם פולש לנכס יחויב בארנונה), הרי שהיטל הפיתוח מושת על בעליו של הנכס, קרי – בעל הזכות הקניינית. עם זאת מרבית ההגדרות המצויות בחוקי העזר מכוחם מוטלים ההיטלים, נוקטות בהגדרה רחבה מאד של בעל נכס, הכוללת גם מי שנוהג בנכס מנהג בעלים. חשוב אם כך לבחון את מצב הזכויות בנכס ואת הגדרת חוק העזר. חשוב לא פחות לבחון ולהעמיק בהסכם הזכויות שלכם. במקרים רבים, שוכר הנכס לתקופה של 5 שנים ומעלה לוקח על עצמו אל מול הבעלים את החבות לשאת בהיטלי הפיתוח ויש לבחון סוגיה זו מראש ולפני חתימת ההסכם, שכן עשויות להיות לכך השלכות כספיות כבדות ששוכר הנכס אינו ער להן.

• מועד השתת ההיטל

ניתן לסכם את מועד השתת ההיטל בשלושה מקרים אופייניים: האחד, בעת בקשת בעל הנכס לקבל היתר בנייה או הנחת תשתית ראשונה (למשל חיבור הנכס למים או ביוב). השני, בעת בקשה לקבלת אישור לטאבו להעברת זכויות. והשלישי, כחיוב יזום של הרשות המקומית אשר אינו כרוך בבקשה זו או אחרת של בעל הנכס.

במקרה הראשון, בעל הנכס מעוניין לקבל בדחיפות את ההיתר וממהר לשלמו. חשוב מאד לבדוק ולו את בסיס החיוב עוד לפני התשלום. במידה שנמצאה עילה אפשרית להפחתתו והחלטתם לשלמו כדי לקבל את ההיתר, מומלץ לבצע את התשלום תחת מחאה ולנקוט במקביל בהליכים הדרושים לתקיפתו. התנהלות לא נכונה עלולה להוביל לאובדן זכויות וחשוב להקפיד על כך. חשוב לציין כי תשלום הסכום השנוי במחלוקת מקשה מאוד על התהליך ופוגע לעיתים בסיכויים להשיבו.

גם במקרה השני החיפזון הוא לרועץ, נוכח פסיקה הקיימת ביחס לחיוב בהיטלים המושתים בעת בקשה לקבלת אישור לטאבו, ולפיה הרשות אינה רשאית בעת הבקשה לאישור להשית היטלים שמקורם בתשתית שהוקמה שנים רבות לפני הבקשה ושהנישום מעולם לא נדרש לשלמה. יודגש כי דרישת היטלי פיתוח בשלב העברת הזכויות היא בעייתית, משום שאינה מהווה אירוע מפעיל (אירוע מס) של החיוב, אלא רק "צומת גביה". כלומר, דרישה בעת העברת זכויות מלמדת על-כך שלשיטת הרשות המקומית החיוב התגבש קודם לכן. במצב דברים זה החיוב נחשב חשוד, שכן דחיית החיוב עשויה להצביע על שיהוי, התרשלות, שרירות בהטלתו ואולי אף חיוב כפל.

המקרה השלישי הוא מקרה בו טענות הנישום הן החזקות ביותר, שכן בדרך כלל הדרישות מושתות לאחר שבעל הנכס קיבל היתרים לשטחים הבנויים בו, וזמן רב לאחר הקמת התשתיות הדרישה פוגעת בהסתמכותו ויש בה משום שיהוי והתיישנות. כדרישה יזומה יש לבחנה באופן מעמיק ומקיף.

• חד פעמיות ההיטל

ההיטל נקבע בהתאם לשטח או נפח הנכס, והוא נגזר מתעריף הקבוע בחוקי העזר של הרשות ביחס לשטח הבנוי ולשטח הקרקע (תעריפים נפרדים). התעריף נקבע בעקבות תחשיב שמגלם בתוכו את מלוא העבודות אשר צופה הרשות המקומית בגין אותה תשתית, אל מול מכלול השטחים הבנויים בתחום העיר. מטעם זה, כלל יסוד עקרוני בשיטה ההיטלית הינו "חד פעמיות ההיטל".

היטל משולם פעם אחת על שטח הנכס (קרי על כל מ"ר או מ"ק) ואם שילמתם אותו פעם אחת, אין הרשות רשאית להטילו ולגבותו פעם נוספת בגין אותו שטח. מטבע הדברים, מקום בו קיימת תוספת בנייה תדרשו לשלם את הפרש ההיטל על תוספת השטח הבנוי, אך אין הרשות רשאית לחייב אתכם בהיטל על שטח שכבר שולם היטל בגינו. מטעם זה חשוב מאד לבדוק את התשלומים ששולמו לרשות המקומית בעבר ולבצע ניתוח מקיף של השטחים והתשלומים בגינם. במקרים רבים מדובר בתשלומים ששולמו שנים רבות לפני הטלת ההיטל כדמי השתתפות (לפי השיטה שנהגה לפני שיטת ההיטלים) וגם במקרה זה קיימים חוקי עזר אשר קובעים מנגנון של קיזוז וניכוי תשלומים אלה מההיטלים הנדרשים.

• הוכחת עבודות תשתית

אמנם בשיטה ההיטלית אין תמיד חובה על הרשות המקומית להציג קבלות להוכחת ביצוע התשתית בגינה נדרש ההיטל ואין קשר בין עלות התשתית הסמוכה לחיוב בעל הנכס בהיטל, אולם עדיין תנאי להשתת ההיטל הוא הקמת תשתית חדשה בתחום הרשות המקומית שנועדה לשרת את הנכס (ולו גם בעקיפין). שאלה זו חשובה מאד ולעיתים מייחסים לה בטעות חשיבות משנית. יש לבצע בדיקה של עבודות התשתית בגינן נדרש ההיטל ולדרוש מהרשות המקומית אסמכתאות על ביצוע העבודות. לא כל עבודה מצדיקה חיוב בהיטל ויש לערוך בדיקה של היקף העבודות ומהותן, לרבות הזיקה שלהן לנכס.

• בדיקת חוקי העזר

בדיקת חוקי העזר מכוחם מוטל ההיטל היא בדיקה חיונית שאין לפסוח עליה. הגדרות החוקים הן שונות ולעיתים מחריגות שטחים אשר ניתן לטעון לגביהם כי אינם ברי חיוב כלל. בנוסף, במקרים רבים, קיימות הוראות מעבר בחוקי העזר המאפשרות החלת חוקי עזר קודמים ולפיהם סכום ההיטל לתשלום נמוך מהותית. יתרה מכך, לעיתים תחשיבי הרשות בקביעת התעריפים שגויים ולשם בדיקה זו והוכחת הטענה בקשר לכך דרושה מומחיות רבה.

• היטל מים וביוב

כיום, תאגידי המים הם המוסמכים להטיל ולגבות היטלי מים וביוב, כך שניטלו מידי רשות המקומית הסמכויות שהיו לה בעבר בקשר לכך. חשוב אם כן לשים לב למיהות הגוף שהשית את ההיטל – האם תאגיד המים או הרשות המקומית. גם בנושא זה קיימות טענות מגוונות שעשויות להוביל להפחתה משמעותית בחיובים.

• דרך תקיפת החיוב

להבדיל מארנונה כללית, אשר הדרך לתקיפתה היא במקרים רבים במסלול מקצועי של ועדת ערר, הדרך לתקיפת היטלי הפיתוח היא במסלול משפטי ישיר. אם בידכם טענות כנגד היטלי הסלילה והתיעול, יש להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים וזאת תוך 45 ימים מן המועד בו קיבלתם את החיוב. מאחר ובדיקת ההיטלים היא מלאכה מקיפה שלעיתים אורכת זמן רב, מדובר בשהות קצרה ביותר ויש לפעול מהר ולהתחיל בבדיקה ללא דיחוי. היטלי המים והביוב המושתים ע"י התאגיד נתונים לתקיפה בבית המשפט האזרחי בהליך של המרצת פתיחה. היטלי ביוב המוטלים על-ידי רשות מקומית שאין לה תאגיד מים וביוב מתבררים בפני ועדת ערר לענייני ביוב היושבת בבתי משפט השלום במחוזות השיפוט.

אם ההיטל שולם, המסלול המשפטי להשבת התשלום הוא בתביעה כספית רגילה נגד הרשות המקומית (למעט מקום בו הסמכות לועדת הערר לענייני ביוב).