תשעה ליקויים בחיובי אגרות והיטלים

עו"ד עדי מוסקוביץ

אגרות והיטלי פיתוח, יחד עם תשלומי ארנונה מהווים מקורות הכנסה עיקריים של רשויות מקומיות.

אגרות והיטלי פיתוח הינם תשלומי חובה המוטלים על בעלי הנכסים בתחום הרשות המקומית, ומיועדים לממן עלות התקנתן או עלות רכישתן של מערכות תשתית עירוניות.

על מערכות אלו נמנים קווי הולכת המים, סלילת רחובות (כבישים ומדרכות) ומערכת התיעול והניקוז.

החבות בתשלום אגרות והיטלי פיתוח מתגבשת בעת תחילת עבודות התשתית נשוא החיוב או לחלופין, בעת בקשת היתר לבניה חדשה או לתוספת בניה.

שיעור ההיטלים – נגזר משטחי הבניה (לעיתים תלוי סוג השימוש – מגורים, תעשיה וכיוצ"ב) ומשטחי הקרקע, המוכפלים כל אחד בתעריפים הקבועים בתוספות חוקי העזר העירוניים. תעריפים אלו מוצמדים לפי מנגנוני הצמדה שונים, בין השאר, לפי חוק עזר הצמדה למדד.

על פי דו"ח מבקר המדינה לשנת 2004 עולה נתון מעניין לפיו, עיון בתקציבי הפיתוח של הרשויות המקומיות מעלה כי חלה ירידה בהוצאות התקציב לפיתוח בהשוואה לאשתקד, כנגד עלייה בהיקף ההכנסות לפיתוחבאותה תקופה.

נבקש להביא בפניכם מספר ליקויים נפוצים באופן הטלת החיובים באגרות ובהיטלי הפיתוח. ליקויים אלו, באופן לא מפתיע, מגדילים התקבולים המועברים לכיסה של הרשות המקומית.

1. חיוב כפל

בדיני ההיטלים והאגרות יש כלל בל יעבור המכונה "עיקרון חד- פעמיות ההיטל".

משמעותו של עקרון זה הינה כי נכס שבעדו שולם היטל בעבר, לא יחויב בשנית.

עקרון זה עומד גם בבסיס קביעת התעריפים בחוקי העזר.

דוגמא להפרת עקרון זה, הינה כאשר נישום מבקש לבנות על קרקע באזור בו קיימות תשתיות ומחויב בגין הקרקע או במקרה בו נישום מבקש תוספת בניה ומחויב בגין הקרקע ובניה קיימת.

2. בעיות בתעריפים המופיעים בהודעות החיוב

בליקוי זה, כוונתנו לפערים בלתי חוקיים בין התעריפים שפורסמו בחוקי העזר לבין התעריפים שפורטו בדרישות התשלום. פערים הנובעים משיעורי הצמדה שגויים.

דוגמאות –

א. הצמדת התעריפים למדד שפורסם מספר חודשים לפני שחוק העזר נכנס לתוקף.

ב. כפל הצמדה, הנוצר כתוצאה מפגמים בחוק עזר הצמדה למדד.

3. פגמים באופן חישוב התעריפים:

התעריפים בחוקי העזר, נקבעו על פי רב על סמך תחשיב שהכין מומחה לדבר מטעם העירייה. שיעור התעריפים נקבע לאחר שנבחנו מצד אחד– אומדן העלויות להן תידרש העירייה להקמת התשתית נשוא החוק ומצד שני – אומדן השטחים אותם ניתן לחייב בהיטל (שטחי קרקע ושטחי מבנה).

טעויות באומדנים אלו, גוררים תעריפים גבוהים. כך למשל הפרזה בעלויות ו/או אומדן נמוך של שטחי החיוב, יגרור בהכרח תעריפים גבוהים לחיוב.

לעיתים אנו רואים כי בתחשיבים ישנם סוגי שטחים שאינם נלקחים באומדן השטחים ברי החיוב, אך בפועל, מושת חיוב על שטחים אלו, באופן היוצר מקור הכנסה נוסף, יש מאין.

4. פער זמנים גדול בין מועד ביצוע התשתית למועד החיוב

פער זמנים, הולך וגדל, בין המועד בו בוצעו העבודות לבין המועד בו מוטל חיוב בגין עבודות אלו, פועל בדרך כלל לטובת הרשות. בחלוף השנים, אנו עדים בדרך כלל לעליה בתעריפים, בה בשעה שבהוצאות העירייה ששולמו על ידה לפני שנים במועד ביצוע התשתית, לא חל כל שינוי.

5. הרשות מחייבת בגין תשתית שלא מומנה על ידה

על פי הפסיקה הקיימת, חייבת להיות זיקה כלשהי בין תשלומי החובה – האגרות והיטלי הפיתוח, לבין השירות בגינו הוטלו – עלות הנחת התשתית.

ביצוע תשתית במימון גורם חיצוני לרשות, מנתק את אותה זיקה ובכך החיוב הופך ל"מס טהור" האסור לגביה ללא סמכות מפורשת.

6. הטלת חיובים שמשמעותה: הכנסה בלי הוצאה

שוק האגרות והיטלי הפיתוח מתנהל כמעין משק סגור, לאור ההנחות בבסיס התחשיבים, כפי שהבאנו לעיל. בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה לפיה בעלי נכסים מקבלים הודעות חיוב במליוני שקלים, כאשר לפחות על פניו, נראה כי הרשות לא ביצעה בסמוך למועד החיוב, עבודות תשתית.

גביה בנסיבות אלו, יוצרת לרשות הכנסה יפה, בלא טרחה בצידה.

7. הכללת עבודות זהות בחוקי העזר שונים (סלילה ותיעול, היטל ואגרת ביוב)

גביית היטלים עבור עבודות זהות מכוח חוקי העזר שונים יוצרת למעשה גביית יתר אבסולוטית בהשוואה לעלויות שנקבעו בתחשיב.

8. גביית היטלים בגין ביצוע עבודות תחזוקה ושיפוץ

לעיתים, מוטל חיוב בהיטלים ובאגרות כאשר עולה מן העובדות כי בוצעו עבודות תחזוקה ושיפוץ בלבד. עבודות אלו שאינן הנחת תשתית, צריכות להיות ממומנות מתשלומי ארנונה ו/או מאגרות ביוב, במקרה של תחזוקת תשתית הביוב.

לפיכך, גבית היטלים במקרה של עבודות תחזוקה מהווה מקור נוסף להתעשרות הרשות. בעניין זה זכה לאחרונה משרדנו בפס"ד דין לרר של בית המשפט העליון, בו נקבע כי סלילת כביש מחדש על בסיס כביש קיים מהווה, לכל היותר, עבודות שיפוץ של כביש קיים ולכן, אינן עילה לחיוב בהיטל סלילת כביש.

9. הסכמי פיתוח

באזורים רבים בארץ, בדרך ככל אזורי תעשיה או אזורים חדשים בלתי מפותחים, נחתמים הסכמי פיתוח כדי להאיץ עבודות הפיתוח במתחם.

כל הסכם יש לו הסדר משלו, ובחרנו להביא בפניכם שתי דוגמאות להסכמי פיתוח, אשר טמונים בהם, או בחיוב לאחר חתימתם, פוטנציאל התעשרות לרשות המקומית.

ניקח הסכם בו צד שלישי מבצע פיתוח המתחם ובתמורה, גובה מכל בעל קרקע דמי פיתוח בשווי מאות אלפי שקלים. לימים מגיעה העירייה ומבקשת מבעל הקרקע תשלומי היטלים גם עבור הקרקע וגם עבור המבנים. לגביה זו שני פגמים, האחד – הבעלים כבר שילם מעין היטל על הקרקע, לחברה המפתחת. השני – העירייה גובה היטלים עבור תשתית שלא בוצעה על ידה ועל כך הרחבנו לעיל.

ניקח הסכם בו בעל קרקע מתחייב לבצע עבודות תשתית בשטחים ציבוריים, ששווין מעל שווי ההיטלים שהיה עליו לשלם, לולא ביצע התשתיות בעצמו. אך צפוי הוא כי הרשות תשלם לבעלים ההפרש בין שווי העבודות לשווי ההיטלים, שהיה עליו לשלם לרשות, אם הרשות היתה מבצעת העבודות בעצמה. אי תשלום ההפרש לבעלים, יוצר התעשרות ואפילו עקיפה אצל הרשות. ודאי מנועה הרשות לגבות היטלים מבעלים אחרים של קרקעות סמוכים, כי לא היא ביצעה את התשתית.

תשעה ליקויים מנינו לעיל, ואנו מאמינים שעשירי בא יבוא.

המסקנה מהאמור לעיל ברורה – אל תרוצו לשלם, תרוצו לבדוק את חוקיות הדרישה. …..