בית המשפט המחוזי: פטור מהיטל השבחה לתכנית חלופית לתמ"א 38 אינו חל במכר; זכויות מכוח תכנית רובע 3 הן "זכויות מוקנות" החייבות בהיטל השבחה בנסיבות המקרה הנדון; ובנסיבות המתאימות, ניתן להתחשב בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית השווי בשל תחולת תמ"א 38 בעת קביעת שווי מצב קודם, בכפוף לבחינה שמאית.
מאת עו"ד עידן שרון
ממשרד מוסקוביץ, אזרואל – עורכי-דין
במהלך השנים האחרונות חלה תנופת בנייה אדירה בתחום ההתחדשות העירונית במטרה לעמוד בביקוש הגובר לדירות מגורים בשוק הדיור בישראל. אולם, כדי לעמוד במטרה זו, נערכו תיקוני חקיקה שנועדו להקל על ייזום וביצוע פרויקטים להתחדשות מבנים קיימים, אם בדרך של חיזוק ותוספת בניה (תמ"א 38/1), הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2) או (בינוי) פינוי-בינוי בכפוף להכנה, קידום ואישור תכנית מפורטת מתאימה.
במרוצת השנים הוחלט על סיום תוקפה של תמ"א 38, ובמקומה הרשויות המקומיות יקדמו תוכניות מפורטות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 במסגרת הליכי התכנון המקובלים, באופן אשר ישקפו, בין היתר, את המדיניות התכנונית העירונית הפרטיקולרית לכל שכונה או רובע.
עיריית תל אביב קידמה מספר תוכניות חלופיות ובהן תכנית רובע 3 (תא/3616א), מכוחן הוצאו מספר לא מבוטל של שומות היטל השבחה בהיקף של מאות מיליוני שקלים באירוע מימוש זכויות של העברת זכויות במקרקעין ("מכר").
בעקבות זאת, הוגשו מספר רב של עררי היטל השבחה בוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, מהם עלו מספר שאלות עקרוניות, אשר לבסוף הגיעו לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב: (1) האם הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה חל בעת קרות אירוע מימוש של מכר; (2) האם הזכויות שהוקנו לדירות בתוכנית רובע 3 הן "זכויות מוקנות" או "זכויות צפות" שאינן בנות חיוב בהיטל השבחה?; (3) האם יש להתחשב בפוטנציאל התכנוני הגלום בתמ"א 38 בעת קביעת שווי מצב קודם?
ביום 8.1.2024 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעמ"נ (ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב הקובע, בין היתר, שלוש קביעות עקרוניות:
הראשונה, הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה חל באירוע מימוש זכויות של מתן היתר בניה בלבד, ועל-כן לא ניתן להחילו במכר; השנייה, הזכויות הספציפיות שהוקנו לדירות מושא ההליך מכוח תכנית רובע 3 הן "זכויות מוקנות" שבגינן ניתן לגבות היטל השבחה במכר; והשלישית, לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית השווי במקרקעין בשל תחולת תמ"א 38 בעת קביעת שווי מצב קודם, בכפוף לבחינה שמאית שתיערך באשר לגדר הציפיות הסביר של השוק.
לדעתנו, בחינת לשון סעיף החוק ("לו ניתן היתר" לפי התמ"א) ביחס לקביעה הראשונה מלמדת על כוונת המחוקק להקל על ייזום וביצוע פרויקטי התחדשות עירונית תוך מימוש זכויות מכוח תוכניות חלופיות המתבצע בעת הנפקת היתר בניה, להבדיל ממכר.
לשון אחר: כשם שלא ניתן לחייב בהיטל השבחה במכר בגין אישור תמ"א 38 (או תמ"א אחרת שהינה תכנית כוללנית) לצורך העניין ובשל היות הזכויות "צפות" מעל המקרקעין, כך לא ניתן לקבל את הפטור הניתן לתוכניות חלופיות במכר. מדובר בתוצאה המשקפת לא רק את לשון החוק הברורה, אלא גם את הסימטריה הנדרשת בעת בחינת שווי מצב קודם בשים לב לציפיות הסבירות של השוק ביחס לתחולת תמ"א 38, ככל שחלה. יצוין, כי תוצאה דומה חלה גם במקרה של ממ"דים (מרחב מוגן דירתי).
בתוך כך, יש להבחין, הבחן היטב, בין מועד אירוע המימוש "המצית" את החבות הרעיונית בהיטל השבחה ובין מועד אירוע המס, שהינו מועד אישור התכנית – והוא המועד הקובע לבחינה השמאית.
קושיה סבוכה יותר, היא הקביעה השנייה, נעוצה באופי זכויות הבניה הגלומות בתוכנית רובע 3, אם בהיותן "צפות", "מעין-מוקנות" או "מוקנות", ויש לכך השלכה ישירה על החבות הרעיונית בהיטל השבחה וגובהה. לעניות דעתנו, המערער בפרשה זו לא הצליח לבסס את טענתו בהוראות תקנון תכנית רובע 3 באופן שיכול ללמוד אודות שיקול דעת תכנוני רחב, חובת פרסום לציבור, שמיעת התנגדויות, חובת קבלת הסכמות של צדדים שלישיים וכדומה. תחת זאת, המערער בחר לטעון לאחוז מימוש זכויות נמוך מאוד הצפוי לעמוד על 10% לכל היותר. לטעמנו, טענה זו אינה מספקת מקום שבו פסיקת בית המשפט העליון מחייבת עיגון לשוני בהוראות תקנון התכנית, באופן שיהא ניתן ללמוד על טיבן של הזכויות הגלומות בה.
יחד עם זאת, הקביעה השנייה אינה יכולה ללמד, מבחינה קטגורית, על מקרים נוספים ואחרים שבהם הוטל חיוב היטל השבחה בגין תכנית רובע 3, וממילא גם לא בגין תוכניות רובע אחרות, כגון רובע 4 (תא/3729א). כך למשל, מקום שבו מימוש הזכויות המיטבי והיעיל מכוח תכנית רובע 3 מחייבת בנייה בקיר משותף במבנה קיים לפני ה-1.1.1980 לצורך העניין, הרי שאז מימוש הזכויות כפוף, בין היתר, להסכמת בעלים בחלקה הגובלת, פרסום לציבור לפי סעיף 149 לחוק ובכפוף לכל דין (סעיף 4.1.3ז לתקנון תכנית רובע 3).
באשר לקביעה השלישית, מדובר בקביעה עקרונית מבורכת המתיישבת עם ההיגיון של "מהלך תכנוני אחד" שבו במצב הקודם חלה תמ"א 38 ובמצב החדש חלה התכנית החלופית, כך שלא נוצר בהכרח "ואקום תכנוני". בדרך זו, אף מובאות בחשבון הציפיות הסבירות בשוק הנובעות מאישורה של תמ"א 38 שחלה במצב הקודם ועד למועד פקיעתה (ובכפוף להוראת סעיף 5 לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (תכנון ובנייה ומקרקעי ציבור), התשפ"ד-2023). הדבר נלמד אף מקל וחומר בעת שניתן ביטוי משפטי ושמאי לפוטנציאל תכנוני בעת קביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עבור תכנית מופקדת (השווה להלכת דלי דליה, בר"מ 10212/16). אולם, משמעותה המעשית של קביעה זו כפי שתבוא לידי ביטוי שמאי עדיין לא ברורה, כך שנותר להמתין ליישומה על-ידי השמאים המכריעים או המייעצים בעררים השונים.
יובהר, כי מדובר בפסק דין שניתן אך לאחרונה ועל-כן הוא אינו חלוט, כך שקיימת אפשרות שתוגשנה בקשות רשות ערעור, מצד המערער, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב או שניהם. נעקוב אחר ההתפתחויות ונעדכן.