יזהרו המוכר והקונה (וגם עורכי הדין שלהם)

מי משלם את היטלי הפיתוח בעת רכישת מקרקעין – המוכר או הקונה?

עו"ד עדי מוסקוביץ

הנוהג לרשום בחוזה המכר סעיף לפיו המוכר או הקונה ישאו בכל האגרות וההיטלים עד ליום חתימת החוזה או עד למסירת החזקה, יוצר מחלוקות מורכבות בין מוכרים, קונים ורשויות מקומיות. הבעיה מצריכה תשומת לב מיוחדת מצד עורכי הדין המטפלים בעסקה.

כלל ידוע כי בהסכם מכר רצוי להבהיר מי ישא בתשלומי חובה החלים על העסקה או הצדדים, זאת למרות שלכאורה סוגיות אלה מוסדרות באופן חלקי בדין. כך למשל היטל השבחה חל על המוכר, מס רכישה על הקונה וארנונה חלה על המחזיק (כל עוד הוא מחזיק בממכר) וכך הלאה. הצדדים גם יכולים לשנות את חלוקת הסיכונים והחבויות ביניהם, ולקבוע כי מועד חתימת החוזה או מסירת החזקה הם המועדים הקובעים לצורך חלוקת החבות.

אלא שבכל הקשור להיטל פיתוח – אותו תשלום הנדרש ע"י הרשות המקומית או תאגיד המים לצורך מימון הנחת תשתית מוניציפלית כגון כבישים, מדרכות, צנרת וניקוז – הסוגיה הופכת להיות מורכבת, שכן לא רק שהיא אינה מוסדרת בדין, אלא שהדין כלל אינו ברור – הן במישור של זהות החייב והן ביחס למועד התגבשות החיוב.

באשר לזהות החייב הרי שהיטלי פיתוח חלים על "בעל" הנכס. אולם עיון בהגדרות "בעל" בחיקוקים שונים מגלה שברשימה זו נכלל גם הבעל הרשום, גם הזכאי להירשם כבעלים ואף חוכר ושוכר לתקופות קצרות. ואם לא די בכך, גם עמדת בתי המשפט בסוגיה זו אינה עקבית, דבר שרק מעצים את חוסר הוודאות.

בכל הקשור למועד התגבשות החיוב, הרי שסוגיה זו קשה שבעתיים. יש להבחין בין התגבשות עילת החיוב (המכונה "חבות רעיונית" או "אירוע מפעיל"),לדוגמא סלילת הכביש, לבין התגבשות סופית של החבות בעת הוצאת דרישת חיוב. לדעת כותב שורות אלה ניתן אף למצוא שלב ביניים של "הטלה", שבו החבות הרעיונית נולדה, אולם הודעת חיוב טרם נשלחה והרשות המקומית הסתפקה במסירת הודעה על ההחלטה לחייב את בעל הנכס.

והנה, לכל אחד מאירועים אלה יש סדרה של אירועי משנה היכולים לבוא בגדרו ולהגדיל את חוסר הוודאות לצדדים. כך למשל, לא ברור האם החבות הרעיונית או התגבשות מלאה של החיוב מתקיימים עם ההחלטה לבצע עבודת תשתית, או במועד פרסום הודעה על ההחלטה להניח תשתית, או במועד פרסום הודעה על כוונה להשית חיוב, או במועד תחילת העבודות בפועל, או במועד משלוח הודעת החיוב, או שמא רק במועד קבלת החיוב עצמו אצל המוכר. זאת ועוד, חלק מחוקי העזר קובעים את מועד העסקה כצומת גבייה, כלומר כמועד שבו חלה חובת תשלום, עם שימוש במונחים העשויים להתפרש כ"אירוע מפעיל" כשלעצמו, דבר התורם לחוסר הבהירות. לעומת זאת, מי שרוצה להיצמד למועד ביצוע התשתית ימצא שגם מועד זה אינו ברור כלל, היות ובחוק העזר הוא מוגדר בדרך כלל כמועד הכנת התוכניות, אולם בפועל מהנדס העיר מכריז – בניגוד לחוק העזר – על מועד אחר: מתן צו התחלת העבודה לקבלן.

ראינו אפוא שעל ציר הזמן יכולים להיות חייבים שונים ואף אירועים שונים היכולים לטלטל את הצדדים לחוזה המכר בוויכוח אינסופי בקשר לחיוב בהיטלי פיתוח שהושת קרוב לחתימת החוזה. על הצדדים מוטלת אחריות להגדיר באופן ברור ביותר מי ישא בחיובים אלה שהפכו להיות מאוד נפוצים בשנים האחרונות. מוצע לבחור "במועד הקצה" כמועד הקובע לחלוקת היטלי הפיתוח בין המוכר לקונה. כלומר, מועד משלוח הודעת החיוב או מועד קבלת הודעת החיוב אצל המוכר. כמו כן, מוצע לברר בטרם חתימת חוזה המכר שחיובים מסוג היטלי פיתוח לא נמצאים בדרכם אל כתובת המוכר. על כן, חוזה מכר המטיל את החבות על המוכר בגין כל חיוב שנשלח (או הגיע) למוכר בטרם חתימת החוזה הינו פתרון פשוט יחסית. יחד עם זאת, קונה שרוצה לסלק מעליו כל סיכוי לחבות מסוג זה, צריך להצמיד את החבות לאחד או יותר מהמועדים הקודמים יותר, היינו אלה הנוגעים להחלטה על ביצוע התשתית, או תחילת ביצוע עבודות התכנון, או מתן צו התחלת עבודה, או פרסום ההחלטה אודות ביצוע העבודות.

ניסוחים בלתי ברורים שאינם משקללים את חוסר הוודאות ביחס למועד התגבשות החבות בהיטלי פיתוח, עלולים לגרור את כל הנוגעים בדבר למחלוקת מיותרת שניתן למנוע בנקל. מוטב לתת על כך את הדעת כבר בעת ניסוח החוזה.