מתי נכס שנעשים בו שימושים שונים יחויב כמקשה אחת, ומתי יפוצל?

עו"ד שגית ישראלי

למרות ששאלת פיצול ואיחוד נכסים לחיוב בארנונה היא סוגיה שכיחה ובעלת משמעות כלכלית ניכרת, אין בדין רשימת פרמטרים סגורה ואחידה ביחס אליה. הערכאות נוטות לאמץ כל מבחן אשר לשיטתן הינו הגיוני ורלוונטי למקרה שלפניהן. במצב דברים זה, התנאים להכרתו של נכס פלוני כבר פיצול הינם קשים לחיזוי.

לאחרונה ייצג משרדנו בפני וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית הרצליה מחזיק בנכס המשמש כבית קפה וכמאפיה גם יחד, כאשר בית הקפה נמצא בקומה העליונה של הנכס והמאפיה נמצאת בקומתו התחתונה והן מקושרות בגרם מדרגות ללא הפרדה פיזית.

העירייה חייבה את הנכס כולו בתעריף המתאים לבית קפה והמחזיק בנכס טען באמצעותנו כי יש לסווג את שטח המאפיה בסיווג "תעשיה ומלאכה" בהתאם לשימוש הנעשה בו.

ועדת הערר קיבלה את טענתנו במלואה ואימצה שני מבחנים לפיהם ניתן לקבוע האם מדובר בנכס רב תכליתי לצורך פיצולו לסיווגי ארנונה שונים. מבחנים אלה, שעלו בפסיקה והוזכרו בעמ"נ 14848-02-13 עופר שערים אוטומטיים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ראשון לציון (פורסם בנבו), הינםמבחן הזיקה ומבחן הכרחיות השימוש למהות הארגון.

על- פי מבחן הזיקה, ככל שהשימושים הנדונים מגוונים, שונים ונעדרי זיקה הדדית, כך גדלה ההסתברות שיביאו לפיצול הנכס ליחידות שומה נפרדות.

על- פי מבחן הכרחיות השימוש, שימוש בנכס העומד באופן עצמאי, קיומו אינו תלוי ביתר השימושים וקיומם של יתר השימושים אינו תלוי בו, "מייצר" יחידת שומה נפרדת.

בבואה ליישם את המבחנים שלעיל ייחסה וועדת הערר חשיבות מכרעת לעובדה שמחד, חלק ניכר מתוצרת המאפיה אינו מסופק לבית הקפה בלבד אלא לגורמים חיצוניים, ומאידך בית הקפה היה יכול להתקיים גם ללא המאפיה ולקבל מוצרי מאפה מספקים חיצוניים. הוועדה קבעה כי יש בכך כדי להצביע על היעדר זיקה ממשית בין המאפיה לבית הקפה וכן להצביע על כך שלא קיימת הכרחיות שימוש בין המאפיה ובית הקפה, שכן כל אחד מהם יכול להתקיים ללא האחר.

למעשה, ציינה הוועדה, מדובר בשני נכסים נפרדים לכל דבר וענין, אשר אילו היו מוחזקים על- ידי מחזיקים שונים, איש לא היה טוען כי יש למסותם כמקשה אחת, והרי כלל ידוע הוא כי סיווג הנכס נעשה על- פי השימוש בנכס ולא על- פי זהות המחזיק.  

וועדת הערר גם קבלה את הטענה לפיה יש לדחות את עמדת העירייה כי מימדי הנכס הנדון (כ- 230 מ"ר) קטנים מכדי שניתן יהיה לפצלו לשימושים שונים. הוועדה איזכרה את עמ"נ 1007/47 אביטל אברהם נ' מנהל הארנונה של עיריית קרית שמונה (פורסם בנבו), שם קבע בית המשפט המחוזי כי נכס בגודל 98 מ"ר הינו בר פיצול. עוד קבעה הוועדה כי מהפסיקה עולה שגודלו הכולל של נכס אינו רלבנטי לשאלת פיצולו ליחידות שומה שונות, כל עוד "מדובר בחלקים נפרדים בגדלים משמעותיים, ובשימושים ברורים ונפרדים, שבנקל ניתן להבחין ביניהם, ואין מדובר בפיצול של נכס לנתחים קטנים, טפלים ושוליים למהות העיקרית." 

לסיכום, מדובר בסוגיה שפתרונה נשען יותר על עובדות המקרה הקונקרטי מאשר על כללים משפטיים סדורים, וככזו הינה קשה לחיזוי. יחד עם זאת, עמדתנו, כפי שאומצה על ידי ועדת הערר, היא שיש לייחס משקל למבחני הזיקה והכרחיות השימוש, וכן כי נכסים קטנים יחסית הינם ברי פיצול.

להלן קישור להחלטת הוועדה.