פיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין והפקעות בשל תוכנית המטרו

מאת עו"ד סלעית קולר

משרד מוסקוביץ, אזרואל- עורכי דין

התוכנית להקמת ובניית רכבת תחתית (להלן "המטרו") היא תוכנית המוגדרת כתוכנית לבניית "תשתית לאומית". החזון של התוכנית היא שיפור איכות החיים בישראל, באמצעות בניית מערכת הסעת המונים יעילה מתחת לפני האדמה, שתקשר בין כל הערים במרכז באזור גוש דן. לצד חזון זה, תהליך ההקמה והבניה כרוך בפגיעה קשה בזכויות קנייניות (מקרקעין) של עשרות אלפי בעלי קרקעות בתחום התוכנית,  פגיעה שלא בהכרח יתקבל פיצוי בגינה, ואם יתקבל – שוויו יכול להיות נמוך מערך הפגיעה עצמה.

בתוכניות מסוג זה, הכרוכות בפגיעה במקרקעין, ישנם הליכים להגשת תביעות לפיצויים. ההליך המשפטי להגשת תביעת פיצויים הוא הליך דו-שלבי: בשלב ראשון, ניתן לתבוע על ירידת ערך המקרקעין, תביעה המתיישנת בתוך 3 שנים ממועד אישור התוכנית הפוגעת (כפי שיוסבר להלן), ואילו את הפיצוי בגין ההפקעה ניתן לדרוש 7 שנים לאחר ביצוע ההפקעה בפועל.

תביעות בגין ירידת ערך המקרקעין

ביום 11.7.2022 אושרו שתי תוכניות להקמת ובניית המטרו: הראשונה, תת"ל 101/א, המתייחסת לבניית החלק הדרומי של המטרו עבור קו M1, המתוכנן לעבור ברשויות תל אביב-יפו, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, גזר, קרית עקרון, ברנר, באר יעקב, רמלה, לוד ועמק לוד; והשנייה, תת"ל 103, המתייחסת להקמת ובניית קו M3 כולו, המתוכנן לעבור ברשויות אזור, גבעת שמואל, אור יהודה, קרית אונו, רמת השרון, תל אביב יפו, בת ים, הרצליה, חולון, פתח תקוה, רמת גן. התוכניות אושרו לאחר שהסתיים שלב ההתנגדויות לתוכניות אלו.

במסגרת התוכניות שאושרו, שונו ייעודים של קרקעות בשטחי התוכניות מייעודים שונים, כגון מגורים, תעשיה, ציבורי או חקלאות – לייעוד של "דרך ציבורית", "תחנת תחבורה ציבורית", "מתקנים הנדסיים", "שטח לתפעול מסילה", ועוד. כתוצאה משינוי הייעוד נפגע ערך המקרקעין, שלא ניתן לעשות בהם את השימוש לפי הייעוד הקודם, בהתאם למגבלות שהוחלו עליהם מכוח  התוכנית הפוגעת.

לא רק מקרקעין שנמצאים בגבולות התוכנית נפגעו, אלא גם מקרקעין בשטחים גובלים לשטחי התוכנית, וזאת מאחר ויתכן ותהיה בהם פגיעה עקיפה בשל השימוש שיעשה בקרקעות שבתוכנית. למשל, באזורים בהם מתוכננות להיבנות תחנות מעל הקרקע, יתכן מאוד שתהיה פגיעה בשימוש שניתן לעשות במקרקעין סמוכים או שתהינה פגיעות של מטרדי רעש, לכלוך וכדומה.

בגין נזקים למקרקעין הנובעים מהתוכנית, בין אם הם נזקים ישירים או עקיפים, ניתן להגיש תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך. הקושי הוא שעל פי חוק התכנון והבניה, מועד ההתיישנות לתביעות הללו הוא מצומצם ביותר וקבוע ל-3 שנים ממועד האישור. כלומר, בתוכניות שאושרו עד כה, המועד האחרון להגשת תביעות למתן פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין הינו עד ליום 10.7.2025.

בעלי קרקעות הנמצאים בשטחי התוכניות שאושרו חייבים להזדרז ולבדוק משפטית את מצבם. כן עליהם לבחון שמאית את היקף הנזק שנגרם להם, אם בכלל. יש לשים לב ולקחת בחשבון בעניין זה כי קיימת אי ודאות רבה בנוגע לפרטי התוכניות שאושרו, כך שבמקרים רבים יהיה קושי לקבוע מה היקף הנזק שנגרם. ראשית, האם עצם חפירת המנהרה בעומק כה רב באדמה, אכן יוכר כפגיעה במקרקעין, אם בדיעבד ניתן יהיה להחזיר את השימוש המקורי לקרקע? שנית, לאור התוכניות של המדינה להעניק זכויות רבות של בניה בשטחים שמעל תחנות הרכבת ואזורי התחזוקה והתפעול של המטרו (ה"דיפו"), בכפוף להשתתפות בהוצאות, האם יינתן פיצוי בגין קרקעות אלה אשר לכאורה יכול להיות שתצאנה מושבחות כתוצאה מהתוכנית?

בנוסף, החוק והפסיקה יצרו מנגנונים שצמצמו מאוד את הזכות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך. לכן חשוב  מאוד להסתייע בעורכי דין הבקיאים בתחום בכדי להכין תביעות אשר תאפשרנה לקבל פיצוי גדול ככל האפשר, ולא להסתפק בחוות דעת שמאית.

תביעות בגין הפקעה

ההפקעה היא הקניה כפויה של מקרקעין לרשות, לרוב באמצעות רכישת הקרקע או פיצוי לבעלי הקרקע, אך לפעמים גם ללא פיצוי כספי. ההודעה על הכוונה להפקיע היא השלב הראשון שלאחריו נערך פרוטוקול הפקעה, עם סימון השטח המופקע וגידורו\ כאשר בסוף ההליך מועברת הבעלות על המקרקעין לידי המדינה. ההפקעות לטובת מערך המטרו הן ברובן הפקעות בגין עבודות שיש לבצע מעל הקרקע לבניית תחנות, פירים לאוורור, עבודות עבור הדיפו, שטחי התארגנות להצבת מכונות הכרייה ועוד. עבודות אלה מחייבות פינוי נכסי מקרקעין לאורך התוואי.

שלב ההפקעות מתחיל לאחר אישורה הסופי של התוכנית. בתוכנית המטרו, בשלב הראשון יופקעו קרקעות בישובים שבמרכז התוכניות לטובת הקמת קו M1 וקו M3. בימים אלה יצאה חברת נתיבים עירוניים (נת"ע) כ-  11,000 הודעות על הפקעת נכסים לבעלי נכסים של קרקעות בערים תל אביב, פתח תקווה, חולון, בת ים, אור יהודה, קריית אונו וראשון לציון.

ההפקעות מעצם טיבן הן פגיעה בזכות הקניין, זכות אשר חוסה תחת ההגנה של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הפגיעה בזכות זו צריכה לעמוד בכללים של מטרה ראויה, הפעלת שיקול דעת של הרשות , נחיצות, התאמת המקרקעין למטרה, סבירות ומידתיות תוך הקטנת הנזק, תום לב ובהעדר שיקולים זרים וללא אפליה, חוקיות מטרת ההפקעה וחוקיות הליך ההפקעה. בנסיבות אלה מומלץ מאוד להעביר את הודעת ההפקעה לבחינת עו"ד וכן לוודא כי עוה"ד משתתף גם בהליך ביצוע פרוטוקול ההפקעה.

הפיצויים על ההפקעה יכולים להינתן לאחר ההפקעה עצמה ואינם מהווים תנאי לעצם ביצוע ההפקעה, וזו גם הסיבה שהליך הפיצוי במקרה של הפקעות הוא דו שלבי. בשלב הראשון תובעים על ירידת הערך עצם שינוי הייעוד של המקרקעין בתוכנית, תביעה המוגבלת ל- 3 שנים ממועד אישור התוכנית כאמור לעיל – ופיצויים בגין ההפקעה עצמה, אשר מתבררים לאחר ביצוע ההפקעה. גובה הפיצוי להפקעה צריך לקחת בחשבון פיצוי על המחוברים מעל הקרקע, פיצויים על נזקים אחרים שההפקעה גורמת בגין הפסד דמי חכירה, פיצויי על נזקים שנגרמו לשימוש בקרקע גובלת וכדומה. החוק מאפשר לבעלי הקרקע לקבל גם החזר הוצאות הקשורות להפקעה.

גובה הפיצוי נקבע בחוות דעת של שמאי מכריע, שימונה על ידי המדינה עד 90 יום ממועד מתן הודעה על ההפקעה. על חוות הדעת הזו ניתן להגיש השגה בדרך שתפורסם לוועדת השגות ייעודית. ככל שיש מחלוקת על גובה הפיצוי, הפיצוי בגובה של השמאות ישולם בתוך 90 יום ממועד ביצוע העברת הקרקע לבעלות המדינה, והמחלוקת על יתר הפיצוי תמשיך להתנהל לאחר מכן.

בדיקת ותקיפת חוות דעת השמאי המכריע נעשית הן מהבחינה המשפטית והן מהבחינה השמאית. אין להסתפק בבדיקת חוות הדעת על ידי שמאי בלבד, כיון שישנם טיעונים משפטיים לתקיפת חוות דעת ששמאי לא יכול להתייחס אליהם. לכן, קיימת חשיבות רבה לשיתוף של עו"ד מוקדם ככל האפשר בהליך, בין היתר כדי שניתן יהיה  לפקח על ההליך וחוקיותו, לבדוק את חוות הדעת הן לגבי רכיבי השומה והן לגבי החישוב, להמליץ על דרכי ולייצג בהתנגדות לשומה או לנהל מו"מ על הגדלת הפיצוי.

הנה כי כן, לצד החזון אשר מביאה עימה תוכנית המטרו, היא מעלה בהכרח סוגיות כבדות משקל הכרוכות בפגיעה בזכויות קנייניות. במאמר זה הבאנו בפניכם את תמצית הדברים. אם וככל שנפגעתם או שאתם סבורים שאתם עלולים להיפגע, זה הזמן להיוועץ ולבחון את הזכויות והאפשרויות העומדות לכם והמועדים הקבועים לכך.