ארנונה על מתקנים, קונסטרוקציות, גלריות ומה שביניהם

מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ועו"ד טל יצחק אזרואל

אחת השאלות המרכזיות והקשות בדיני הארנונה, מעבר לשאלת איחוד ופיצול יחידות השומה, נוגעת לשאלה האם וכיצד יחויבו מתקנים, קונסטרוקציות, קולונדות, גלריות, סבכות הליכה, מסועים, מזגנים, בליטות, מתקנים תת קרקעיים, גשרי צנרת, פרגולות, צנרת צפופה, תעלות, מאצרות, קולטים סולאריים, דודי שמש, אנטנות וכיוצא באלה.

השאלה אינה נוגעת רק לחישוב שטח הבניין לפי צו הארנונה, שכן כמעט בכל המקרים צווי הארנונה שותקים ואין בהם התייחסות מפורשת לשטחים האמורים. לכל היותר ניתן למצוא ברשויות מקומיות מסוימות הגדרות מפורטות לעניין גלריות. השאלה אף אינה מובילה תמיד להכרעה בינארית בסוגיה (האם המתקן יחויב או לא), אלא היא משתרעת גם על השאלה כיצד יחושב שטחו של "המתקן" במקרה שהוא חויב.

השאלות הנדונות מכבידות מאוד על הסקטור העסקי, ובמיוחד על התעשייה וחברות התשתית. בניגוד לתקנות התכנון והבניה אשר קובעות כללים מפורטים ביחס לחישוב שטחו של בנין, הגדרה שכזו אינה בנמצא בכל הקשור לארנונה. הרשויות המקומיות מצידן מנצלות עד תום את אי הבהירות והן עושות שימוש בטיעונים מניפולטיביים לצורך הפקת הכנסות מאותם מתקנים, תוך הדגשת הצורך בהיתר בניה, הבלטת העובדה שמדובר בחיבור של קבע למקרקעין וציון העובדה שלא מדובר בקרקע.

ראו למשל את המתקן הבא, נשאלת השאלה כיצד יחויבו הצינורות והמתקנים שעל הגגות? האם במקום שהמתקנים מצויים מעל מבנה ייצור מדובר בקומה נוספת?

ומה דינה של קונסטרוקציה זו? האם תחויב, ואם כן כיצד יחושב שטחה? האם לפי שטח המסגרת או נטו בניכוי המרווחים?

כיצד יחויבו הפאנלים הסולריים הללו? האם לפי שטח הפנים שלהם או לפי שטח ההיטל שהם יוצרים על הקרקע (שהוא כמובן קטן יותר)? ומה עם המרווחים שבין הקולטים? ומה בקשר לשטח הגג שאין עליו קולטים?

כאמור הוראות החוק שותקות ביחס לסוגיות אלה, ואף הפסיקה לא התוותה פתרון סדור. משום כך, אנו סבורים כי הכרעה בסוגיה צריכה לשקלל מספר משתנים עליהם נעמוד להלן:

ראשית, המבחן העיקרי שאומץ בפסיקה הוא מבחן השכל הישר וההיגיון. פרגולה מרווחת שונה מפרגולה צפופה, גשר צנרת המוליך שורה של צינורות בקוטר של 100 צול על תשתית בטון ופלדה שונה מצינורות בודדים בקוטר 2 צול ואשר מונחים על-פני הקרקע. כך נהגו בתי המשפט בענייני מסדרים ומתקנים אחרים של חברת חשמל וכך ממש נהג לאחרונה בית המשפט העליון בעניין גלריות בנשר (ברמ 8562/15 ‏עיריית נשר נ' מוסך התאומים בע"מ). פסק הדין ממחיש היטב את הבעייתיות הנובעת מ"צו ארנונה שותק" ביחס למתקנים וקונסטרוקציות והוא קובע לראשונה את עיקרון היסוד שלא כל חלק ממבנה יהווה חלק מחישוב שטחו, במקרה שצו הארנונה שותק ולא מגדיר במפורש איזו קונסטרוקציה תחושב בשטח הבנין:

"אכן, ישנם גלריות ויציעים שאינם אלא תחליף מדף להנחת דברים והם אינם מגדילים את השטח הבנוי של הנכס. באשר לגלריות ויציעים מעין אלו סביר, לכאורה, כי ייקבע שהם אינם מהווים חלק מהשטח הבנוי של הנכס אם הדבר לא נקבע מפורשות בצווי הארנונה. על כן, העירייה אינה רשאית לחייב בגינם בתשלום ארנונה. מנגד, גלריה או יציע היוצרים חדר נוסף בנכס שבו נבנו לשימוש המחזיקים בו, דומה כי לא יכול להיות ספק שהם מהווים חלק מהשטח הבנוי של הנכס שניתן לחייבו בארנונה. בתווך שבין גלריות המשמשות כתחליף מדף וגלריות היוצרות חדר נוסף במבנה, קיימים מקרי ביניים כדוגמת המקרה שנדון בענייננו בו מדובר על גלריה ששטחה כ- 50 מ"ר בקירוב המשמשת לאחסון אשר לגביה קיים ספק האם היא מגדילה את שטחו של הנכס בו נבנתה. על מנת להתמודד עם חוסר הבהירות המתעורר במקרים מעין אלו קבעו רשויות מקומיות אחרות קריטריונים להכרעה בשאלה מה ייחשב לגלריה או יציע המגדילים את שטח הנכס בו נבנו. כך, למשל, בצו הארנונה של עיריית נצרת עילית (שצורף לבקשת האישור מב/1) נקבע כי רק גלריה שהמרחק מרצפתה ועד תקרתה עולה על 1.70 מטר תיחשב לחלק משטח הבניין בו נבנתה. דוגמא נוספת ניתן למצוא בצו הארנונה של עיריית חולון (שצורף אף הוא לבקשת האישור) הקובע כי גלריה תיחשב לחלק מהמבנה בו נבנתה אם יש אליה גישה באמצעות סולם או מדרגות מתוך המבנה והיא משמשת לאחסון (עוד ראו: עמ"נ 200/02 (ת"א) מנהל הארנונה של עירית הרצליה נ' אברהם [פורסם בנבו"(25.5.2003))

שנית, הנטייה היא לחייב בריכות ותעלות בטון אם הן מהוות קונסטרוקציה ממשית. כך למשל בריכת שחיה נכללת בחישוב שטח הבניין, אולם רצפת בטון לא תמיד תחושב בשטח הבנוי.

שלישית, מתקנים הקבורים בקרקע כגון מיכלי דלק וגז לא יחויבו כבנין, וזוהי לעת הזו גישת בתי המשפט. גם מדפים או ניצול מיטבי של החלל באמצעות מתקנים אינו יכול להוסיף לשטח הבניין ונדרש שהקונסטרוקציה תהיה דומה יותר לקומה (עש (ת"א) 2531/96 חניוני נחום (94) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית תל אביב).

רביעית, ככל שיש יותר מרווחים בין הקונסטרוקציות, כך האפשרות לחייבם פוחתת. לכל היותר ניתן לחייבם בניכוי המרווחים (נטו).

חמישית, דעתנו היא שקונסטרוקציות ומתקנים סבוכים, בעיקר בתעשייה הפטרו-כימית, צריכים להיות מחויבים לפי שטח ההיטל על פני הקרקע ואין ליצור קומות וירטואליות ביחס לגשרי הליכה או משטחי שירות. הדבר נוגד את ההיגיון וקשה ליישום.

שישית, ניתן לחייב מתקנים על גגות, אולם ככל שניתן לראות בהם קומה או חדר. כלומר יש צורך במתקן גדול ומשמעותי, כאשר כמה מנועי מזגן או אנטנות לא הופכים אותם בהכרח לכאלה שבאים בחישוב שטחו של בנין. מכל מקום, יש לחייב רק את שטח ההיטל של הקונסטרוקציה ולא את כל שטח הגג (למרות שהגג הינו חלק מבנין, השווה למשל: עמנ (ת"א) 264/06‏ ‏ גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית ת"א.

לסיכום

לא כל דבר המהווה חלק מבניין יבוא בחישוב שטחו. במקרים גבוליים כשלא מדובר בשטח רצפת קומה בגובה סטנדרטי וכאשר צו הארנונה אינו קובע מבחנים מדויקים, יש להחיל עקרונות של שכל ישר. אכן מדובר בעקרונות אמורפיים, אולם הפסיקה מצמצמת במידת מה את מרווח התמרון.