"אתם לא יכולים להחליף את הקלפים שקיבלתם אבל אתם יכולים לבחור איך לשחק איתם"
הערכות לשנת הכספים 2019 - ארנונה, היטלי פיתוח, והיטל השבחה
מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ
שנת 2018 הייתה שנה "שקטה" מבחינת פעולות אשר ננקטו ע"י הרשויות המקומיות, אשר ברוח הבחירות שהתקיימו לראשות הערים, צמצמו והצניעו מאד את סקרי הנכסים ואת תיקוני השומות מצידן - כיאה לשנת בחירות.
מאידך, הייתה זו שנה סוערת וגועשת מאד בכל הקשור לפסיקת בתי המשפט, לרבות פסיקתו של בית המשפט העליון בתחום המיסוי העירוני.
להערכתנו, פסיקה זו, העומדת ליישום בפתחה של שנת מס חדשה לאחר שנת בחירות, מחייבת הערכות ותשומת לב מיוחדת ורבה יותר מהרגיל.
במאמרנו זה, נביא בפניכם בתמצית רק חלק מן השינויים והתמורות המהותיות אשר חלו בפסיקת בית המשפט בשנה האחרונה, אשר עשויות להוביל למחלוקות כבדות משקל עם הרשות המקומית ויש להיערך אליהן מראש.
בתחום הארנונה לדוגמא, קבע בית המשפט העליון קביעה מורכבת ובעייתית לדעתנו, הנוגעת לחיובו של נכס שלא נעשה בו שימוש בארנונה כללית. עד לאחרונה, הייתה נהוגה ההלכה ולפיה נכס שלא נעשה בו שימוש, יחויב בארנונה לפי הסיווג הנמוך ביותר האפשרי בהתאם לייעודים המותרים מבחינה תכנונית. קביעה זו אפשרה גמישות ביחס לחיובו של נכס כזה בארנונה, וזאת, בהתחשב בעקרון ההנאה ובעובדה שאין הגיון כלכלי לחייבו בתעריף גבוה כאילו הוא מניב תועלת כלכלית למחזיקו. ואולם, לאחרונה פסק בית המשפט העליון (בפסק דין בית ארלוזרוב), כי השימושים המותרים לצורך חיובו של נכס ללא שימוש, יבחנו בהתאם להיתר הבנייה ולא בהתאם לתוכנית החלה, דבר המצמצם בהכרח את הגמישות בחיוב הארנונה. כך, נכס אשר בהיתר הבנייה נקבע לו שימוש של משרדים, יחויב לכאורה בסווג זה גם אם יעמוד ריק, וזאת למרות שבתוכנית מותרים שימושים נוספים בעלי תעריפים נמוכים יותר. זאת ועוד, אנו צופים כי עלולים להיווצר מחדש מצבים אבסורדים לפיהם חיובו של נכס בארנונה יגדל דווקא עם הפסקת השימוש בו.
קיימים כלים להתמודדות עם פסיקה זו, אשר מחייבים הערכות מראש ותכנון מס, ובעניין זה יש להתייעץ ובידנו הידע לתכנן עבורכם את הדרך הנכונה שתוביל לחיוב מינימלי אפשרי בהתחשב בפסיקה זו.
קביעות נוספות חשובות ועקרוניות של בית המשפט העליון ניתנו בשנה האחרונה גם בעניין חקיקת ההקפאה והלכת אי. בי. סי., אשר כזכור הגבילה תקיפת שרשור של סיווגים ותעריפים במגבלת שבע שנים לאחור. בסוגיה זו קבע בית המשפט העליון, כי לא מתקבל על הדעת שטעות או מחדל יונצחו עקב דיני ההקפאה (עעמ 7904/16 עיריית תל אביב יפו נ' ענת חרחס). עוד נקבע כי בעקבות פסק הדין של אי. בי. סי., לא רק שהאזרח מנוע מתקיפת פגם בצו הארנונה, אלא מניעה זו חלה באותה מידה גם על הרשות המקומית (עתמ (ת"א) 59037-12-15 אליהו לוי נ' מנהלת הארנונה באור יהודה). ואכן, לאחרונה רבו המקרים בהם רשות מקומית טוענת כנגד סווג שקיים בצו המיסים שלה עצמה כדי להתחמק מהחלתו. פסק דין לוי סותם את הגולל מפני העלאת טענות מסוג זה, אולם מדובר בשלב זה רק בפסיקה מחוזית.
בפסק דין חרחס חזר בית המשפט על האיסור לשנות שיטת חישוב שטח של נכס (באמצעות תוספת חיוב של שטחים שלא חויבו קודם). בית המשפט קובע שוב כי שינוי שיטת חישוב כזו אינו אפשרי. גם אם וככל שתעשה פנייה לשרים שאינם מוסמכים לכך. קביעה זו חשובה במקרים בהם שטח הנכס שלכם "גדל" שלא בעקבות תוספת שטחים בנויים, אלא בעקבות שינוי שיקול דעת של הרשות והוספת שטחים משותפים, שטחי מרפסות ושטחים אחרים שלא חויבו קודם לכן. ניתן וצריך לתקוף שינויים אלה.
גם בנושא חיוב בארנונה של שטחי חנייה המשרתים עסק, חלו תמורות ושינויים רבים כפי שעמדנו עליהם לא אחת במאמרים שפרסמנו בנושא. לקראת שנת הכספים הקרובה, יש להיערך, בשים לב לתכנוני מס אפשריים אשר עשויים להוביל להפחתות של מאות אלפי שקלים לשנה בחיובי החניונים.
משבאנו לכאן נזכיר פסיקה חשובה שניתנה בעניין הפעלת הליכי גבייה ע"י רשות המיסים, אשר לדעתנו יש לה חשיבות ומשמעות על הפעלת הליכי גבייה ע"י רשומת מקומית. בעא 8158/16 אפרים בן מנחם נ' פקיד שומה - מס הכנסה חיפה עומד בית המשפט העליון על הצורך של הרשות לברר את כתובת הנישום ולשלוח לו את החיובים לכתובת הנכונה לצורך מימוש כוחה לפעול במסלול של גבייה מנהלית, לכל הפחות בקשר של חלוקת האחריות בין הרשות לנישום.
בתחום היטלי הפיתוח, נראה שכללי המשחק השתנו מהותית בעקבות פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט העליון בעניין בתי זיקוק לנפט. מדובר בפסק דין עמוס בקביעות משפטיות ומורכב ומיוחד מאד בנסיבותיו, ואולם בעקבותיו "הורחבו" לכאורה ע"י בתי המשפט עילות החיוב בהיטלי פיתוח לכל עבודת תשתית, תהא אשא תהא גם אם מדובר בשדרוג תשתיות קיימות.
גם בתחום היטלי ההשבחה, חלו תמורות חדשות דווקא לטובה. נציין ונזכיר רק הליך אשר משרדנו מעורב בו, אשר ממתין לפסיקה של בית המשפט העליון בשאלה האם וועדה מקומית יכולה להשית חיוב בגין היטל השבחה לשימוש חורג כאשר השימוש החורג חורג מהיתר בנייה ,אך אינו חורג בתוכנית קיימת. היועץ המשפטי לממשלה הגיש במסגרת הליך זה עמדה אשר מאמצת את עמדתנו ולפיה במקרה כזה לא ניתן להשית חיוב בהיטל. יצוין כי נוכח המלצת בית המשפט העליון חזרה בה הוועדה המקומית מהערעור, ואולם בית המשפט העליון ביקש לכתוב בעניין זה הלכה מנחה ואנו ממתינים לפסק דין.
כמו כן, ראוי להזכיר את הצעת חוק שומות מוסכמות, אשר אושרה בקריאה טרומית ולפיה בעל נכס אשר מחויב בהיטל השבחה בסכום של עד 100,000 ש"ח יוכל להגיע לפשרה עם הרשות המקומית, אף מבלי להידרש להליך של שמאי מכריע, הליך הכרוך בזמן ובעלויות גבוהות. יצוין כי בהצעה זו מובא פתרון חלקי למצב הבלתי נתפס אשר נוצר בעקבות תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה ולפיו וועדה מקומית מנועה מלהגיע להסכם פשרה עם נישום בגין שומות היטל השבחה. אמנם הפסיקה הולכת ומצמצמת תיקון זה ומאפשרת חריגים ופשרות, אשר במהותן מבוססות על טיעונים הדדיים של הצדדים, כאשר הצעת חוק זו מבקשת להרחיב את ההלכה. ואולם, לדעתנו ראוי היה להרחיבה גם על שומות בסכומים גבוהים יותר.
הבאנו בפניכם כאן רק על קצה המזלג מספר תמורות ושינויים שחלו השנה בכל אחד מן התחומים הנ"ל. בהערכות לשנת הכספים הקרובה, חשוב להיות מודעים לשינויים אלה ולהקפיד הקפדת יתר בהעברת החיובים לבדיקה וטיפול בזמן, כדי להימנע מאובדן זכויות.
נזכיר שוב כפי שאנו מזכירים לכם מידי שנה:
המועד לתקיפת חיוב ארנונה על דרך השגה הינו 90 ימים ממועד בו קיבלתם את החיוב ואולם טענות מסוימות העומדות לכם כנגד החיוב, אינן בסמכות מנהל הארנונה וועדת הערר ויש להגיש בגינן עתירה מינהלית תוך 45 ימים. כך, לדוגמא אם התקבל אצלכם חיוב רטרואקטיבי בארנונה, הדרך לתקיפתו של חיוב זה היא בעתירה מנהלית כאמור.
תקיפת חיוב בהיטלי פיתוח (היטל סלילה, היטל תיעול), נעשית בדרך כלל על דרך עתירה מינהלית תוך 45 ימים. על חיוב בגין דמי הקמה (אשר החליפו את היטלי הביוב) קיים הליך מקדמי נוסף של בירור אשר יש לנקוט בו תוך 30 יום.
ערר בגין חיוב היטל השבחה ו/או בקשה למינוי שמאי מכריע יש להגיש תוך 45 יום ממועד קבלת החיוב.
מועדים אלה חשובים ביותר ואי נקיטת הליך בזמן עלול להוביל לכך שהחיובים יהפכו חלוטים והרשות תהא חופשייה להפעיל בגינם הליכי גבייה. בכל מקרה חובה להתייעץ עם עו"ד שכן סוגיית המועדים היא מורכבת (למשל יש מקרים שעתירה מנהלית יש להגיש בפחות מ- 45 ימים).
נאחל לכם ולנו שנת כספים טובה, בטוחה וחסכונית.