אין לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר
עדי מוסקוביץ,עו"ד
היטל השבחה הינו מס שנועד להשיג צדק חלוקתי. זהו מס שוויוני המוטל על בעל נכס ששווי המקרקעין שלו עלה כתוצאה מתכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג. החבות הרעיונית ביחס לעליית שווי כתוצאה מתכנית משביחה, קמה ומתגבשת עם אישור התכנית, אולם מועד התשלום נדחה בדרך כלל למועד המימוש, הינו למועד המכירה או למועד מתן היתר הבניה. לעומת זאת, היטל השבחה בגין הקלה, מתגבש ומוטל עם מימוש היתר הבניה שבו גלומה ההקלה, ואילו היטל השבחה כתוצאה ממתן היתר לשימוש חורג, מוטל ומתגבש עם קבלת ההיתר לביצוע שימוש חורג.
היתר לשימוש חורג ניתן לתקופה קצובה והוא מוטל בשני מקרים:
(א) שימוש חורג מתכנית.
(ב) שימוש חורג מהיתר הבניה.
במקרים רבים – אפילו במקרים רבים מאוד – מבקש המחזיק או בעל הנכס לבצע שימוש שאינו חורג מהשימושים המותרים בתכנית, אולם השימוש אינו תואם את היתר הבניה. כך למשל כשהתכנית מאפשרת שימוש ליעוד משרדים, אולם בהיתר הבניה השימוש הוגבל ל"בנק". במקרים כאלה עומדות בפני הנישום שתי חלופות: הראשונה, לבקש היתר לשימוש חורג; השנייה, להגיש בקשה לתיקון ההיתר. המסלול השני (תיקון ההיתר) אינו מקים חבות בהיטל השבחה והוא למעשה מסלול של פטור מוחלט. ברם, הוועדה המקומית תיתן הסבר "משכנע" מדוע כדאי לנישום ללכת במסלול הראשון (שינוי חורג מהתכנית) המקים לשיטתה חבות בהיטל השבחה, כשמחד היא מדגימה את הבירוקרטיה והקשיים שהיא יצרה במסלול השני (תיקון היתר הבניה) ומאידך מדגישה את "הנוחות" והמהירות בהן ניתן לקבל את ההיתר במסלול החייב לשיטתה בתשלום היטל. כן, ממש כמו כרטיס Fast Pass בפארק שעשועים.
אלא שאנו סבורים כי גם המסלול המהיר (היתר לשימוש חורג) פטור אף הוא מהיטל השבחה. הנימוקים בעניין זה הינם משפטיים בעיקרם (ולא שמאיים). ראשית, משיש באפשרות הנישום לקבל היתר לשימוש המבוקש במסלול נגיש שאין בצידו חבות בהיטל השבחה, אין כל טעם והיגיון כלכלי או חברתי היכולים להצדיק חיוב בהיטל השבחה. אין כאן יצירת רווח וממילא אין מקום "לחלוק עם הציבור" רווח שלא נוצר. הקושי שהוועדה המקומית יוצרת בכוונת מכוון כדי לנתב את הבקשות למסלול של חבות, הוא מלאכותי ואין בו כשלעצמו כדי ליצור השבחה של הנכס. שנית, יש מידה רבה של חוסר תום לב בחסימה בירוקרטית של מסלול הפטור מהיטל השבחה והפניית האזרח למסלול שיש בו כביכול חבות. התנהלות כזו אינה ראויה לרשות שלטונית.
למרבה הצער אנו נתקלים שוב ושוב במקרים בהם מוטל היטל השבחה כתוצאה משימוש חורג מהיתר, כאשר השימוש עצמו מותר לפי התכנית התקפה. בתי המשפט, וועדות הערר וגם שמאים מכריעים (שאין זה תחום מומחיותם) הוציאו תחת ידם החלטות סותרות בעניין זה. אנו ממליצים לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בטרם תשלום, במטרה לעבור כמה שיותר מהר "במסלול הירוק".